Profitabilna kuća je Profitabilne kuće u Moskvi

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Brojne prilagodbe koje je globalna kriza napravila u gospodarstvu mnogih zemalja ne mijenjaju važnost ulaganja u nekretnine. Jednostavan čovjek s ulice, ulažući svoju ušteđevinu u izgradnju stambenih objekata, vješto štedi svoju ušteđevinu. Zbog promjene trendova preprodaja nekretnina prestala je stvarati opipljiv prihod, što je dovelo do pojave potpuno novih izvora dobiti za velike ulagače. Višestambena zgrada je tražena alternativa kupnji nekretnine. Izgradnja ovih stambenih objekata izvršena je ranije, a službeno je prekinuta 1917.

Pogledajmo u prošlost

Profitabilna kuća je objekt iz zasebnog segmenta nekretnina, koji vlasnik koristi kao dugoročni investicijski projekt. Prve građevine ovog tipa podignute su u Europi početkom 17. stoljeća. U Engleskoj, Njemačkoj i Francuskoj prvi su počeli promovirati ideju davanja vlastitog stambenog prostora na privremeno korištenje trećim stranama. U prošlosti se nije moglo brzo prodati dom, zbog čega je postojala tendencija izgradnje luksuznih vila. U procesu izgradnjebili su uključeni najpoznatiji arhitekti, a građevine su se nalazile na najslikovitijim mjestima. Gotove zgrade izdvajale su se u zasebnu vrstu nekretnina, koje se smatralo ukrasom najvećih svjetskih gradova.

Kako su stambene zgrade izgledale u prošlosti?

Prva stambena zgrada bila je stambena zgrada, na čijoj je jednoj od etaža živio vlasnik nekretnine sa svojom obitelji. Na katu bi se mogao smjestiti ured vlasnika kuće, trgovina ili skladište. Karakteristična značajka građevina bila je prisutnost štukature na pročelju, prekrasnih kipova, bareljefa i stupova. Vanjski se mogao pozlatiti. Dekoracija je bila prisutna samo na dijelu zgrade koji je gledao na ulicu. Fasade usmjerene prema unutarnjem dijelu dvorišta projektirane su vrlo jednostavno i bez ikakvih ukrasa. Stanovi koji su bili dio stambenih zgrada u Moskvi i drugim gradovima imali su identičan raspored. Gotovo uvijek su se skupljali oko galerija, hodnika i stubišta. Zgrada je zauzimala gotovo cijeli teritorij mjesta, koji je za nju dodijeljen. Jedini slobodan prostor je terasa, koja je služila za kratke šetnje stanara s djecom i za sušenje rublja.

Kako je nastala povijest kuća u Ruskom Carstvu?

Prva stambena zgrada je građevina koja apsolutno nije tipična za arhitekturu prošlosti. Takva se struktura pojavila na području najvećih gradova carstva tek u 17. stoljeću. Trebalo je samo 50 godina da zgrade postanu vrlo popularne iu potražnji. U prošlosti je postojala tradicija: svaki trgovac, poduzetnik ili bilo koja druga imućna osoba koja sebe poštuje morao je podići barem jednu takvu građevinu, na čijem će znaku biti naznačeno ime vlasnika. Do početka revolucije u Rusiji je bilo najmanje 600 zgrada ovog tipa. Ukrasili su ulice Moskve i Odese, Kijeva i Gomelja.

Razvoj stambenih zgrada na temelju izmjena zakona

U 19. stoljeću, kao rezultat značajnih promjena u zakonodavstvu Ruskog Carstva, prvi katovi objekata mogli su se iznajmiti kao atelje, foto studio, trgovine i slastičarnice. Drugi kat je bio namijenjen uredskom prostoru. Na trećem katu zgrade nalazili su se stanovi koje su iznajmljivali plemići, industrijalci i trgovci. U potkrovlju su živjele glumice i umjetnice, umirovljeni vojnici i studenti. Mala soba koštala je stanara 15-30 rubalja mjesečno, a višesobni stanovi koštaju od 500 do 1000 rubalja. Pristup najmu ove kategorije stanovanja bio je otvoren za apsolutno sve.

Pojava ideje

Stanbogradnja je tema o kojoj se u posljednje vrijeme dosta često govori, a koja je izravno povezana s aktivnim razvojem domaćeg tržišta nekretnina. Objekti su, zapravo, višestambene zgrade u kojima su svi stanovi orijentirani na najam. Prvi put se ideja o podizanju građevina ove kategorije pojavila među državnicima Sankt Peterburga, koji na taj način vječno težeriješiti stambeni problem. Prema njima, stanovnici zemlje s niskim primanjima, koji ne mogu kupiti vlastitu kuću, neće moći samo iznajmiti stanove koje nude stambene kuće u okrugu Nevsky. Tamo će moći živjeti sretno i ugodno. Ova ideja ne spada u kategoriju inovacija, što je sasvim očito iz gore prikazane priče.

Relevantnost projekata u 2015

Relevantnost i isplativost projekata opravdana je činjenicom da ruski stambeni fond 20. stoljeća ima značajne razlike od današnjeg. U prošlosti su veliki gradovi nastajali od velikih kućanstava i plemićkih dvora, koji su bili usmjereni samo na jednu obitelj. Obični zaposlenici koji su aktivno migrirali u velike gradove nisu mogli ni kupiti ni iznajmiti stanovanje za sebe, budući da su prijedlozi bili uglavnom ograničeni na palače od tisuću i pol kvadrata. Stambena zgrada nije samo rješenje hitnih stambenih problema, ona je i odgovor na potražnju na tržištu i jednostavno vrlo profitabilan posao.

Postoji li potražnja za stanovima za iznajmljivanje u Rusiji?

Potražnja za iznajmljivanjem stanova u Rusiji značajno je porasla tijekom posljednjih nekoliko godina. Ogroman broj ljudi traži pristupačno stanovanje. Mnogi, u želji da profitiraju zadovoljavanjem potražnje, iznajmljuju sobe u svojim stanovima ili cijele stanove koje su naslijedili. Postoji i ozbiljnija skupina investitora koji konkretno renoviraju stanove kako bi ih dali u najam. Takavpristup i stabilan prihod osigurava, a sredstva pomaže u štednji u vrijeme nestabilnosti u gospodarstvu. Analitičari primjećuju da su ljudi mnogo više zainteresirani za stambene kuće u St. Petersburgu nego ponude privatnih trgovaca. To je osigurano stabilnošću partnerstva. Potpuno je isključena situacija kada vlasnik može zatražiti napuštanje stana zbog svojih životnih okolnosti. Možemo govoriti o jednostavnoj i transparentnoj shemi partnerstva i povjerenju u budućnost. Stambena zgrada (u recenziji je fotografija takvih zgrada) koristi ne samo svojim vlasnicima, već i državi, koja dobiva priliku legalizirati tržište nekretnina.

Gradnja gleda kao posao

Današnje apartmanske kuće u Moskvi koštaju svoje vlasnike jednako kao i obične kuće, stanovi u kojima se planira jednostavno prodati. U gradnji tipske kuće, njezin vlasnik vraća sredstva uložena u gradnju u roku od samo 5 godina. Slično, dobit se ostvaruje u identičnom razdoblju. Istodobno, kredit za izgradnju objekta otplaćuje se u najkraćem mogućem roku ulaganjem u proces izgradnje zgrada budućih stanara. Što se tiče višestambenih zgrada, njihova otplata je 13 i više godina, što automatski dovodi do povećanja kamata na kredit tijekom provedbe kamate. U konačnici, projekt će osigurati stabilan pasivni prihod velike veličine, ali malo je modernih poduzetnika spremno raditi za tako daleku budućnost.

Što može pomoćivlada?

Zbog činjenice da segment stambenih zgrada u Rusiji nije jako razvijen, smatra se neprivlačnim za poslovne ljude i investitore. Vlada sa svoje strane ne može poduzeti nikakve učinkovite mjere, jer davanjem poticaja ili subvencija za gradnju, poreznim olakšicama ili povlaštenim cijenama zemljišta, u konačnici, ne rješava državni problem. Stopa najma, čak i uz niže troškove izgradnje stambenog prostora, ostaje ista. Unatoč aktivnoj raspravi na razini vlasti o ovoj temi, praktički se ne poduzimaju nikakve aktivne radnje. Alternativa za poslovanje s paralelnim rješavanjem stambenog pitanja na državnoj razini postat će dostupna tek kada tržište za ovaj segment nekretnina poraste i, zbog obilja ponude, postane dostupnije građanima s niskim primanjima. Kao opcija, stambena zgrada, pregled razine življenja u kojoj samo molimo, može se u potpunosti financirati iz proračuna, ali sredstva još nisu osigurana za ove projekte.

Kada će se stambene kuće okrenuti?

Struktura tržišnih odnosa kaže da će se ponuda formirati sve dok se potražnja potpuno ne iscrpi. Počnimo s činjenicom da se aktivni razvoj ruskog tržišta nekretnina može promatrati tek u posljednjih deset godina. U vrijeme kada najam stanovanja zauzima dostojan segment na tržištima razvijenih zemalja, u Rusiji se tek počinje pojavljivati u obliku organiziranih zgrada. Danas se programeri naginju izgradnji običnih stambenih objekata, što se brže i brže isplatidonosi u narednim godinama. Sve dok postoji potražnja, ovaj trend se neće promijeniti. Stambena kuća, čije recenzije zaposlenika skreću pozornost na pozitivne aspekte projekta, bit će tražena kada se kupci nekretnina iscrpe, a tržištem će dominirati potražnja stanovništva s niskim primanjima za pristupačnim stanovima u smislu najma. Istodobno će pasti interes za kupnju stanova, što će stvoriti žestoku konkurenciju među developerima u ovom segmentu i povećati rizike. Ovo će biti prekretnica kada će programeri početi davati prednost takvim projektima kao što su, recimo, stambene kuće u četvrti Nevsky.

2015 Smjernice za izgradnju

Osnovni principi za izgradnju i razvoj stambenog prostora za iznajmljivanje u Moskvi trebali su se pojaviti u Glavnom planu grada, čije je odobrenje zakazano za 2015. Višestambena zgrada, koja uvijek dobiva pozitivne povratne informacije od zaposlenika, u budućnosti može postati vrlo isplativ projekt. U budućnosti se planira promjena specifičnosti gradnje. Tijekom rasprave o problemu razmatrana su i odbačena sljedeća pitanja: smanjenje standarda rasvjete, promjene sanitarnih i epidemioloških standarda, sigurnosni standardi. U skladu s preliminarnim planovima, na preuređenim industrijskim zonama pojavit će se prva stambena zgrada. Puškino neće postati njegovo mjesto, ali teritorij Nove Moskve, Zelenograda i Sjevernog upravnog okruga sasvim je moguć. Što se tiče samih programera, oni nisu baš zadovoljnivladina želja za razvojem tržišta najma stanova. Po njihovom mišljenju, apartmanska kuća (Puškino) u ovom trenutku ne izgleda obećavajuće u smislu dobiti. To nije samo zbog visokih kamata na kredite, već je povezano i s dugim razdobljem otplate projekta. Prisutnost profitabilnijih segmenata na ruskom tržištu nekretnina igra veliku ulogu.