Problemi hipotekarnog kreditiranja u Rusiji

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Koncept "hipoteke" pojavio se u ruskom ne tako davno. Međutim, malo ljudi zna da usluge za pružanje gotovinskih kredita stanovnicima zemlje za kupnju stambenog prostora postoje od 1917. godine. Vrijedi reći da su u to vrijeme takve operacije bile vrlo popularne, budući da su takve transakcije bile strogo regulirane. Međutim, kada su se stambeni objekti počeli dijeliti, ova praksa je izgubljena i nastavljena je tek relativno nedavno.

Danas se, nažalost, takve transakcije među građanima povezuju s najneugodnijim stvarima. To nije iznenađujuće, jer su sada pitanja hipotekarnog kreditiranja u Rusiji i izgledi za razvoj ove vrste usluga prilično akutni. Što se događa s kreditima. Zašto su sada manje popularni i primaju toliko kritika?

Vlastite nekretnine i subvencije građana

Prije svega, problemi hipotekarnog kreditiranja počinju činjenicom da danas samo 10% građana ima svoj životni prostor, koji u ukupnoj površini prelazi 18 m² po osobi. Na temelju toga samo 1% ljudi može kupiti nekretninuzarađeni novac.

U konačnici, građani ne vide drugog izlaza, kako doći do hipoteke, iako pod najnepovoljnijim uvjetima. Istodobno, na temelju ekonomske situacije, većina zajmoprimaca trebala bi dobiti državnu potporu. Međutim, to nije uvijek moguće zbog velikog broja ljudi u zemlji koji žele dobiti državne subvencije. Do danas više od 20 milijuna građana Ruske Federacije želi dobiti hipoteku. Na temelju ovih ludih brojki, postaje očito da programeri moraju stalno graditi kuće, što je također gotovo nemoguće napraviti u tako kratkom vremenu.

Glavni problem hipotekarnog kreditiranja u Rusiji je taj što će u ovakvom stanju država moći osigurati stambeno zbrinjavanje svih potrebitih u okviru socijalnih programa samo na 26 godina.

Vrijedi također uzeti u obzir da je zakonodavni okvir za hipotekarne kredite u zemlji još uvijek prilično sirov. Stoga nastaju dodatni problemi i kod stambenih kredita i kod davanja subvencija.

Inflacija

Čini se, kakav je odnos između poboljšane ekonomske situacije u zemlji i problema razvoja hipotekarnog kreditiranja? Da, zapravo, prije 15-ak godina situacija u državi bila je vrlo teška, a razina inflacije u pravom smislu riječi je prešla ljestvicu. Danas situacija izgleda puno pozitivnije, ali je još daleko od pune stabilnosti. Prije svega, ovo se odnosi na kreditni sustav.

Zbog nestabilne situacijeGrađani jednostavno ne žele svoj novac držati u bankama. U skladu s tim, kreditne organizacije u državnom vlasništvu jednostavno nemaju odakle uzeti novac za davanje kredita stanovništvu. To također rezultira višim godišnjim stopama i drugim nepovoljnim uvjetima kreditiranja.

U konačnici, hipoteke ne postaju masovni proizvod, već usluga koju si ne može svatko priuštiti.

Opća ekonomska situacija

Svi znaju da je hipoteka zajam koji se otplaćuje nakon prilično dugog vremenskog razdoblja. Takav se zajam u pravilu odobrava na rok do 20-30 godina. Stoga nastaju problemi hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji.

Činjenica je da banke koje daju takve dugoročne kredite moraju imati barem neku garanciju plaćanja kako ne bi izgubile ekonomsku stabilnost. Zauzvrat, sami zajmoprimci također žele biti sigurni da će moći otplatiti stambeni prostor za koji su već uplatili prilično impresivnu predujam. Ali kako dobiti bilo kakva jamstva ako se prihodi stanovništva povremeno mijenjaju? To dovodi do financijskih uspona i padova, koji su, pak, usko povezani s općom ekonomskom situacijom u svijetu.

Na temelju toga, kreditne organizacije su prisiljene uzeti u obzir rizike i, u slučaju neplaćanja kredita, naplatiti kazne od zajmoprimca. Zato danas ne može svatko dobiti hipoteku, jer u slučaju kašnjenja ili nemogućnosti otplate uzetog kredita, osoba mora osigurati druga sredstva koja banka može uzeti u obzirneplaćeni dug.

Niska solventnost građana

Ako govorimo o problemima i izgledima za razvoj hipotekarnog kreditiranja, onda morate shvatiti da ova industrija izravno ovisi o samim stanovnicima zemlje, odnosno o razini njihove zarade. Danas više od 60% stanovništva treba poboljšati stambene uvjete. Čini se da hipoteka može biti pravi spas za ove ljude. No, nažalost, ne može svatko dostaviti banci potrebne dokumente koji potvrđuju razinu zarade.

Prema uvjetima hipotekarnog kredita, zajam se daje osobi ako mjesečna uplata nije veća od 40% službenog prihoda građanina i njegove rodbine. Dakle, ako svaki mjesec dužnik plaća oko 30 tisuća rubalja, tada bi trebao zaraditi najmanje 75 tisuća rubalja.

Nažalost, danas prosječna plaća ne dostiže ovu razinu. To dovodi do dodatnih problema za hipotekarne kredite. Mnogi građani, u nastojanju da dobiju željeni kredit, u potvrdama navode prenapuhane plaće, a zatim ne podnose obaveze po kreditu.

Monopolizacija tržišta

Primarno stambeno tržište u Rusiji je još uvijek "neprozirno". Nema toliko tvrtki koje se bave izgradnjom kuća, pa stoga praktički nema konkurencije između tvrtki. Zbog toga si programeri mogu priuštiti održavanje cijena nekretnina na prilično visokoj razini, štodovodi do virtualne monopolizacije i viših stopa za početne i sljedeće rate na kredite.

Prema tome, jedino rješenje za probleme hipotekarnog kreditiranja je smanjenje cijena za nove zgrade. Da bi se to dogodilo, nužan je razvoj građevinskog tržišta. Ako se u zemlji pojave nove razvojne tvrtke, to će ne samo smanjiti troškove stanovanja, već će također pružiti pogodnosti stanovništvu. Tek tada će hipoteka postati javni proizvod.

Načini ulaganja

Nastavljajući razmatrati probleme hipotekarnog kreditiranja, vrijedi uzeti u obzir da se novac koji u banke dolazi od pojedinaca obično tamo pohranjuje ne više od godinu dana.

Državni proračun i financijske institucije jednostavno nemaju dovoljno novca za povlaštene subvencije. Kako bi se uspostavili državni programi potpore stanovništvu na hipotekama, potrebno je stabilizirati tržišta dionica. To znači da će problemi hipotekarnog kreditiranja u Rusiji biti djelomično riješeni nakon što se vrijedne dionice i papiri počnu aktivno prodavati i kupovati.

Ovo bi moglo biti dobra "hrana" za financijske institucije koje daju zajmove za kupnju kuće. Budući da u ovom slučaju banke neće primati novac od fizičkih, već od pravnih osoba, tada će sredstva biti pohranjena (odnosno i predata) na duži period.

Migracijska pravila

Svi to znaju u glavnom gradu i većim gradovima Rusiježivot je puno bolji nego u regijama. Stoga nije iznenađujuće što se ljudi radije sele u mjesta s prosperitetnijom i stabilnijom situacijom. Svake godine ogroman broj migranata iz cijele zemlje hrli u Moskvu, Sankt Peterburg i druge megagradove. U tom smislu raste i potražnja za stanovanjem, što dovodi do još veće cijene stanova. Sukladno tome, rastu i stope na kredite, a stanovništvo se suočava s novim problemima hipotekarnog kreditiranja.

Za njihovo rješavanje potrebno je poduzeti sveobuhvatne mjere koje će utjecati ne samo na građevinske i kreditne organizacije, već će biti usmjerene i na poboljšanje mikroekonomije zemlje. Naravno, takvi globalni problemi ne mogu se riješiti preko noći.

Broj društvenih programa

Stambeni krediti su jedan od alata koji su namijenjeni rješavanju problema hipotekarnog kreditiranja. Do danas postoji niz aktivnosti usmjerenih na poboljšanje uvjeta za mlade obitelji, nastavnike, vojno osoblje i druge segmente stanovništva. Međutim, prema statistikama, većini ovih programa potrebna su ozbiljna poboljšanja.

Već se razvijaju dodatne subvencije za mlade liječnike i velike obitelji. No, loša je vijest da većina financijskih institucija jednostavno nije zainteresirana za takve programe, jer će im se u tom slučaju prihodi smanjiti. Jedina situacija kada banka ide na socijalno hipotekarni kredit je kada financijske gubitke nadoknađuje sama država.

Dakle, problemi razvoja hipotekarnog kreditiranja u Rusiji doista su globalne prirode i jednostavno ih je nemoguće riješiti trenutno. Ipak, država poduzima aktivne mjere za smanjenje stopa stambenih kredita.

Proteklih nekoliko godina ogroman broj banaka uvršten je na popis onih koje pružaju takve usluge stanovništvu. Mnogi od njih nude povoljnije uvjete, a ljudi imaju izbor. To sugerira da je država procijenila sve postojeće probleme hipotekarnog kreditiranja, a načini za njihovo rješavanje već su navedeni. Stoga će stanovanje uskoro biti pristupačnije za ruske građane. Razvojem socijalnih programa i pojavom novih građevinskih tvrtki situacija s kupnjom nekretnina postupno se stabilizira.

Izgledi za razvoj hipoteka

Ako govorimo o budućnosti stambenog kreditiranja, onda sve izravno ovisi o potražnji. Budući da danas ne postoji alternativa koja bi mogla zamijeniti hipoteku, lako je zaključiti da će s vremenom popularnost ovog smjera samo rasti.

Govoreći o problemima i izgledima za razvoj hipotekarnog kreditiranja, većina stručnjaka daje prilično optimistične prognoze. Međutim, do sada je fokus uglavnom bio na srednjim menadžerima, čije su plaće stabilnije.

Ako govorimo o fluktuacijama stopa, one su danas 5% veće od stope inflacije. S njihovim naglim padom, banke će imati financijske probleme koji mogu dovesti donedostatak hipotekarnih programa.

Vrijedi također uzeti u obzir da su sada, uz hipotekarno kreditiranje, financijske institucije osigurane od mogućih rizika putem osiguranja imovine. Međutim, to ih ne štiti od mogućeg bankrota dužnika. Ako dođe do kašnjenja, tada će iznos osiguranja osobe koja je uzeo kredit pokriti samo dio glavnice kredita. Na temelju toga financijska konstrukcija riskira više od samog građanina. Stoga je važno uzeti u obzir sve kreditne rizike i razviti odgovarajuće programe.

Načini rješavanja problema

Ako su banke sigurne u 100% kompenzaciju za moguće gubitke, tada zajmoprimci neće biti podvrgnuti tako strogim zahtjevima za dobivanje hipoteke, a predujam se može značajno smanjiti..

Danas, kako bi osigurale svoju imovinu, financijske institucije zahtijevaju od zajmoprimaca plaćanje djelomičnog doprinosa za stanovanje, koji se plaća prilikom podnošenja zahtjeva za kredit i iznosi oko 30% cijene cjelokupnog stana. Naravno, ne može svatko uplatiti takav iznos odjednom. To građane tjera da iznajmljuju stanove umjesto da uzimaju dugoročne bankovne kredite.

U SAD-u je ovaj problem već riješen, a danas američke banke izdaju kredite bez predujma, odnosno 100% cijene stanova. To je postalo moguće odmah nakon razvoja sustava hipotekarnih rizika. Ako ova praksa počne funkcionirati u Rusiji, nakon nekog vremena će i domaće banke početi izdavati veće kredite.

Međutim, nije sve tako jednostavno. Govoreći o hipotekarnom kreditiranju, problemima i izgledima za njihovo rješenje, ne treba zaboraviti ni tržišne rizike. Činjenica je da postoji mogućnost oštrog smanjenja troškova stanovanja. Ova situacija će negativno utjecati i na zajmoprimca i na kreditnu instituciju.

Pri kupnji stambenog prostora svi žele biti sigurni da s vremenom njegova vrijednost ne samo da neće pasti, već će se osjetno povećati. Zahvaljujući tome, nakon 10 godina možete napraviti prilično dobar posao prodajom stana. Takva situacija je i za banku neisplativa, jer će u tom slučaju biti prisiljena smanjiti godišnju kamatnu stopu. Stoga, dok ne postoji stabilnost na tržištu nekretnina, bit će teško postići optimalne uvjete kreditiranja na ovom području.

Osim toga, vrijedi obratiti pozornost na takvu stvar kao što je rizik likvidnosti. To znači vjerojatnost da banka neće moći ispuniti svoje obveze u navedenom roku zbog neravnoteže postojeće imovine. U tom slučaju obveze neće biti dovoljne za potrebna plaćanja.

Takve se situacije događaju jer se hipotekarni krediti formiraju kratkoročnim kreditima i depozitima. A oni zauzvrat nerado izvlače građane.

Dakle, stabilnost u području hipotekarnog kreditiranja bit će moguće postići samo kada se ovo pitanje riješi u svim gore opisanim smjerovima. Što će više građana uzimati hipoteke, depozite i male kredite, financijske institucije će imati više sredstava.organizacijama. Isto vrijedi i za građevinske tvrtke, kao i za vladine programe koji se polako počinju razvijati.