Kako ulagati u nekretnine: načini ulaganja, strategije, rizici, savjeti

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Jedan od najpouzdanijih i najprofitabilnijih načina za uštedu kapitala je ulaganje u nekretnine. S time se slažu i financijski analitičari i obični građani koji žele zaštititi svoja sredstva od gospodarskih skokova i financijskih kriza. Osim toga, korištenjem ovog alata za zaštitu osobne štednje možete je istovremeno značajno povećati.

Što još čini ovaj tržišni mehanizam privlačnim?

Prednosti ulaganja u nekretnine

1. Ulaganjem u nekretnine investitor stvara stalan izvor pasivnog prihoda, što znači dobivanje redovite dobiti bez dodatnog truda i vremena.

2. Očuvanje slobodnih sredstava, njihova zaštita od inflacije i drugih negativnih ekonomskih pojava.

3. Nedostatak zemljopisnih granica za kapitalna ulaganja. Drugim riječima, kada odlučujete kakoinvestirajući u nekretnine, možete razmotriti opcije za stjecanje objekata u Rusiji i inozemstvu.

4. Sposobnost realizacije velikih dugoročnih projekata.

5. Pogodnost kontrole i upravljanja, koja se sastoji u nedostatku gotovine ili bankovnog računa, što zahtijeva stalno praćenje trenutne situacije na tržištu.

Kako investirati u nekretnine?

Razdoblje financijske krize, karakterizirano naglim padom cijena nekretnina, idealno je za ovu vrstu ulaganja. Uzmemo li u obzir da, prema statistikama, nekoliko godina nakon gospodarskog pada počinje intenzivan gospodarski rast i posljedično povećanje vrijednosti nekretnina, onda će takva investicija postati vrlo pouzdana i dugoročno isplativa.

Prije realizacije prvih investicijskih planova prvo se trebate upoznati sa svim posebnostima ponašanja sudionika na ovom tržištu, provjerenim taktikama i strategijama iskusnih investitora. Također biste trebali provesti temeljitu analizu trenutne situacije na tržištu nekretnina, po mogućnosti uz pomoć stručnjaka.

Najbolje načine za ulaganje u nekretnine razmotrit ćemo sljedeće.

Čimbenici uspjeha

Unatoč velikoj popularnosti ulaganja u stambene i poslovne nekretnine, u posljednje vrijeme broj uspješnih ljudi koji vode ovu djelatnost osjetno se smanjio. Ali javno mnijenje o ovom smjeru ulaganja kaonajlakši i najpristupačniji način štednje kapitala u međuvremenu se nije promijenio.

Glavni igrači na ovom tržištu najčešće rade preko posrednika koji su stručnjaci za nekretnine. Njihov je zadatak temeljito proučiti postavljeno pitanje, prikupiti i analizirati maksimalnu količinu informacija o predmetu interesa.

Kada je riječ o malim investicijskim poslovima, investitor se bez usluga u prometu nekretninama i pomoći stručnjaka, želeći smanjiti svoje troškove. Pojasnimo glavne točke koje bi svaki investitor početnik trebao znati kako bi profitabilno ulagao u nekretnine.

Opća situacija na tržištu

Prva faza je proučavanje i proučavanje trenutne situacije na samom tržištu nekretnina: trendovi promjena cjenovne politike i dinamika glavnih procesa. Možete poslušati mišljenja svjetski poznatih investicijskih stručnjaka ili se obratiti stručnjaku kojeg poznajete za individualnu konzultaciju.

Razdoblja povrata

Kako investirati u nekretnine, štiteći se od financijskih rizika što je više moguće?

Za početak, vrijedi zapamtiti da se u dugoročne projekte ulaže samo besplatni novac. Trenutni trendovi u razvoju tržišta nekretnina ne obećavaju brze prihode na ovom području. Stoga, uobičajena spekulativna metoda "kupi i prodaje" ovdje neće raditi.

Osim toga, postoji niz drugih važnih točaka koje treba uzeti u obzir.

Na primjer, ako ulažemo u razvoj nekretnina, automatski pristajemo na moguću odgodudostave objekta, budući da takvi presedani danas, nažalost, nisu rijetkost. Osim toga, dobiveni objekt postat će privlačan budućim kupcima tek nakon završetka popravaka u susjednim stanovima. Ova činjenica će odgoditi primanje prihoda od ove vrste ulaganja na neodređeno vrijeme.

Kao manje problematičnu alternativu, možete odabrati sekundarno stanovanje, koje je brže i lakše iznajmiti. Međutim, njegova visoka cijena pridonijet će značajnom smanjenju iznosa prihoda dobivenog kao rezultat.

Stoga, kada odlučujete hoćete li ulagati u nekretnine, važno je imati na umu dugoročnu prirodu ovog projekta i njegovu sporu otplatu. S tim u vezi, odluka o kupnji stana u novogradnji na posljednjoj ušteđevini bit će očito pogrešna.

Prihod od ulaganja u nekretnine

Jedan od najvažnijih čimbenika pri odabiru investicijskog instrumenta je približan iznos očekivanog prihoda.

Treba imati na umu da je u investicijskim aktivnostima usmjerenim na upravljanje nekretninama, kao iu svakoj drugoj financijskoj strategiji, razina profitabilnosti izravno povezana s rizičnošću događaja. Primjerice, prilikom kupnje stana u novogradnji investitor ima pravo očekivati opipljiv povrat od takvog projekta. Međutim, vrlo su velike šanse da ostanete bez uloženih sredstava i gotovog objekta.

Vrijeme i cijena

Koliko imate vremena? Nakon koliko će vam možda trebati uložena sredstva? Koliko ste novca spremni uložiti u ovom trenutku? Ova tri pitanja treba razjasnitiprije svega bavljenje investicijskim aktivnostima.

Također će biti korisno izračunati točan broj sati koje možete redovito posvetiti budućem financijskom projektu. Čimbenici koji određuju iznos sredstava potrebnih za ulaganje uključuju: tržišni segment, lokaciju odabranog objekta i opću trenutnu situaciju kako u interesnom području tako i u gospodarstvu u cjelini.

Kada odlučujete kako početi ulagati u nekretnine, važno je izbjeći uobičajene pogreške s kojima se susreću mnogi pridošlice. Da biste to učinili, morate se obratiti najprofitabilnijim alatima za očuvanje kapitala.

Pa u koju je nekretninu najbolje ulagati? Hajde da saznamo.

Poslovne nekretnine

Ovu vrstu ulaganja karakterizira prilično visoka razina povrata.

Svi stručnjaci jednoglasno prepoznaju odluku o ulaganju u poslovne nekretnine koje se nalaze u velikim gradovima kao najoptimalniji strateški potez. Ovo konsenzusno stajalište je potpuno opravdano. Budući da je upravo ovaj alat najtraženiji u kontekstu široko implementiranih projekata velikih i malih poduzeća. S tim u vezi, možete biti sigurni da niti jedno kupljeno skladište, industrijski ili poslovni prostor neće mirovati. Ali nemojte gajiti iluzije o lakoći takvog prihoda. Da bi radionica ili skladište počelo stvarati određenu zaradu, trebat će vremena i financijska ulaganja u nabavu opreme, popravke i op.uljepšavanje objekta. Možda ćete čak morati pokrenuti reklamnu kampanju ili prezentaciju kako biste privukli potencijalne kupce.

Vrijedan savjet: prije ulaganja u nekretnine u određenoj regiji, pametno je konzultirati se sa stručnjacima o trenutnom stanju na tržištu. Ovaj će korak zaštititi od neočekivanih fluktuacija cijena koje mogu dovesti do značajnih financijskih gubitaka.

Ulaganje u stanovanje

Unatoč preporukama stručnjaka, danas je najpopularnije u smislu ulaganja još uvijek tržište stambenih nekretnina. U ovom segmentu najbolji izbor bi bio objekt srednje cjenovne kategorije. Ovu opciju je lakše iznajmiti, čime se ostvaruje brza zarada.

Što se tiče pogodnosti, vrijedi obratiti pažnju na objekte u izgradnji i gotove novogradnje. Ulaganjem u ovu vrstu stanovanja možete računati na prihod od 10% tržišne vrijednosti stana. Visoka razina financijskog povrata posljedica je činjenice da su cijene ovih stambenih nekretnina obično niže nego na sekundarnom tržištu.

Nekretnina u inozemstvu

Ulaganja u strane nekretnine posebna su tema za razgovor. U ovom području ulaganja u hotelski sektor smatraju se najprofitabilnijom opcijom zbog brzog rasta cijena u europskom hotelskom poslovanju.

Ulagači koji se ne boje povećanog rizika trebaju obratiti pozornost na mogućnost stjecanja stambenog prostora u zemljama u razvoju. Zahvaljujućiniske trenutne cijene, ova vrsta ulaganja može biti vrlo isplativ način uštede kapitala.

Kako ulagati u nekretnine s malo kapitala?

Ulaganje u investicijske fondove

Uzajamni fondovi za nekretnine danas su vrlo popularni u cijelom svijetu. U Rusiji djeluju u zatvorenom formatu. Bit njihovog funkcioniranja leži u akumulaciji sredstava investitora i njihovom daljnjem usmjeravanju u stjecanje prava vlasničkog udjela u tekućoj gradnji višekatnica. Treba napomenuti da se takva investicija može izvršiti samo u fazi izdavanja građevinske dozvole.

Ova metoda ima niz prednosti:

• relativno niska cijena dionice (od 100 do 1000 dolara);
• izbjegavanje rizika svojstvenih upravljanju stvarnim nekretninama;
• isplata prihoda od rente od strane većine fondova;
• mogućnost ulaganja u nekoliko obećavajućih objekata odjednom;
• nedostatak teritorijalnih ograničenja, koji dopušta, dok ste u Rusiji, ulaganje u nekretnine u inozemstvu;
• vrlo visoka razina likvidnosti.

Nekoliko nedostataka ove metode ulaganja uključuju:

• visoka razina volatilnosti - česta promjena vrijednosti dionice gore-dolje;
• prisutnost određenog skupa uvjeta prilikom ulaganja u inozemna sredstva - pružanje dokaza o zakonitosti osobnih dohodaka i odlično poznavanje engleskog jezika.

Dionice društva - vlasnik imovine

Ova metoda uključuje stjecanje dionica određene tvrtke s daljnjom perspektivom povećanja vrijednosti kupljenih vrijednosnih papira.

Je li isplativo ulagati u nekretnine na ovaj način? Procijenite sami na temelju sljedećih pogodnosti:

• prilika za ulaganje s malo kapitala zbog niskog ulaznog praga;
• nedostatak fizičke nekretnine i povezani rizici.

Vrijedi napomenuti negativne aspekte:

• relativno niska likvidnost;
• mala diversifikacija (nizak prag za mogućnost ulaganja u nekoliko projekata u isto vrijeme);
• prisutnost visokih rizika.

Kupnja zemlje u Rusiji

Unatoč vrlo rizičnoj i skupoj prirodi ove metode ulaganja, zajedno s poteškoćama vezanim uz pronalaženje i privatizaciju zemljišta, ova metoda još uvijek omogućuje isplativo ulaganje u nekretnine, a evo zašto..

Prvo, postoji velika vjerojatnost rasta cijena parcela u blizini gradova i iznosi oko 20%. Tome doprinosi ubrzani razvoj izgradnje vikendica u prigradskom području.

Drugo, ova opcija će biti izvrstan odgovor na pitanje kako ulagati u nekretnine s malo kapitala. Cijena samog mjesta je relativno niska, a održavanje objekta neće zahtijevati velika financijska sredstva, za razliku od impresivnih troškova popravka.i režije u slučaju kupnje stana.

Kupnja zemljišta u inozemstvu

Donja granica za takva ulaganja je oko 15.000 USD. Prednost ove opcije je visoka razina marže (oko 25%) nakon odluke o početku gradnje na kupljenom zemljištu. Međutim, takvo je ulaganje prilično rizično zbog niske potražnje za nekretninama u SAD-u i Europi.

Stambena potvrda

Drugi način ulaganja novca u nekretnine je kupnja dokumenta kojim se potvrđuje pravo na određeni stambeni prostor u kući u izgradnji. Nakon puštanja objekta u funkciju, ovaj stambeni list možete zamijeniti za stan uplatom nedostajućeg iznosa ili dobiti dospjeli novac na temelju cijene objekta u trenutku završetka građevinskih radova. Prednost ove metode je ušteda na razlici u cijenama primarnog i sekundarnog stanovanja.

Međutim, kada planirate živjeti u stanu stečenom na ovaj način, vrijedi se sjetiti visokog potencijalnog rizika ovog događaja. To je zbog činjenice da u izgrađenoj kući možda nema stambenog prostora koji bi bio prikladan za područje navedeno u karakteristikama certifikata. Osim toga, s obzirom na dugotrajnost samog procesa izgradnje, važno je imati na umu rizik pada cijena nekretnina, koji će se, prema brojnim stručnim mišljenjima, u našoj zemlji uočiti u vrlo bliskoj budućnosti.

Prognozespecijalisti ove godine

U I i II tromjesečju ove godine, prema mjerodavnim izjavama brojnih financijskih analitičara, nije se očekivao značajniji pad cijena stambenih nekretnina. Općenito, ove su prognoze bile potpuno opravdane. No, u drugoj polovici godine trendovi se dramatično mijenjaju, naginju se prilično intenzivnom sniženju cijena. Vodeći stručnjaci vide jedan od glavnih razloga za povećanje hipotekarnih stopa. Takav međuovisni proces dovest će do naknadnog povećanja kamata banaka, na temelju nadolazeće promjene prosječne tržišne cijene. Kao mali amandman, stručnjaci dopuštaju prolaznost ove situacije.

Na temelju navedenih prognoza možemo zaključiti da tržište nekretnina doživljava intenzivnu dinamiku i oporavak u 2018. godini. Možda je ovaj fenomen povezan s određenom stabilizacijom ruskog gospodarstva.

Trenutna situacija na tržištu i stručne prognoze jasno ukazuju na izvedivost kupnje nekretnine ove ili sljedeće godine. Nakon nekoliko godina, takvo će ulaganje moći donijeti značajnu zaradu od naknadne preprodaje.

Strahovi investitora i njihovi razlozi

2015. obilježeno je uvođenjem nove vrste poreza na imovinu, koja je zamijenila prethodno postojeći obvezni porez na imovinu.

Ova inovacija još uvijek uznemirava mnoge investitore. Porezna osnovica za takvu naplatu je katastarska vrijednost objekta. Razni odbici vezani uz činjenicu da osoba ima drugu nekretninu ne primjenjuju se u novom sustavu nagodbe.

Financijski analitičari smiruju zabrinute investitore, govoreći da trenutna procedura trenutno vrijedi samo za savezne gradove.

Tek do 2020. planira se proširiti ovu vrstu prikupljanja na cijeli teritorij Rusije. Iz ovoga proizlazi da je u iduće dvije godine isplativo stjecati stambene ili poslovne nekretnine u malim mjestima i malim mjestima kako bi ih prodali po vrlo povoljnoj cijeni bliže vremenu uvođenja promjena.

Zaključci

Ne zaboravite da tijekom ekonomske krize stabilnost i pouzdanost deviznih fondova i drugih financijskih institucija naglo pada, za razliku od ulaganja u nekretnine.

Ova činjenica dovodi do očitog zaključka da je ulaganje u stambene i poslovne nekretnine trenutno najpouzdanije, najprofitabilnije i najsigurnije sredstvo za uštedu vlastitog kapitala.

Ekonomska situacija u Rusiji i nestabilnost njezine geopolitike nemaju značajan utjecaj na ovaj faktor. Štoviše, prema mišljenju stručnjaka, sadašnja teška situacija na svjetskoj sceni uskoro će biti uspješno razriješena. A to znači da će doći najpovoljniji trenutak za prodaju postojeće nekretnine po vrlo povoljnim uvjetima.

Stoga, ako imate slobodna sredstva na raspolaganju, požurite s isplativom investicijom koristeći jednu od shema koje nudimo.