Kupnja komercijalnih nekretnina: značajke, postupci i preporuke

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Kupnja komercijalnih nekretnina zahtijeva iznimno odgovoran pristup. Samo jedna pogreška ili netočnost može dovesti do ozbiljnih negativnih posljedica. Bez obzira na složenost transakcije, kupnja komercijalnih nekretnina u Moskvi zahtijeva posebnu pažnju i strogo poštivanje određenih pravila i algoritma radnji.

Kako kupiti ured?

Najprofitabilniji način ulaganja u poslovne nekretnine u našoj zemlji danas je stjecanje objekata u glavnom gradu i bližoj regiji. Vlasnik nekretnine pobjeđuje. On može dobiti stabilnu dobit od isporuke objekta prema ugovoru o zakupu. Osim toga, na tržištu danas možete pronaći veliki broj uspješnih tvrtki koje su spremne kupiti uredski prostor. Uglavnom su zainteresirani za nestambene nekretnine koje su pogodne za poslovne djelatnosti.

Pronalaženje pravog uredskog prostora može potrajati dugo. Međutim, ako ste konačno pronašli odgovarajući objekt, postavljaju se nova pitanja. Kako se provodikupnju poslovne nekretnine? Kako sastaviti ugovor? Koje značajke treba uzeti u obzir pri sklapanju posla? O tome i mnogo više raspravljat će se u ovom članku.

Pravne sitnice: vlasništvo

Srećom, dani neprijateljskih preuzimanja i drugih scenarija nezakonitih radnji davno su prošli. Ali evo ljudi koji su se specijalizirali za takve aktivnosti, rade do danas. Često su uključeni u rješavanje raznih problema. Tijekom razdoblja ekonomske krize, rizik od prijevare veći je nego ikad, stoga vlasnici poduzeća trebaju biti oprezni i oprezni.

Kako ide kupnja komercijalnih nekretnina? Zamke koje možete očekivati pri sklapanju posla su vrlo raznolike. Posebno treba biti oprezan ako znate da je prodavatelj nekretnine u teškoj financijskoj situaciji. U suvremenoj pravnoj praksi postoji mnogo primjera kako je prvotni vlasnik prostora, sastavljajući ugovor o kupoprodaji poslovne nekretnine, ostavio rupe koje su omogućile zadržavanje vlasništva. Takvi nepošteni prodavači, nakon rješavanja financijskih problema putem transakcije, mogli bi zahtijevati povrat predmeta.

Dakle, možemo zaključiti da će kupoprodaja poslovnih nekretnina biti uspješna samo ako se transakcija legalizira. Ključni čimbenici u ovom pitanju su ispravnost i ispravnost izrade ugovora. Samo u tom slučaju moći ćete se zaštititi od rizika povezanih s gubitkom imovine iiznošenje neutemeljenih financijskih potraživanja od strane prodavatelja. Zato je većini kupaca najvažniji aspekt stjecanje pravno čistog prostora.

Kupnja komercijalne nekretnine za individualnog poduzetnika (pojedinačnog poduzetnika) nosi brojne rizike koji mogu dovesti do dugotrajnih sudskih sporova. Kao rezultat toga, ne samo da možete gubiti svoje vrijeme i energiju, već i izgubiti svoje prostorije.

Glavni rizici kupca

Kupnja komercijalne nekretnine može sadržavati sljedeće rizike:

• prodavatelj ne posjeduje predmet;
• prava na prostore mogu osporiti treće strane;
• vlasnička prava mogu biti netočna;
• prikaz objekta;
• kupnja predmeta može biti popraćena brojnim dodatnim troškovima;
• pojavljivanje trećih osoba koje traže otplatu dugova ili naknadu za gubitke povezane s korištenjem predmeta.

Dakle, ako transakciji ne posvetite dužnu pozornost, takva akvizicija može dovesti do teških financijskih posljedica. To je osobito istinito kada se zajam uzima za kupnju komercijalne nekretnine. Činjenica je da velike banke zapošljavaju posebno educirane stručnjake čija je zadaća djelovati u interesu organizacije. Nedostatak temeljite provjere transakcije prodaje i kupnje, nepoštivanje osnovnih sigurnosnih pravila i nepostojanje važnijih pravnih dokumenata mogudovesti do napadačke zapljene stečene imovine.

Obrada ponude

Izrada dokumentacije u slučaju kada se kupnja poslovne nekretnine od strane pojedinca obavlja na temelju standardnih obrazaca. Možda neće uzeti u obzir sve značajke određene sobe. Većina ugovora sastavljena je korištenjem standardnih uvjeta i općih izraza. Osim toga, kupac možda neće dovoljno dobro razmisliti o vjerojatnim scenarijima i planu transakcije. Kao rezultat toga, kupnja poslovne nekretnine može rezultirati poteškoćama u stjecanju vlasništva ili sudskim sporovima u bilo kojoj od točaka opisanih u ugovoru.

Kako provjeriti čistoću transakcije?

Ovo pitanje danas zanima mnoge kupce nekretnina. Ako ne izvršite temeljitu provjeru, postoji mogućnost da treće osobe polažu pravo na nekretninu. Za kupca će to dovesti samo do negativnih posljedica: morat će dokazati svoja prava na sudu, što zahtijeva dodatne troškove. Osim toga, ako je zajam uzet za kupnju poslovnih nekretnina, značajniji su problemi sa zahtjevima za otplatu bankovnog duga.

Pravni status poslovnih prostora

U slučaju nepoštivanja postupka registracije kupoprodajne transakcije mogu nastati različiti sukobi s državnim tijelima koja vrše kontrolu. Uz nedovoljno pažljivo proučavanje svih detalja transakcije, vjerojatno je dakupac je jednostavno prevaren. U tom slučaju možete izgubiti ne samo imovinu, već i novac.

Da biste smanjili vjerojatnost negativnih posljedica na nulu, morate pažljivo provjeriti i sam predmet i prodavača. Pokušajte što točnije opisati sve uvjete ugovora, svakako uzmite u obzir trenutak transakcije i razdoblje neposredno nakon nje. Bolje je unaprijed analizirati sve moguće posljedice i odlučiti se o preferiranoj strategiji ponašanja.

Uz nedovoljnu pripremu za transakciju, njezina osnova može biti krhka s pravne točke gledišta. U ovom slučaju, vjerojatnost neuspjeha je velika. Dakle, ako ste odlučili kupiti komercijalnu nekretninu, kvalificirana pravna podrška trebala bi biti vaš glavni prioritet.

Skriveni rizici

Prilikom kupnje poslovne nekretnine kupac možda neće imati potrebne podatke o tehničkim karakteristikama objekta. Prodavači se pokušavaju ne usredotočiti na negativne točke. Kao rezultat toga, kupac se nakon završetka transakcije može suočiti s potrebom značajnih financijskih troškova potrebnih za dovođenje nekretnine u ispravno stanje. Primjerice, prilikom kupnje prostora u novogradnji kupac može pronaći neke nedostatke koji nisu uočeni prvim pregledom. Ponekad čak postoje slučajevi neusklađenosti između površine i rasporeda prostora koji se prodaje i parametara navedenih u službenoj tehničkoj dokumentaciji.

Stručnost

Za utvrđivanje svih parametara i karakteristika objekta potrebno je provesti tehnički pregled. Uz mišljenje stručnog povjerenstva, možete postaviti utemeljene zahtjeve investitoru sa zahtjevom da ispravi određene nedostatke. U slučaju da graditelj odbije otkloniti nedostatke učinjene tijekom izgradnje, kupac se može obratiti sudu i tamo braniti svoja prava.

Prilikom kupnje komercijalnih nekretnina u starijim zgradama, habanje bi trebalo biti glavni fokus. Uostalom, nedostaci koji se na prvi pogled čine beznačajni mogu dovesti do globalnog uništenja. Za utvrđivanje tehničkog stanja objekta potrebno je izvršiti temeljit pregled konstrukcije. Developeri i agencije za nekretnine zainteresirani su za što skoriju prodaju nekretnine. Malo je vjerojatno da će htjeti obavijestiti kupca o svim značajkama prostora. To je razumljivo, jer ako sazna za sve nedostatke, htjet će smanjiti iznos transakcije.

Kako ne biste bili žrtva nepoštenog prodavača, važno je ne samo obratiti posebnu pozornost na očite nedostatke, već se usredotočiti i na najmanje nedostatke. Od prodavatelja možete zahtijevati ili smanjenje cijene objekta ili besplatno otklanjanje svih nedostataka u unaprijed određenom roku. Ako se utvrde bitne povrede u pogledu kvalitete poslovne nekretnine, kupac može odbiti ispuniti obveze navedene uugovor.

Precijenjeno

Kako se vrednuje komercijalna nekretnina? Za povoljnu kupnju bit će potrebna temeljita procjena nekretnine.

Postoje tri glavna pristupa:

1. Profitabilno: postupno vraćanje potrošenog novca tijekom određenog vremenskog razdoblja.
2. Uporedna: nekretnina se uspoređuje sa sličnim nekretninama za prodaju.
3. Cost: izračunava približni iznos troškova koji će se morati potrošiti bez stjecanja sličnog objekta.

Ova procjena je analitičke prirode.

Kako ispravno procijeniti vrijednost objekta?

Postupak procjene može provesti neovisni stručnjak, trgovac nekretninama ili sam prodavač. Kada promet nekretninama obavljaju pravne osobe, potrebno je uključiti neovisnog procjenitelja. Nakon obavljenog posla, stručnjak daje detaljno izvješće koje će biti službeni dokument.

Nekretnina nakon procjene nekretnine ne izdaje nikakav dokument. Također treba uzeti u obzir da većina trgovaca nekretninama koji danas rade u našoj zemlji nije u mogućnosti pružiti tako kvalitetnu uslugu. Procjena će biti adekvatna samo ako surađujete s kompetentnim i kvalificiranim stručnjakom.

Također, možete sami provesti procjenu imovine. Da biste to učinili, dovoljno je malo razumjeti tržišne pokazatelje i analizirati druge ponude. Ovdje je glavna stvarnapraviti procjenu na temelju mnogih različitih izvora za kupnju i prodaju objekata.

Glavni čimbenici koji utječu na cijenu

Važan parametar je lokacija nekretnine. Prestiž područja ima veliki utjecaj na cijenu prostora. Važni su i pogodna infrastruktura i prometna dostupnost. Što točnije odredite vrijednost objekta, to će transakcija biti uspješnija.

Ako ćete kupiti komercijalnu nekretninu, svakako pročitajte sve nijanse prije sklapanja posla kako ne biste došli u neugodnu situaciju i ne izgubili novac.