2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29
Danas je jedan od glavnih pokazatelja dobrobiti običnog građanina dostupnost nekretnina. A sve zbog činjenice da su cijene stanova postavile do neba, a ne zaustavljaju se na postignutoj razini. Nema ništa iznenađujuće u činjenici da mnogi pristupaju izboru stanovanja s najvećom odgovornošću - uostalom, mnogima je ovo gotovo glavna kupnja u životu, koja se možda neće morati ponavljati.
Kada se budući kupci moraju suočiti s konceptima primarnog i sekundarnog stanovanja, tada počinju sumnje i sporovi. Nekome se nova zgrada čini isplativijom zbog niske tržišne cijene, a nije ni bez drugih prednosti. Ali to ne znači da se primarno tržište može smatrati idealnim, a stan koji je bio u vlasništvu zarastao je u nedostatke. Idemo shvatiti što je sekundarno stanovanje, koje su njegove prednosti i nedostaci.
Preprodavači - što je to?
Prije svega, shvatimo sam koncept. Za mnoge sekundarno stambeno tržište mogu predstavljati samo stari stanovi. Odnosno, neće biti govora o nekom novom rasporedu i modernim uvjetima životaNe možeš. Uz to, tu su i stari liftovi, brojila, ožičenje i cijevi. I susjedi ostavljaju mnogo da se požele, dok se sumnjive ličnosti ne naseljavaju u nove zgrade.
Nesumnjivo, ima istine u ovim izjavama. Ali čak i na sekundarnom tržištu stanovi su drugačiji. Sekundarno stanovanje - to znači da je na nekretnini već izdano pravo vlasništva. Odnosno, glavna razlika koja odvaja primarno tržište od sekundarnog je prisutnost zapisa o dodjeli imovine u Jedinstvenom državnom registru.
Polovni stan je uvijek star?
Zašto ne bismo pretpostavili da je sekundarni stambeni prostor nužno stara, dotrajala kuća? Jer stan u novogradnji može biti i rabljen – zar nitko ne prodaje potpuno novi stan u novoizgrađenoj kući zbog selidbe ili drugih okolnosti? Osim toga, ako se svi stanovi ne prodaju nakon puštanja u pogon nove kuće, investitor upisuje nekretninu za sebe, a nenaseljeni stanovi automatski postaju sekundarni.
Koji su stanovi na sekundarnom tržištu?
Sessary house je bogat izbor stanova raznih kategorija i karakteristika. Stručnjaci za nekretnine razlikuju nekoliko vrsta nekretnina na ovom tržištu, klasificiranih prema fizičkim karakteristikama i razini vrijednosti:
- Stanovanje niske kvalitete - stanovi u kućama stare godine izgradnje, visine 2-3 kata. U takvim prostorijama često nemaglavne komunikacije su kanalizacija i vodovod. Kuće se često griju pomoću peći.
- Standardni prostori - obični sekundarni stanovi, jednosobni ili dvosobni stanovi u tipskim zgradama visine 5-16 katova.
- Superior apartmani - smještaj u modernim i tipičnim kućama, koje karakterizira povećana udobnost. Karakterizira ga prisutnost pomoćnih prostorija kao što su ostave i svlačionice, kao i veći broj kupaonica nego u običnim prostorijama.
- Luksuzno stanovanje - nekretnina klase A, čija je značajka prisutnost oplemenjenog kućnog teritorija, parkinga, vratara i zaštitara. U luksuznim kućama, u pravilu, ne više od 30 stanova.
Drugi čimbenici koji utječu na cijene
Treba imati na umu da cijena stana može varirati ovisno o lokaciji kuće i dostupnosti razvijene infrastrukture u stambenoj zoni. Dakle, udoban i dobro opremljen jednosobni stan poboljšanog tipa, koji se nalazi na periferiji grada, može koštati puno manje od skromnog jednosobnog stana u kući starog plana u centru. Na cijenu također utječe fizičko stanje prostora i njihova površina.
Koje su mane stana na sekundarnom tržištu?
Iako sekundarno stanovanje nije nužno "drugorazredno" stanovanje, takve nekretnine nisu bez nekih nedostataka. Nećemo uzeti u obzir probleme s komunikacijama u stvarno starim kućama. Kao primjer, razmotrite udoban stan u svježe dizajniranoj kući. Čak i ovdjenovi vlasnici mogu očekivati zamke:
- Nečista "pravna povijest" stana. Odavno su poznate priče o vlasnicima nekretnina koji služe kaznu na mjestima koja nisu tako udaljena, ili u psihijatrijskoj klinici. S ove točke gledišta, drugi domovi su poput svinje u kopu.
- Nenaplaćeni dugovi za režije ili druga plaćanja, uhićenje stana od strane sudskih ovršitelja zbog neplaćanja dugova.
- Neispravno izvršeni dokumenti za stan. Ako se takva činjenica sazna nakon kupnje od strane novih vlasnika, kupoprodajni ugovor se poništava i transakcija se poništava.
- Nepovoljni susjedi. Nekima se ovaj problem može činiti beznačajnim. No, kako pokazuju ankete među stanovništvom, bučni i skandalozni susjedi često provociraju neke građane da promijene mjesto stanovanja.
- Cijena. Sviđalo se to vama ili ne, jeftino sekundarno stanovanje može biti samo u Staljinu ili Hruščovu sa starim i zahrđalim cijevima. U drugim slučajevima, trošak stana na sekundarnom tržištu u novogradnji značajno premašuje cijenu stanova koji nisu pušteni u rad.
- Još jedna ne najugodnija sitnica koja vam ne dopušta uštedu novca pri kupnji stana: danas je gotovo nemoguće kupiti sekundarni stan bez posrednika. Vlasnici kuća radije se obraćaju stručnjacima kako bi brzo prodali svoju nekretninu. I dodaju svoju proviziju trošku - uostalom, netko mora platiti rad agenata za nekretnine.
Prednosti sekundarnog stambenog tržišta
Unatoč brojnim nedostacima, stručnjaci za nekretnine aktivno brane sekundarno tržište. Za to postoje sasvim logični razlozi:
- Na tržištu postoji mnogo ponuda. To omogućuje kupcu da odabere područje, kategoriju i tip stanovanja koji će zadovoljiti njegove zahtjeve.
- Hipoteke za sekundarno stanovanje daju se spremnije i po nižim stopama. To je zbog nižih rizika za banku prilikom sklapanja transakcije nekretnine.
- Stan je u načinu "kupi i živi". Za razliku od novogradnje, kada kuća nije gotova, prema dokumentima stan još ne postoji, a nakon puštanja u rad najčešće su potrebni dugotrajni završni radovi.
- Trošak sekundarnog stanovanja, naravno, premašuje cijenu stana u novogradnji, ali to je više nego nadoknađeno nedostatkom potrebe za popravcima i uređenjem.
Što banke misle o sekundarnom tržištu?
Kao što je već napomenuto, kreditne organizacije daju hipoteke za sekundarne stambene kredite mnogo češće nego za nove zgrade. To je zbog nekoliko razloga. Prvo, tržište novih stanova se sporo ažurira, dok sekundarno tržište nudi bogat izbor različitih cjenovnih kategorija.
Drugo, stanovanje koje postoji samo u projektu, kao iu slučaju novogradnje, predstavlja određeni rizik za banku. Kreditne institucije pažljivo biraju programere za suradnju, ali nitko nije imun od nepredviđenih okolnosti.
Zahtjevibanke na sekundarno tržište
Ali kreditne organizacije postavljaju svoje zahtjeve za stan koji je bio u vlasništvu. Uostalom, nekretnine postaju bankovni kolateral za cijelo razdoblje kredita. U slučaju da zajmoprimac postane financijski nesolventan, banka će biti dužna prodati kolateral kako ne bi imala gubitke. Dakle, stan mora zadovoljavati određene fizičke karakteristike kako ništa ne bi spriječilo njegovu kasniju preprodaju.
- Kuća u kojoj zajmoprimac planira kupiti stan mora biti izgrađena najkasnije 1957.
- Obvezni uvjet je dostupnost svih modernih komunikacija. Banka neće uzeti kao zalog kuću koja nema dovod tople i hladne vode, grijanje i kanalizaciju.
- Do pune isplate hipoteke, kuća u kojoj se stan nalazi ne bi trebala biti fizički dotrajala više od 70%.
Što je s pravnom čistoćom stanovanja?
Banke također postavljaju zahtjeve za pravnu povijest stana - nikakvi tereti nisu dopušteni. Nije dopuštena registracija u prostorijama trećih osoba, kao i prisutnost uhićenja ili ugovora o zalogu s drugim kreditnim organizacijama. Osim toga, banka će zahtijevati sve vlasničke dokumente i provjeriti ima li pogrešaka i netočnosti. To je također korisno za buduće vlasnike - oni će dobiti dobro provjereni stan, u kojem se s vremenom neće naći neugodni trenuci.
