Hipoteka u Njemačkoj: izbor nekretnine, uvjeti za dobivanje hipoteke, potrebni dokumenti, sklapanje ugovora s bankom, stopa hipoteke, uvjeti razmatranja i pravila otplate

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Mnogi ljudi razmišljaju o kupnji kuće u inozemstvu. Netko bi mogao pomisliti da je to nerealno, jer su cijene stanova i kuća u inozemstvu previsoke, za naše standarde. To je zabluda! Uzmimo, na primjer, hipoteku u Njemačkoj. Ova zemlja ima jednu od najnižih kamatnih stopa u cijeloj Europi.

Budući da je tema zanimljiva, trebali biste je detaljnije razmotriti, kao i detaljno proučiti proces podnošenja zahtjeva za stambeni kredit.

O tržištu nekretnina

Prije nego što govorimo o hipotekama u Njemačkoj, mora se napomenuti da potražnja za stambenim objektima u ovoj zemlji premašuje ponudu. Vrlo je teško pronaći nove zgrade u završenim nekretninama. No, ima puno ponuda za kupnju stana u zgradama koje se tek počinju graditi.

Što je s cijenama? Postoje i visoke i niske. Može se reći jednoTočno: cijene rastu u smjeru od istoka prema zapadu. Najskuplje stanovanje u glavnom gradu Bavarske - Münchenu. Tamo 1 m2 košta od 4000 eura. Mnogo jeftinije u Berlinu - 2500 eura.

U svakom slučaju, čak i ako osoba želi jednosobni stan ili garsonjeru, bit će potreban solidan iznos od oko 150-200 tisuća eura. Srećom, njemačke banke nude hipotekarne kredite i svojim građanima i stanovnicima drugih zemalja. Možete uzeti i cijeli iznos za kupnju, kao i nekoliko tranši ako planirate kupiti nedovršeno stanovanje.

A sada ono najvažnije. Kolika je stopa hipoteke u Njemačkoj? Za Nijemce se kreće od 0,8 do 2%. A za strance varira od 3 do 5%.

Kupnja kuće za iznajmljivanje

Mnogi ljudi uzimaju hipoteku upravo u tu svrhu. Možete razumjeti zašto. Nakon što je kupio stan u Münchenu ili Berlinu, osoba može računati na prinos od oko 4% godišnje. Iznajmljeno stanovanje u Wuppertalu će donijeti 8%, u Gelsenkirchenu - gotovo 10%. Visoki prinosi mogu biti u Dortmundu, Duisburgu, Essenu.

Vrijedi navesti primjer. Recimo da je osoba kupila kuću za 8 stanova u Dortmundu, dajući za nju 620.000 USD. Jedan stan donosit će mu oko 6500 eura godišnje. A sve zajedno - oko 52.000 USD. Dakle, profitabilnost će biti 8%. Odnosno, hipoteka će se ne samo isplatiti, već i ostvariti profit.

Značajke uvjeta

Ako želite uzeti stan u Njemačkoj na hipoteku, bolje je pogledati opcije koje koštaju više od 100.000 eura. Po sadašnjem tečaju to je maloviše od 8.000.000 rubalja. Za ovaj novac osoba će dobiti ne kutiju, već prostran stan s dekoracijom.

Zašto je bolje gledati skupe opcije? Jer banke su spremnije prihvatiti takve strane klijente.

Ako govorimo o uvjetima, onda oni imaju značajke pojedinačno za svaku osobu. Prilikom sastavljanja ugovora u obzir se uzimaju mnogi čimbenici, uključujući:

• Iznos predujma.
• Solventnost.
• Kreditna povijest.
• Lokacija i stanje nekretnine.

Prvu hipoteku je teže dobiti od druge ili treće, koju ne planiraju svi uzeti. Prilikom podnošenja zahtjeva za prvi stambeni zajam, možda ćete morati položiti 40-50% ukupne vrijednosti nekretnine.

Ovo je i plus i minus. S jedne strane, bit će manje dugova, a samim tim i brže otplate. Ali s druge strane, ne može svatko uštedjeti i dati 4-5 milijuna rubalja odjednom.

Ali mnoge banke pristaju povećati iznos uz snižavanje kamatne stope. Usput, ako kasnije građanin odluči izdati drugu hipoteku, tada, u nedostatku problema s prvom, neće ni morati dati doprinos. Ili neće biti više od 20% cijene stanovanja.

Zahtjevi klijenta

Ako planirate dobiti hipoteku u Njemačkoj, morate znati što je za to potrebno. Klijenti su dužni:

• Morate imati otvoren račun u njemačkoj banci najmanje 2 godine. Bitno je da ne bude prazan. Na njegasredstva se moraju redovito primati.
• Mora biti između 21 i 65 godina starosti.
• Morate imati dokaz o prihodima u Njemačkoj. Zaposlenici trebaju predočiti izvod za posljednjih 6 mjeseci, a poduzetnici - za 2 godine. Ali ne radi se samo o poslu. Djelatnost najmodavca također je izvor prihoda.
• Morate pružiti dokaz o prisutnosti ili odsutnosti zajma ili alimentacije. Prema njemačkom zakonu, osoba ne bi trebala trošiti više od 35% mjesečnog prihoda na otplatu hipoteke.

Potrebni dokumenti

Da biste se prijavili za hipoteku u Njemačkoj, morate doći u banku s paketom dokumenata koji uključuje:

• Originalna putovnica i kopija.
• Upitnik s osobnim podacima.
• Strana putovnica i njezina kopija.
• Potvrda o prihodima: za fizičku osobu - potvrda o porezu na dohodak. Za poduzetnika - prijavljivanje njegove tvrtke.
• Dokumenti za nekretninu koju klijent želi kupiti: opis objekta, njegove fotografije, stambena povelja i izvod iz zemljišne knjige (mora biti izrađen prije najviše 6 tjedana).
• Rezultati procjene doma.
• Potreban je ugovor o zakupu ako se nekretnina iznajmljuje.
• Potvrda dostupnosti iznosa potrebnog za predujam.

Obavezno prevedite sve dokumente na njemački i ovjerite ih kod bilježnika.

Što je anketa?

Zapravo, ovo je analogni obrazac koji se obično ispunjava uruske banke. Upitnik o osobnim podacima podnositelja zahtjeva dokument je koji sadrži kratke informacije o osobi koja planira uzeti zajam.

Trebao bi sadržavati podatke o njegovoj imovini, mjesečnim prihodima i rashodima, koji uključuju druge kredite, stanarinu, alimentaciju, režije i osiguranje. Što manje financijskih problema klijent ima, što je jasnija kreditna povijest, veća je vjerojatnost da će mu se odobriti hipoteka u Njemačkoj.

O cijenama i plaćanjima

Odnedavno njemačke banke daju kredite po fiksnoj stopi. To je zgodno, jer će ostati nepromijenjeno do kraja razdoblja zajma - ni na koji način neće utjecati na tečaj.

Svoju hipoteku u Njemačkoj otplaćuju mjesečnim anuitetima: svakih 30 dana klijent mora uplatiti isti iznos na račun. Uključuje i hipotekarne kamate u Njemačkoj i iznos glavnog zajma.

Kažu da je realno individualno dogovoriti mogućnost prijevremene otplate kredita. Ali to nije baš zgodno za banku i stoga će stopa biti viša.

A ako nije bila predviđena mogućnost prijevremene otplate, tada će osoba morati platiti i kaznu. Morate odmah razmisliti o tome i uzeti kredit s mogućnošću ubrzane otplate glavnice. Zgodno rješenje: za godinu dana možete otplatiti približno 10% kredita.

Primjer

Dakle, recimo da osoba odluči uzeti hipoteku u Njemačkoj za kupnju garsonjere od 39 m2 u centru Münchena2 s renoviranjem u europskom stilu. Cijena mu je 290.000 eura. Ovo je otprilike 23.000.000rubalja.

Početna uplata iznosit će 9.200.000 rubalja. Naravno, osobi će trebati 13.800.000 kredita, što je 171.735 eura. Toliki iznos će osigurati njemačka banka, jer je njihov minimum 50.000 USD. e.

Hipoteka u Njemačkoj može se izdati na period od 5 do 40 godina. No, u pravilu svi uzimaju 10. Recimo za klijenta daju kamatu od 4%. Evo što se događa u ovom slučaju u rubljama:

• Mjesečna rata: 46.016.
• Iznos kamata za godinu dana: 552.000.
• Sva plaćanja nakon završetka kreditnog razdoblja: 19,322,000.
• Preplata za svih 10 godina: 5,520,000.

Važno je napomenuti da sve dok osoba ne otplati dugove po hipotekarnoj kamatnoj stopi u Njemačkoj, stan će biti vlasništvo banke.

troškovi

Njihovo postojanje također se mora zapamtiti. Govoreći o kamatnim stopama na hipoteke u Njemačkoj, potrebno je reći i o troškovima. Postoje mnogi dodatni troškovi prilikom kupnje kuće, među njima:

• Porez na imovinu. Cijena varira ovisno o lokaciji nekretnine. Obično se kreće od 3,5% do 6%.
• Uplata usluge preknjižbe stana na novog vlasnika. To će iznositi 0,5-1% ukupnog iznosa transakcije.
• Notarske naknade (1,5-3%).
• Provizija posrednicima (3-6%). Bez brokera i posrednika u prometu nekretnina, transakcije u Njemačkoj se ne sklapaju. Pogotovo sa strancima. Osim toga, oni obavljaju glavni posao i uvelike olakšavaju život klijentu.
• Plaćanje usluge uvrštavanja novog vlasnika u katastar (0,5%).
• Provizija se naplaćuje za dobivanje hipoteke u Njemačkoj za Ruse i druge strance (1%).
• Uplata za procjenu imovine koja će se položiti kao kolateral (oko 1500 USD).
• Revizija nekretnina (0,5-1,5%).
• Izdavanje potvrda i izvoda, vođenje bankovnog računa (do 150 USD godišnje).

Ukupno, ako osoba planira kupiti kuću za 100.000 c.u. Odnosno, mora imati dodatnih 10-15 tisuća eura za dodatne troškove. Možda će se trošak pokazati manjim, ali bolje je igrati na sigurno.

Odakle početi?

Mnogo je gore rečeno o zahtjevima, uvjetima i kamatnim stopama koje se primjenjuju na hipoteke u Njemačkoj. Također moramo razgovarati o prvom koraku.

Ne ograničavajte se na dvije ili tri banke. Preporučljivo je posjetiti 10-15 organizacija radi buduće uštede. Što više bankarstvo nudi osobi studija, veća je vjerojatnost da će pronaći najprofitabilniju opciju.

Osim toga, prilikom komunikacije s predstavnicima drugih institucija, klijent može rezervirati da mu je na prethodnom mjestu ponuđena niža cijena. Mnoge banke, ne želeći izgubiti potencijalnog zajmoprimca, počinju se zanimati za dodatne bonuse.

Također morate znati da se nudi najniža cijena ako kućište ispunjava sljedeće uvjete:

• Njegovo jamstvo je 100 godina.
• Nalazi se na mjestu s dobrom ekologijom, logistikom i blizu centra.
• Može se uzetiza iznajmljivanje.

Kako tražiti nekretninu? Za to postoje tvrtke za nekretnine, specijalizirani online resursi, kao i posrednici i privatni oglasi.

Kako otvoriti račun?

Već je napomenuto da se plaćanje nekretnina može izvršiti samo putem banke. I ovdje je potrebno razjasniti jednu nijansu. Činjenica je da se to može učiniti i preko ruske "Sberbanke"! Zato postoji bezgotovinsko plaćanje.

Ali još uvijek morate otvoriti račun u njemačkoj banci. Naravno, za to morate biti osobno prisutni. Takozvana "poštanska legitimacija" dostupna je samo njemačkim građanima.

Od dokumenata trebat će vam originali i preslike putovnica (civilnih i stranih), popunjeni obrasci i registracija. Neke banke traže da dostavite referencu-preporuku. U Njemačkoj radije posluju samo s čistim kapitalom.

Račun će biti otvoren u eurima, nakon čega će biti potpisan ugovor. Novac se može uplatiti istog dana.

Zaključenje ugovora

Ovu nijansu također vrijedi uzeti u obzir kada govorimo o vrsti hipoteke u Njemačkoj. Kada se klijent i banka dogovore o svim uvjetima, dolazi trenutak sklapanja ugovora koji je temelj za davanje kredita u budućnosti.

Pravna osnova u ovom slučaju je Njemački građanski zakonik, kao i zakon o hipotekarnim bankama (stavci 601-610, odnosno 14-16, 19).

Ugovor sadrži sljedeće podatke:

• Iznos zajma: iznos + kamata + troškovi.
• Uvjeti hipoteke.
• Informacije o potrebnim uplatama (njihova veličina, datum početka otplate kredita, izračun kamatnih stopa, itd.).
• Metode otplate duga.
• Informacije o zajmoprimcu.
• Uvjeti pod kojima se ugovor može raskinuti.

Općenito, nema ništa komplicirano. Da, dobivanje hipoteke u Njemačkoj je malo kompliciraniji i dugotrajniji proces, ali to je razumljivo, jer stranac kupuje nekretninu. Ali inače, sve je isto kao u Rusiji.

Kompetentnim odabirom banke i stanovanja, možete čak i puno uštedjeti. Uostalom, Njemačka je u TOP-3 europske zemlje koje pružaju najniže hipotekarne stope. A tih 3-5% je stvarno malo u usporedbi s 10-12% ponuđenih u Rusiji.

Vrijeme

Koliko je potrebno da se dobije hipoteka u Njemačkoj? Obično traje 1 mjesec, ali ponekad i duže.

U prvoj fazi priprema se dokumentacija, a to traje oko dva tjedna. Paralelno, preporuča se upoznati se s tržištem ponude. Zatim - posjetite banke, prijavite se. Potrebno je 2-4 dana ili više.

Koliko je potrebno da se dobije odluka o stambenom zajmu? Najdulje do četiri tjedna nakon razgovora s bankovnim službenikom. Kada osoba dobije odobrenje, morat će samo odabrati najpovoljniju ponudu, otvoriti račun i uplatiti depozit. Nakon toga možete kupiti nekretninu.