Koja je razlika između katastarske i inventarne vrijednosti? Utvrđivanje katastarske vrijednosti

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Nekretnine su nedavno procijenjene na nov način. Uvedena je katastarska vrijednost koja predviđa druga načela za izračun vrijednosti objekata i što bliže tržišnoj cijeni. Istodobno, inovacija je dovela do povećanja poreznog opterećenja. Članak opisuje kako se katastarska vrijednost razlikuje od vrijednosti inventara i kako se ona izračunava.

Što je vrijednost zaliha?

Inventurna vrijednost nekretnina plod je rada stručnjaka iz Zavoda za tehničku inventuru (BTI). Njihova metodologija predviđa da se pri procjeni kao osnovica uzima primarni trošak objekta koji se množi s koeficijentima istrošenosti. Razlika između katastarske vrijednosti i vrijednosti inventara je u tome što se u drugom slučaju ne uzimaju u obzir tržišni faktori.

Prilikom popisa uzeto je u obzir sve od čega se zgrada, građevina ili prostorija sastoji - dimenzije i materijal zidova, podova, krovova, prozora, vrata. Osoblje BTI-ja osiguralo je tehničare koji su povremeno odlazili na mjesto i provjeravali podatke dostupne Zavodu.

Naknadno, sve promjene počele su se raditi godišnje automatski - prvo, prilagođene inflaciji, a drugo, prilagođene vremenu. Međutim, bez obzira koliko brzo zgrada stari, njezina inventarna vrijednost raste. Ako se vlasnik nekretnine pita kako saznati inventarnu vrijednost objekta, onda mora pogledati tehničku putovnicu. Informacije koje su vam potrebne su tu.

Koja je katastarska vrijednost?

Katastarska vrijednost ima drugačiju metodologiju. Tijekom svog razvoja Ministarstvo financija je zacrtalo povećanje poreznih prihoda u proračun. Međutim, na tradicionalan način, jednostavno povećanjem poreznih stopa, to se nije moglo postići. Stoga smo odlučili krenuti s druge strane i promijeniti metodologiju ocjenjivanja. Cilj je bio isti: približiti što je moguće više tržišnoj vrijednosti.

Kao rezultat toga, donesen je Savezni zakon pod nazivom "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", a sada je određivanje katastarske vrijednosti dobilo pravni karakter.

Katastarska vrijednost zemljišnih čestica

Načela novog vrednovanja preuzeta su iz područja poreza na zemljište. Ovdje se već dugo vremena izračun katastarske vrijednosti temelji na lokaciji mjesta i njegovoj kategoriji. Međutim, potrebno je ne samo zaoporezivanje, ali i za najamne odnose. Partneri u transakciji tada ne sumnjaju u njezinu veličinu. Svi podaci mogu se pronaći u katastarskoj komori, koja se mora ponovno vrednovati najmanje jednom svakih 5 godina.

Zemljišne čestice također imaju standardnu vrijednost, koja se primjenjuje kada nije moguće utvrditi katastarsku vrijednost. Međutim, postoje slučajevi kada se samo on koristi, na primjer, prilikom dobivanja kredita od banke, stjecanja općinskog zemljišta i tako dalje. Vlasti regija imaju pravo mijenjati standardnu cijenu godišnje, ali ne više od četvrtine. Osim toga, ne smije prijeći prag od 75% tržišne vrijednosti.

Postupak za provođenje katastarske procjene

Nakon što ste krenuli u otkrivanje po čemu se katastarska vrijednost razlikuje od inventarne vrijednosti, prvo treba obratiti pažnju na metode. Ako inventarna vrijednost zahtijeva savjesnost i metodičnost tijekom više godina, tada se katastarska procjena provodi relativno brzo. Redoslijed radnji s njim je sljedeći:

• Vlasti regije odlučuju o procjeni. Mora se održati najmanje jednom svakih 5 godina.
• Rosreestr na temelju toga priprema popis objekata za procjenu. Podaci su preuzeti iz državnog katastra.
• Rosreestr privlači tvrtku za procjenu na konkurentskoj osnovi.
• Procjenitelj, na temelju normativnih dokumenata i u njima navedenih koeficijenata, provodi cijeli postupak.
• Samoregulatorna organizacija procjenitelja vrši pregled izvještaja o katastarskoj procjeni vrijednosti.
• Dobiveni podaci odobreni su od strane nadležnih tijela regije i objavljeni.
• Podaci se unose u katastarski upisni sustav.

Tko ocjenjuje nekretninu?

Vjerojatno procjenitelj može najtočnije odgovoriti na pitanje po čemu se katastarska vrijednost razlikuje od inventarne. U tom svojstvu djeluju posebne tvrtke koje imaju licence za ovu vrstu djelatnosti.

Da bi dobili pristup željenoj stazi, moraju proći, osim toga, i natjecateljsku selekciju. Upravo je taj postupak predviđen posebnim Saveznim zakonom o ugovornim nabavama za državne i općinske potrebe. Štoviše, prije potpisivanja ugovora, procjenitelj o svom trošku osigurava rizike netočnog određivanja vrijednosti. Iznos osiguranja je najmanje 30 milijuna rubalja.

Primanje javnih sredstava za obavljeni posao postaje moguće tek nakon što regionalne vlasti dobiju pozitivnu ocjenu stručnjaka na izvješće i odobrenje rezultata evaluacije.

Kako se izračunava katastarska vrijednost nekretnine?

Procjenitelji koriste čitav niz tehničkih propisa, standarda, pravila i zakonskih akata kako bi odredili vrijednost predmeta. No individualni pristup ovdje nije dobrodošao, što odmah pokazuje razliku između katastarskogcijena iz zaliha.

Katastarska procjena predviđa masovni pristup, kada nije potrebno mjeriti svaki stan ili kuću. Očigledno, tvrtke uključene u to imaju skup koeficijenata ovisno o lokaciji objekta i njegovoj kategoriji. Uzima se zbroj BTI rezultata i množi se s tim koeficijentima. Zato se inventarna i katastarska vrijednost stana ponekad razlikuju po nekoliko puta. Dužnosnici pokušavaju uzeti u obzir doslovno sve - čak i udaljenost do trolejbuske stanice, metroa ili prisutnost dječjeg igrališta.

Koeficijenti se jednostavno prikazuju. Procjenitelji s vlastima regija uzimaju kao osnovu trošak po četvornom metru na tržištu nekretnina i izračunavaju koliko je to više od inventara. Ostaje malo (za 10 posto) smanjiti rezultat dijeljenja - i koeficijent je spreman.

Kako porez na nekretnine ovisi o katastarskoj vrijednosti?

Zbog činjenice da su katastarske i inventarne vrijednosti drugačije određene, razlika u cijeni nekretnine koja je uzeta kao porezna osnovica, nastala je značajna.

Kada bi porezne stope ostale iste, većina vlasnika nekretnina bi bankrotirala preko noći. Dakle, na Uralu, ako je cijena stana u potvrdi o registraciji 200 tisuća rubalja, nakon revalorizacije iznosi najmanje 500 tisuća. Država je, u okolnostima u kojima su katastarske i popisne vrijednosti nekretnina toliko različite, odlučila donekle nadoknaditi gubitke poreznih obveznika uz pomoć poreznih stopa. Kao rezultat toga, regije su dobile pravo određivati porezne stope, iako unutar koridora odobrenog na saveznoj razini. Za stanovanje se postavlja maksimalna stopa od 0,1% ako vrijednost imovine nije veća od 300 milijuna rubalja.

Je li novi porez uvijek veći od starog?

Koja je razlika između katastarske i inventarne vrijednosti? načela oporezivanja. Uz inventarnu vrijednost, porez je bio mali, a malo tko je na njega obraćao pažnju. Sada je druga stvar. U nekim regijama koje su prešle na novi režim, porezni obveznici su već počeli primati obavijesti koje sadrže obeshrabrujuće brojke koje premašuju i njihove najgore strahove.

Međutim, u nekim slučajevima porez na imovinu može se platiti iu manjim iznosima nego prije. Činjenica je da ovaj porez ne podliježe oporezivanju za stan od 20 četvornih metara, za kuću - 50, za stambene prostore - 10. Ako uzmemo u obzir i povlastice, postaje jasno da oni koji žive u velikom broju kuće i prestižna područja.

Na primjer, u udaljenim ruralnim područjima, cijena kvadratnog metra stambenog prostora prema katastru može biti od 7 do 15 tisuća rubalja, au Moskvi od 150 tisuća rubalja i više.

Gdje mogu saznati katastarsku vrijednost svoje nekretnine?

Od 1. siječnja 2015. Rosreestr je pokrenuo uslugu s kojom svaki vlasnik može usporediti koliko se razlikuju inventarna i katastarska vrijednost stana. Popis je, kao što smo već rekli, sadržan u upisnici, a katastarski će biti prijavljen kao odgovor nazahtjev.

Treba napomenuti da neki teritoriji nisu završili prijelaz, a još uvijek postoji vrijednost inventara. Obračun poreza u takvim okolnostima neće se mijenjati. No, vlasti takvih regija požurile su s ponovnim izračunom vrijednosti inventara, što su građani već vidjeli u poreznim obavijestima. Namjere službenika su jednostavne: do dolaska katastarske vrijednosti prethodna cijena će biti maksimalno moguća, a kada se uvede koeficijent, proračun će dobiti dodatni prihod.

Može li se osporiti katastarska procjena?

Ispada da porez na imovinu u zemlji formiraju i katastarska i inventarna vrijednost. Razlika između njih je također u tome što je nemoguće osporiti procjenu inventara, budući da se radi na temelju tehničkih propisa, SNIP-ova i GOST-ova, a katastarski je sasvim izvediv, budući da postoje koeficijenti.

Kako biste izrazili neslaganje s iznesenom ocjenom, u prvoj fazi trebate kontaktirati posebno povjerenstvo pod Rosreestrom, čije su regionalne podružnice u svim odjelima. Morat ćete predočiti određeni paket dokumenata koji potvrđuju pravo podnositelja zahtjeva na ovu nekretninu.

Sud ili pritužba - što odabrati?

Katastarska greška može se ispraviti administrativnim putem ili putem suda. Međutim, sustav za osporavanje katastarske procjene u početku je izgrađen na način da nije bilo moguće zaobići komisiju Rosreestra. Arbitražni sud će jednostavno odbaciti tužbu ako uz zahtjev nije priloženzaključak ovog tijela. Međutim, u budućnosti, ako se vlasnik uvjeri da je u pravu, potrebno je tužiti.

Istovremeno se javlja jedan problem u sudskoj odluci - potrebno je uključiti neovisnog procjenitelja kako bi on pobijao zaključke katastarske komore. A ova usluga je skupa i u nekim slučajevima jednostavno neisplativa. Trošak stručnjaka može znatno premašiti razliku u oporezivanju.

Ako je presuda donesena u korist poreznog obveznika, tada će prije unošenja novih informacija proći neko vrijeme dok katastarska komora ne ažurira bazu podataka.