Rana otplata hipoteke: uvjeti, dokumenti

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Ako odlučite otplatiti kredit prije roka, morate se upoznati sa svim detaljima ugovora. Banke su neprofitabilne prijevremene otplate hipoteka. Stoga u dokumentima propisuju ograničavajuće uvjete.

Essence

Radno otplata kredita znači da se zajam vraća prije roka. Zove se kompletan ako klijent uplati cijeli iznos odjednom. Djelomična prijevremena otplata hipoteke podrazumijeva povećanje mjesečnih plaćanja za 2-3 puta (ovisno o uvjetima ugovora). U drugom slučaju, zajedno sa smanjenjem duga, mijenja se i raspored plaćanja.

Sheme

Mogućnost prijevremenog otplate duga ovisi o sustavu pozajmljivanja: postoje anuiteti ili diferencirana plaćanja. Ako se dug plaća cijelo vrijeme u jednakim iznosima, tada se prvih nekoliko godina gotovo sva sredstva usmjeravaju na otplatu kamata. Ovako banka maksimizira svoju dobit i minimizira rizike.

Za klijenta je korisnija shema s diferenciranim plaćanjima. Prve uplate bit će vrlo velike, budući da se sastoje od tijela zajma i kamata kojenaplaćeno na saldu. Kako se dug vraća, iznos će se postupno smanjivati.

Dužnikova korist

Najatraktivnija za klijenta je diferencirana shema. Tijelo i kamata na kredit plaćaju se u jednakim obrocima. Nije važno koliko godina (3, 5 ili 10) dužnik želi zatvoriti kredit. Samo će morati platiti ostatak iznosa.

Anuitetna shema ima manje pogodnosti. Prvih nekoliko godina gotovo sva sredstva koriste se za otplatu kamata. U trenutku kada klijent odluči zatvoriti dug, on će već platiti toliku proviziju da odmah plaćanje ostatka iznosa neće uštedjeti obiteljski proračun.

Ako dužnik ipak odluči prijevremeno otplatiti hipoteku (u Sberbanci, na primjer), kreditna institucija će izvršiti ponovni obračun. Zatim postoje dvije opcije:

• klijent će zadržati izvorni rok hipoteke, ali će se mjesečne uplate smanjiti;
• rok ugovora će se smanjiti, a iznos plaćanja će ostati isti.

Kalkulator otplate hipoteke može se pronaći na web stranici bilo koje kreditne institucije. Pomoću njega možete izračunati približni iznos plaćanja i usporediti dvije sheme kreditiranja. Ali možete sami izračunati.

Primjer

Klijent želi dobiti hipoteku na 1 milijun rubalja. na period od 20 godina (240 mjeseci) uz 12% godišnje. Prvo odredite iznos mjesečne uplate i kamata.

Prema različitoj shemi:

1000: 240=4, 166 tisuća rubalja – tijelo zajma.

Kamate se izračunavaju tako da se stanje pomnoži s godišnjom stopom i podijeli vrijednost s 12 mjeseci:

1000 x 0, 12: 12=10 tisuća rubalja. – postotni iznos.

Dakle, iznos standardne mjesečne uplate bit će:

4 166 + 10.000=14, 166 tisuća rubalja.

Prema shemi anuiteta:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11.011 tisuća rubalja. - iznos isplate anuiteta, gdje je:

• 0, 01=1:12;
• 240 - broj mjeseci posudbe.

Za usporedbu, izračunajmo postotak za prvu uplatu:

1000 x 0, 12: 12=10 tisuća rubalja.

T. e. od 11.011 tisuća rubalja. u prvom mjesecu samo 1011 rubalja. koristit će se za otplatu tijela zajma, a ostatak - za kamate.

Za 10 godina klijent će platiti banci: 11.011 x 120=1321,32 tisuća rubalja.

Nakon istog razdoblja, prema diferenciranoj shemi, klijent će plaćati mjesečno:

4, 166 + (1000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12: 12=9, 167 tisuća rubalja

Rana otplata hipoteke, koja je koristila shemu s diferenciranim plaćanjima, koristi se samo u prvoj polovici ugovora. S godinama se iznos plaćanja smanjuje, većina kamata će biti već otplaćena.

Njanse

Kao što praksa pokazuje, ako zajmoprimac očekuje prijevremenu otplatu hipoteke, ne samo da bi trebao odmah odabrati profitabilniji program, već i plaćati veći iznos mjesečno.

Nema koristi, samo ako je novackoje zajmoprimac planira koristiti za kredit, u ovom trenutku može donijeti veći prihod pri ulaganju, na primjer, u depozite ili druge nekretnine. Polog može postati isplativiji ako je rok zajma 25 godina ili više, jer će se mjesečna uplata polako smanjivati.

Procedura pologa

Nakon što zajmoprimac odluči prijevremeno otplatiti hipoteku u Sberbanku, mora odlučiti o načinu polaganja sredstava. Bolje je plaćati mjesečne tranše u većem obimu nego povremeno polagati dva ili tri puta veći iznos. Ali, prvo, klijent ne može uvijek položiti sredstva u takvom iznosu. Drugo, same su banke predvidjele ograničenja. Na primjer, prihvaćaju prijevremenu otplatu samo na dan terećenja sredstava, zahtijevaju da se prvo prijavite za promjenu sheme. Ako se zajmoprimac predomisli, morat će platiti kaznu. Stoga rješenje ovog problema ovisi o tome želi li klijent napisati mjesečni zahtjev, otići u banku po novi raspored, brinuti se o neočekivanim troškovima itd.

Otplata hipoteke materinskim kapitalom

Zakon predviđa korištenje matičnog kapitala za stjecanje ili izgradnju nekretnina. Sredstva se mogu koristiti za plaćanje kapare, glavnice ili kamata. Za zajmoprimca je prva shema najnepovoljnija. Prvo, ne prihvaća svaka banka matični kapital kao predujam, a drugo, kamatne stope se povećavaju u takvim programima. Prije se vjerovalo da ako klijent nijemože samostalno izvršiti prvu uplatu, što znači da je nesolventan ili nepouzdan. Danas banke čine ustupke, ali dodatno osiguravaju svoje rizike.

Najčešće javna sredstva plaćaju glavnicu duga. Ima smisla prenijeti novac kao kamatu ako platitelj ne planira otplatiti zajam prije roka. U tom slučaju platit će proviziju na teret matičnog kapitala, smanjujući mjesečnu tranšu.

Za otplatu hipoteke banci se moraju dostaviti sljedeći dokumenti:

• putovnica;
• potvrda za primanje rodiljnog kapitala;
• zahtjev za otplatu kredita.

Zaposlenik banke izdat će potvrdu koja sadrži podatke o preostalom iznosu duga i kamata, potvrdu o vlasništvu.

Mirovinski fond mora dati suglasnost za otplatu hipoteke materinskim kapitalom. Da biste to učinili, morate prikupiti i dostaviti sljedeći paket dokumenata:

• putovnica osobe koja ima pravo na primanje javnih sredstava;
• certifikat;
• dokumenti koji potvrđuju obvezu otplate kredita: ugovor o hipoteci i potvrda banke;
• potvrda o vlasništvu nad stanom, kupoprodajni ugovor;
• zahtjev za mirovinski fond o želji zajmoprimca da prenese sredstva za otplatu kredita;
• ostali dokumenti na zahtjev.

Zaposlenik PF-a mora izdati potvrdu o primitku dokumenata i u njoj navesti datum primitka. U roku od mjesec dana bit će donesena odluka o isplati sredstava banci ili o odbijanju.

Osiguranje

Preduvjet za hipotekarni program je osiguranje duga ili imovine, a ponekad i jedno i drugo. Nakon prijevremenog zatvaranja kredita, klijent ima pravo zahtijevati naknadu dijela cijene usluga. Ugovor o osiguranju stana može se raskinuti i prije roka (ako to nije u suprotnosti s uvjetima kredita), plaćanjem velike kazne. Tada će se mjesečna uplata umanjiti za iznos osiguranja.

Refinanciranje

Klijent se može obratiti drugoj banci za obnovu hipoteke: promijeniti način plaćanja, trajanje programa, stopu i druge uvjete. Promjena vjerovnika ne znači uklanjanje tereta. Stan će i dalje ostati u zalogu, ali već kod druge institucije. Unatoč očitim nedostacima (prikupljanje novog paketa dokumenata, ponovno izdavanje ugovora, dodatne provizije), ova metoda je prikladna ako klijent želi promijeniti shemu otplate kredita na atraktivniju.