Kako prodati stan bez poreza: legalni načini izbjegavanja plaćanja poreza

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Prodaja stambenih nekretnina je složen i dugotrajan proces, uslijed kojeg prodavatelj ostvaruje određene prihode. Za to morate platiti porez u obliku 13% prodajne vrijednosti, ali u nekim situacijama građani imaju pravo na oslobođenje od plaćanja ove naknade. Da biste to učinili, moraju se ispuniti neki jednostavni zahtjevi. Stoga bi ljudi trebali razumjeti kako prodati stan bez poreza. Korištena metoda mora biti zakonita, jer ako prodavatelj želi prevariti poreznu ispostavu navođenjem krivog iznosa u ugovoru, tada će se porez obračunati na temelju katastarske, a ne prodajne vrijednosti objekta.

Načini smanjenja porezne osnovice

Često ljudi razmišljaju o tome da li je moguće prodati stan bez poreza. Postupak se doista može provesti bez negativnih poreznih posljedica, ali samo ako su ispunjeni određeni uvjeti. Glavni načini oslobađanja od poreza na dohodak uključuju:

• ako je stan kupljen gotovinom ili hipotekom,onda se može prodati bez plaćanja poreza tek nakon 5 godina;
• ako je stan dobiven na temelju besplatne transakcije, tada trebate čekati samo tri godine;
• dopuštena je prodaja objekta ranije, a ako je prodajna cijena niža od kupoprodajne, tada građanin nema prihod, pa nema potrebe obračunavati i prenositi porez na dohodak u proračun;
• ako je trošak stanovanja manji od 1 milijun rubalja, na primjer, ako se proda soba u hostelu, tada možete koristiti porezni odbitak od 1 milijun rubalja, tako da samo dobivate negativnu poreznu osnovicu;
• ako se prodaja i kupnja druge nekretnine izvrši u roku od jedne godine, tada će građanin moći koristiti međusobnu nagodbu odbitka.

Svaka opcija ima svoje karakteristike, pa vlasnik kuće odlučuje kako će stan prodati bez poreza. Ne biste trebali pregovarati s kupcem da napišete netočne podatke u ugovoru, jer će to samo dovesti do činjenice da će stručnjaci Federalne porezne službe obračunati porez na temelju katastarske vrijednosti stambenog prostora.

Uvjet vlasništva kupljenog stana

Najčešće ljude zanima pitanje za koliko možete prodati stan bez poreza. Ako je kućište kupljeno o svom trošku, tada ćete morati čekati najmanje pet godina. Takve promjene u poreznom broju napravljene su još 2016.

Čak i ako je stan kupljen uz pomoć rodiljnog kapitala, hipoteke ili poslodavca, kupac u kupoprodajnom ugovoru jeizravni porezni obveznik. Dakle, ako ne želi platiti porez na dohodak na prodaju objekta, morat će čekati pet godina.

Do 2016. godine trebalo je čekati samo tri godine, bez obzira na to kako je nekretninu primio prodavatelj. No, na temelju Saveznog zakona br. 382, napravljene su izmjene i dopune Poreznog zakona, kojima je izmijenjen period vlasništva nekretnine kako bi se dobilo oslobođenje od poreza na dohodak. Stoga je u čl. 217.1 Poreznog zakona, možete proučiti pravila za izračun ove naknade prilikom prodaje nekretnine.

Obilježja za primljeni stan

Stanovanje se može ne samo kupiti, već i dobiti na temelju raznih besplatnih transakcija. Koliko dugo možete prodati stan bez poreza u ovom slučaju? Pod takvim uvjetima trebate pričekati samo tri godine od datuma upisa vlasništva. Ove ponude uključuju:

• stanovanje su privatizirale sve osobe koje su u to vrijeme bile upisane u stan;
• stan je naslijeđen od preminulih rođaka ili prijatelja;
• predmet su donirali bliski rođaci, među kojima su supružnici, roditelji, djeca ili braća i sestre;
• stanovanje je preneseno na osobu temeljem ugovora o najmu, ali je prethodno zadržao vlasnika ove nekretnine doživotno.

U gore navedenim situacijama trebate čekati samo tri godine, nakon čega nekretninu možete prodati bez plaćanja poreza. U drugim situacijama, morat ćete čekati pet godina. Takvi uvjeti počeli su djelovati od početka 2016.

Zašto postoje vremenska ograničenja?

Svatko tko planira prodati nekretninu trebao bi razumjeti kada je moguće prodati donirani stan bez poreza. Potreba za čekanjem povezana je s ekonomskim nijansama, jer u takvom vremenskom razdoblju građanin neće moći ostvariti nikakvu dobit od kupoprodaje nekretnina.

Članici su sigurni da će za pet godina inflacija i deprecijacija nekretnine značajno smanjiti njezinu tržišnu vrijednost, pa ako osoba ima za cilj ostvarivanje komercijalne dobiti, onda će ona biti minimalna.

Ako osoba ne dobije dobit od transakcije, tada može prodati nekretninu po kupovnoj cijeni. U ovom slučaju građanin ne plaća porez na dohodak zbog nedostatka prihoda. Ali morat će dokazati da stvarno nije ostvario nikakav profit.

Kako se izračunava termin?

Svaki vlasnik nekretnine trebao bi znati kako prodati stan bez poreza. Nakon koliko godina se ova operacija može izvesti? Rok ovisi o tome kako je porezni obveznik stekao imovinu.

Ovo vremensko razdoblje ne počinje uvijek od trenutka potpisivanja bilo kojeg ugovora, jer se ponekad uzima u obzir trenutak registracije prava u Rosreestru. Stoga se staž računa na temelju sljedećih pravila:

• ako je sklopljen ugovor o kupoprodaji, tada rok počinje teći od datuma navedenog u ugovoru ako je kupnja obavljena na sekundarnom tržištu, a datum dostupan u potvrdi računa može se koristiti i ako je predmet kupljeno od programera;
• ako osoba dobije stannasljeđivanjem tada se uzima u obzir datum otvaranja nasljedstva, dakle, razdoblje stvarnog prihvaćanja imovine ili primitka potvrde o nasljeđivanju nije bitno;
• ako je osoba nestala, to nasljednicima ne daje pravo raspolaganja svojom imovinom, ali kada sud prizna da se osoba smatra umrlom, tada počinje rok od tri godine od trenutka donošenja sudske odluke napravljeno;
• ako je donacija sastavljena, tada odbrojavanje počinje od datuma navedenog u ugovoru o donaciji;
• često se nekretnina kupuje u dijelovima, npr. građanin može prvo kupiti sobu, a potom i ostatak stana, pa odbrojavanje počinje od trenutka kupnje prvog dijela.

Ako vlasnik kuće zna kada može prodati stan bez poreza, moći će lako sklopiti posao prodaje nekretnine bez straha da će morati uplatiti veći iznos sredstava u državni proračun.

Upotreba odbitka imovine

Ako osoba zna kada treba prodati stan bez poreza, ali ne može čekati tri godine, onda može koristiti druge načine za smanjenje poreznog opterećenja. Jedna od takvih metoda je prijava poreznog odbitka. Nudi se svim građanima koji prodaju svoj stan.

Prema čl. 220 Poreznog zakona, iznos takvog odbitka iznosi 1 milijun rubalja. Za taj se iznos umanjuje porezna osnovica koju predstavlja prodajna cijena objekta. Ako ljudi namjerno podcjenjuju cijenu stana prilikom sklapanja transakcije, tada 70% katastarske vrijednosti navedene uRosreestre. Ali ovaj uvjet vrijedi samo za predmete koji su kupljeni nakon 2016.

Ako se prodaje jeftin objekt, predstavljen jednosobnim stanom ili čak sobom, ali cijena ne smije biti veća od 1 milijun rubalja. Pod ovim uvjetima moguća je prodaja stana bez poreza u 2019. godini, budući da je porezna osnovica predstavljena negativnom vrijednošću.

Ako je cijena nekretnine veća od milijun rubalja, tada se iznos poreza značajno smanjuje zbog odbitka. Primjerice, građanin godinu dana nakon zaključenja darovanja želi prodati stan koji je darovao rođak. Stan se nalazi na periferiji grada, tako da košta samo 1,2 milijuna rubalja. Prodavatelj neće moći izbjeći plaćanje naknade, ali može iskoristiti porezni odbitak. Za njega je iznos poreza: (1.200.000 - 1.000.000)13%=26 tisuća rubalja.

Stoga možete čak i prodati stan u novogradnji bez poreza ili uz minimalnu uplatu, ako koristite odbitak. No, pod takvim uvjetima, stručnjaci porezne službe i dalje će poslati obavijest poreznom obvezniku. Ne može se zanemariti, pa ćete morati posjetiti podružnicu FTS-a kako biste obavijestili službenike o korištenju odbitka. Dodatno, ovoj organizaciji se dostavljaju 3 prijave poreza na dohodak i drugi dokumenti za prodanu imovinu.

Nedostatak korištenja ove metode za smanjenje poreznog opterećenja je što se može koristiti samo jednom godišnje. Stoga, ako osoba planira prodati nekoliko nekretnina unutar jedne godine, tada će morati smanjiti porez na druge načine.

Obračun kupovne cijene

Kako prodati stan bez plaćanja poreza ako je nemoguće smanjiti naknadu na druge načine? Druga metoda predstavlja mogućnost obračuna kupoprodajne cijene stana. Ova je opcija prikladna samo u situaciji kada je stanovanje prethodno kupljeno na račun osobnih sredstava ili hipoteke. Prodaja stana nakon darovanja bez poreza na ovaj način neće uspjeti, budući da građanin nije potrošio vlastita sredstva na takvu stjecanje.

Porez se plaća isključivo na dobit ostvarenu prodajom nekretnina. Ako osoba može dokazati da nije primila nikakav prihod od transakcije, tada je oslobođena plaćanja poreza. Kada mogu prodati stan bez plaćanja poreza? Ako koristite ovu metodu, onda možete prodati objekt u bilo kojem trenutku nakon kupnje. Postupak korištenja ove metode oslobađanja od poreza razlikuje se u sljedećim parametrima:

• građanin mora čuvati dokumente na osnovu kojih je stekao nekretninu;
• ako se stan prodaje po istoj cijeni po kojoj je kupljen, tada nije potreban porez;
• nema potrebe za prijenosom sredstava u državni proračun ako se stan prodaje po nižoj cijeni;
• ako je prodajna cijena veća od kupovne, tada se plaća isključivo 13% od postojeće razlike;
• porezni obveznik mora imati službene dokumente koji sadrže podatke o tome za koliko je kupio i prodao svoju imovinu;
• ova metoda se smatra prikladnom ako osoba treba hitno prodati nekretninu, itakođer njegova cijena prelazi 1 milijun rubalja;
• dopušteno je koristiti metodu smanjenja troškova istovremeno s odbitakom, ali samo za različite objekte nekretnina, na primjer, ako građanin treba prodati više stanova u roku od jedne godine.

Obilježje ove metode je da će građanin morati podnijeti dokumentaciju Federalnoj poreznoj službi koja potvrđuje nedostatak prihoda. Osim toga, morat ćete sastaviti 3-prijavu poreza na dohodak.

Upotreba mreže

Postoji mnogo načina za prodaju novog stana bez poreza. Ako osoba odmah nakon prodaje jedne nekretnine planira kupiti drugi objekt, tada može koristiti netiranje poreznih odbitaka, iako Porezni zakon službeno nema koncept ove metode. Ova metoda je sljedeća:

• prodavatelj može iskoristiti odbitak od 1 milijun rubalja, a kupac može računati na povrat od 2 milijuna rubalja;
• točnije imovinski odbitak od 2 milijuna rubalja. može se koristiti za mreže;
• odbitak može pokriti porez koji morate platiti za prodaju nekretnine.

Na primjer, građanin prodaje svoju imovinu za 2,5 milijuna rubalja. Ima dokumente koji potvrđuju da je prije godinu dana kupio stan za 1,9 milijuna rubalja. Iznos poreza u ovom slučaju je: (2.500.000 - 1.900.000)13%=78 tisuća rubalja. Tijekom iste godine građanin stječe još jedan stan, čija je cijena 2,3 milijuna rubalja. Može iskoristiti maksimumveličinu odbitka, tako da za takvu kupnju dobiva natrag 260 tisuća rubalja.

Istovremeno, građanin može koristiti međusobnu nagodbu, dakle 260.000 - 78.000=182 tisuće rubalja. mogu se dodatno dobiti od države. Pod tim uvjetima građanin neće morati plaćati nikakvu naknadu. Ali kupnju i prodaju nekretnine morat će se dokazati službenim dokumentima.

Na isti način možete prodati stan nakon nasljedstva bez poreza. Ali u ovom slučaju porezna osnovica će se povećati, a također ćete morati žrtvovati dio svog odbitka. Proces prodaje i kupnje različitih nekretnina mora biti dovršen unutar istog poreznog razdoblja.

Mogu li namjerno sniziti prodajnu cijenu?

Mnogi ljudi koji razmišljaju o tome kako prodati stan bez poreza radije koriste ilegalnu metodu. Sastoji se u činjenici da se prodavatelj formalnim ugovorom slaže s kupcem da smanji trošak stana. U tom slučaju, prilikom korištenja poreznog odbitka, građanin će moći smanjiti poreznu osnovicu na gotovo nulu.

Ovu metodu smanjenja poreza ranije je koristilo dosta građana. Kao rezultat toga, zakon je izmijenjen kako bi se spriječilo nezakonito smanjenje porezne osnovice. Da bi to učinili, porezni inspektori uspoređuju prodajnu cijenu sa 70% katastarske vrijednosti stana. Porez se obračunava na temelju najvišeg iznosa. Stoga ljudi jednostavno neće moći značajno smanjiti poreznu osnovicu. Ako osoba razmišlja o tome kako prodati stan nakon privatizacije bezporeza, poželjno je koristiti i druge načine smanjenja poreznog opterećenja.

Porezne vlasti uzimaju u obzir katastarsku cijenu utvrđenu na početku godine, kada je točno izvršena transakcija. Ako iz raznih razloga nema informacija o katastarskom indeksu, porezna tijela će morati uzeti u obzir samo cijenu navedenu u kupoprodajnom ugovoru. Ovaj uvjet se ne koristi za nekretnine koje su ljudi kupili prije 2016.

Priprema dokumenata

Svatko bi trebao znati kako pravilno prodati stan bez poreza. Nakon koliko godina se može zaključiti posao? Možete čekati 3 ili 5 godina da sklopite posao bez poreznih posljedica. Osim toga, možete koristiti i druge metode smanjenja poreza. U nekim situacijama možda ga uopće neće biti potrebno platiti. Ali u isto vrijeme morate odabrati određenu metodu prije sklapanja posla.

Ako osoba posjeduje nekretninu manje od tri ili pet godina, tada mora pripremiti određeni paket dokumenata Federalnoj poreznoj službi. Ovi papiri uključuju:

• 3-prijava poreza na dohodak, koja se lako može ispuniti pomoću posebnih programa koje besplatno nude zaposlenici Federalne porezne službe;
• dokumentacija koja sadrži podatke o tome kako je točno ovaj objekt postao vlasništvo neke osobe, a može se prikazati kupoprodajnim ugovorom, darovnicom, potvrdom o nasljeđivanju ili ugovorom o privatizaciji objekta;
• izvadak iz USRN-a koji potvrđuje prijenos pravavlasništvo nad stanom drugoj osobi;
• ako je moguće smanjiti poreznu osnovicu zbog razlike između kupoprodajne i prodajne cijene, tada se dostavlja dodatna dokumentacija koja sadrži podatke o tome koliko je novca porezni obveznik utrošio na kupnju ovog objekta;
• ako je građanin tijekom jednog poreznog razdoblja prodao i kupio nekretninu, dakle želi iskoristiti međusobnu kompenzaciju, tada priprema dokumente za oba stana, a također sastavlja zahtjev za imovinski odbitak.

Sva dokumentacija se prenosi u odjel Federalne porezne službe koji se nalazi na mjestu registracije građanina.

Pravila deklaracije

Ako osoba proda stan prije isteka roka utvrđenog zakonom, tada će, bez obzira na potrebu plaćanja poreza, morati podnijeti izjavu Federalnoj poreznoj službi. Možete ga napraviti sami ili uz pomoć angažiranih stručnjaka. Sljedeće informacije uključene su u ovaj dokument:

• datum prodaje nekretnine;
• rok vlasništva stana;
• informacije o traženom odbitku u iznosu od 1 milijun rubalja;
• podatak o kupoprodajnoj cijeni objekta, ako je stan prvotno kupljen za gotovinu ili hipotekarnim kreditom;
• datum prodaje objekta;
• obračun poreza i točan iznos naknade, ako je ipak potrebno platiti;
• podaci o ostalim suvlasnicima nekretnine, ako je porezni obveznik bio vlasnik samo dijela stana.

Izračun se može automatski izvršiti pomoću posebneprograme koje besplatno nude zaposlenici Federalne porezne službe. Pod tim uvjetima porezni obveznik u ovaj program treba unijeti samo osnovne podatke o prodanom stanu, traženi odbitak i druge čimbenike koji omogućuju smanjenje porezne osnovice. Ako osoba razumije kako prodati donirani stan bez poreza, onda čak i godinu dana nakon što je primio ovaj objekt, nema potrebe za plaćanjem naknade.

Odgovornost za neplaćanje poreza i nedostatak deklaracije

Svaka osoba, pod određenim uvjetima, može prodati stan bez poreza. Nasljedstvo u obliku imovine mora biti u vlasništvu najmanje tri godine da bi bilo oslobođeno plaćanja naknade. Ako osoba kupi kuću, morat će čekati 5 godina. Ako koristite druge načine oslobađanja od plaćanja pristojbe, morat ćete podnijeti prijavu Federalnoj poreznoj službi. Osim toga, možda će biti potrebno prebaciti mali iznos u proračun u obliku poreza.

Ako osoba ne poštuje zahtjeve zakona, tada će morati snositi odgovornost za kršenja. Ako se pristojba ne plati u utvrđenim rokovima, tada prema čl. 122. Poreznog zakona morat će platiti kaznu od 20% iznosa plaćanja. Čak i ako osoba iz raznih razloga ne zna da je dužna platiti pristojbu, to nije temelj za oslobođenje od odgovornosti. Ako odbije dobrovoljno platiti poreze i novčane kazne, sudski ovršitelji će se nakon prihvaćanja uključiti u ovrhurelevantna sudska odluka.

Kada dospijeva porez?

Gotovo svaka osoba želi prodati stan bez poreza. Razdoblje tijekom kojeg trebate posjedovati nekretninu ovisi o tome kako je građanin primio ovaj objekt. Ali ako osoba hitno treba prodati svoj stan, onda može koristiti druge načine za smanjenje porezne osnovice. Nije uvijek moguće osloniti se na ove metode za oslobađanje od plaćanja naknade, pa ponekad porezni obveznici ipak moraju prenijeti mali iznos sredstava u proračun.

Na temelju čl. 220. Poreznog zakona, ovaj postupak mora biti dovršen prije kraja travnja godine koja slijedi nakon izvještajne godine. Ako je uplata prevelika, tada se građanin može obratiti Federalnoj poreznoj službi sa zahtjevom za obročno plaćanje. Pritom je važno dokazati da je materijalno stanje građanina toliko loše da se ne može nositi s takvim poreznim opterećenjem.

Kada se dokumenti predaju?

Ako rok vlasništva nekretnine ne prelazi tri godine, tada će čak iu situaciji kada ne morate platiti porez, građanin će morati prenijeti određenu dokumentaciju u Federalnu poreznu službu. Također uključuje 3-NDFL deklaraciju, koja potvrđuje da porezni obveznik stvarno ne može prenijeti nikakav iznos sredstava u državni proračun.

Izjavu s ostalim papirima potrebno je dostaviti prije 15. srpnja godine koja slijedi nakon izvještajne.

Plaćaju li umirovljenici porez?

Svaki prodavač razmišlja o tome kakoprodajem stan bez poreza. Svaka osoba mora platiti naknadu ako nisu ispunjeni zakonski uvjeti za razdoblje vlasništva. Nije bitna dob i financijska situacija prodavatelja. Dakle, čak i umirovljenici koji nisu poslovno sposobni građani dužni su platiti porez na dohodak kada ostvare prihod od prodaje nekretnine.

Za umirovljenike ne vrijede povlaštene stope ili drugi olakšice. Moraju voditi računa o rokovima predviđenim za sve porezne obveznike. Ako iz raznih razloga nemaju vremena prenijeti traženi iznos u proračun, tada će morati platiti kazne ili se suočiti s sudskim izvršiteljima.

Čak i ako je prodavač maloljetan, roditelj ili skrbnik i dalje mora platiti porez prodavatelju. Isto pravilo vrijedi i za invalide koji primaju samo naknade od države. Stoga, kada prodaju nekretnine, ljudi trebaju biti svjesni poreznih implikacija svoje odluke.

Zaključak

Svi žele prodati stan bez poreza. Nasljedstvo u obliku stambene nekretnine može se prodati bez plaćanja naknade nakon tri godine vlasništva. Ovaj se uvjet odnosi na sve predmete primljene na temelju bespovratnih transakcija. Kupljeni stan može se prodati bez poreznih posljedica tek nakon pet godina.

Postoje i drugi načini za oslobađanje od poreza ili smanjenje porezne osnovice. Ali kada ih koristite, u svakom slučaju, morat ćete podnijeti poreznu prijavu i druge dokumente Federalnoj poreznoj službi. Ako porezni obveznik iz raznih razloga ne dostavi dokumente poreznojusluge ili ne prenese potreban iznos sredstava u obliku poreza, tada će se emu morati suočiti s negativnim posljedicama svoje odluke.