Obveznice (hipoteka) u Rusiji: odakle bankama novac za hipoteke?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Obveznice (hipoteka) čine više od 80% svih transakcija nekretninama u SAD-u, u Rusiji - manje od 10%. Izgledi vrijednosnih papira su očiti. Međutim, mnogi ljudi ne znaju samo što su hipotekarne obveznice, već i osnovne koncepte.

Osnove

Obveznice su vrijednosni papiri koji daju pravo na fiksnu zajamčenu dobit.

Dvije su vrste:

1. Na prezentaciji - kupljeno jeftinije, prodano skuplje.
2. Fiksna kamata - pretpostavlja prihod (kupon) za investitora nakon određenog vremena.

Obveznice su dužnički vrijednosni papiri. Povrat je zajamčen rejtingom tvrtke. Što je poduzeće stabilnije, veća je vjerojatnost da će primiti obećani prihod.

Što su obveznice (hipoteka)?

Hipotekarna obveznica je dužnička vrijednosnica kojom se refinanciraju ulaganja u zajmove za nekretnine.

Na primjer, AAA banka izdaje kredite za kupnju stambenog prostora. Ima kapitalprirodno ograničen. S milijardu rubalja banka može izdati, na primjer, 1000 kredita. Naravno, tržište nekretnina će stati kada kreditnoj instituciji ponestane sredstava.

Ko ima koristi?

Izdavanje hipotekarnih obveznica je korisno za sve sudionike na tržištu:

• Banci - povećava iznos izdanih hipotekarnih kredita.
• Investitor - ulaže novac u imovinu, koja bi, ovisno o cijenama stanova, trebala rasti.
• Zajmoprimcu - visoke stope na hipoteke su smanjene za 1,5-2%. Naravno, brojke su male, ali u smislu velikog iznosa kredita, korist je očita.
• Graditelji - građevinske tvrtke ne "zamrzavaju" svoje objekte, već nastavljaju raditi.
• Vlada - porezi na razvoj i prodaju.
• Radnici - ne dobivaju otkaz zbog nedostatka posla.

Kako se osiguravaju dužničke obveze?

Sada o tome kako ovo tržište funkcionira. AAA banka izdaje zajam za kupnju imovine u iznosu od 5 milijuna rubalja. Na njih izdaje obveznice (hipoteku) i prodaje ih na burzi. Novac od investitora ide u nove kredite. Vrijednosni papiri su osigurani hipotekarnim uplatama građana.

Alternative

Obveznice (hipoteka) nisu jedini instrument za ulagače na ovom tržištu. Postoje alternative:

• Hipotekarni certifikat o sudjelovanju - udio u iznosu kredita za kupnju imovine. Investitor ima pravo na dobit od nekretnine.
• Hipoteka - vrijednosni papir koji potvrđuje pravo na primanje novca odzajmoprimac. Razlika od obveznice (hipotekarne obveznice) je u tome što je hipotekarni kolateral stečena imovina.

Obilježja vrijednosnih papira u Rusiji

Naravno, ideja koja dolazi iz SAD-a može donijeti pozitivne stvari na naše tržište. Međutim, hipotekarne obveznice u Rusiji postavljaju mnoga pitanja i među investitorima i među stručnjacima. Pojam „stabilnost“nije primjenjiv na razvoj gospodarstva naše zemlje, posebice tržišta nekretnina. Tijekom posljednjih 1,5-2 godine ne samo da je prestao rasti, već je i značajno pao. Obveznice (hipoteka) ne mogu generirati prihod s tržišta nekretnina ako ne raste.

Drugi problem je visoka cijena vrijednosnih papira. Privatna trgovačka društva i obični građani iz tog razloga neće moći postati investitori. Sve nade polažu se u nedržavne mirovinske fondove, banke koje imaju slobodna sredstva, a koji navodno ne znaju gdje da ih ulože.

Treći problem je nedostatak dobro promišljenog zakonodavnog okvira.

Možemo rezimirati: visoka cijena vrijednosnih papira, nestabilnost hipotekarnog tržišta, kao i loše osmišljen pravni okvir vjerojatno neće omogućiti razvoj ove vrste vrijednosnih papira u Rusiji.

Zašto su hipotekarne obveznice uzrokovale krah sustava 2008.?

Kriza 2008. započela je upravo s hipotekarnim obveznicama (CDO). Činjenica je da su mnogi investitori počeli kupovati vrijednosne papire, znajući da tržište nekretnina stalno raste. To je utjecalo na strategiju banaka koje su bile ravnodušne prema solventnosti svojih klijenata. Glavno je da jesu. Bilo je slučajeva da su hipoteke u iznosu od 500.000 dolara izdavane ljudima koji nisu imali redovita primanja. Za banku su rizici minimalni - taj novac su dobili na burzama od prodaje hipotekarnih obveznica.

Također, banke su izdavale kreditne swapove, odnosno osiguranje ako dug nije plaćen.

Ali piramida se toliko okretala da su pod njima počeli izdavati obveznice (sintetičke CDO). Budući da analitičke tvrtke nisu znale o čemu se radi, oslanjale su se na podatke investicijskih društava koja su ih izdala. Neki su znali, ali su se bojali gubitka velikih klijenata. Napravili su još problematičniju imovinu od obveznica rizične razine BBB, ali je njezin stupanj ugroženosti već bio jednak AAA (kao američke državne obveznice), odnosno apsolutno siguran. To je omogućilo ulagačima koji posjeduju milijune dolara ulaganje u neosigurane vrijednosne papire plus prikupljanje sredstava iz mirovinskih fondova kojima je zabranjeno ulaganje u imovinu manju od ovog rejtinga. Naravno, takva se piramida prije ili kasnije morala srušiti kada cijene stanova počnu padati. Evo što se dogodilo. Velike investicijske tvrtke, investitori i zastupnici u osiguranju bankrotirali su.

Ulagači su to kapitalizirali kladeći se na zamjene hipoteka, odnosno hipotekarno osiguranje nekretnina, koje su se prodavale po niskim cijenama. Odnosno, uloživši tada milijun dolara u njih, bilo je moguće dobiti nekoliko stotina milijuna, jer nitko jednostavno nije vjerovao u neizvršenje.