Mogu li prodati stan kupljen uz hipoteku? Kako prodati stan opterećen hipotekom

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Nažalost, nitko od nas nije imun na iznenadni gubitak posla, neočekivanu bolest ili dodatak u obitelji. U životu se mogu dogoditi i tužni i radosni događaji. Pa čak i tako poželjno stanovanje kupljeno na kredit uskoro će postati opterećujuće ili nepotrebno.

Mogu li prodati stan kupljen uz hipoteku? Pokušat ćemo to shvatiti danas.

Kada je potreban takav dogovor?

Zaposlenici banaka kreditora često čuju od svojih zajmoprimaca: "Želim prodati stan pod hipotekom, ali ne znam odakle da počnem." Prodaja stana koji je u zalogu banke još je rijetka pojava za naše sunarodnjake. Međutim, takvi slučajevi već su se susreli u suvremenoj bankarskoj praksi. Na primjer, zajmoprimac je kupio stan na hipoteku, pažljivo plaćao tekuća plaćanja, ali je tada, zbog nekih okolnosti, trebao veći stan. S tim u vezi, traži kupca za svoj stambeni prostor sauz pomoć posrednika ili samostalno.

Prihod se koristi za otplatu kredita, a ostatak postaje prva rata pri kupnji većeg stambenog prostora, ali po novom ugovoru o kreditu.

Situacija može biti drugačija. Ako nakon određenog vremena klijent banke koji je dobio hipoteku ne može nastaviti otplaćivati kredit, tada se traži kupac i za ovu nekretninu. Zatim se sastavlja ugovor o prijenosu duga, ali samo uz suglasnost banke. Kupac ima pravo otkupa nekretnine, ali je dužan vratiti dug banci, odnosno postaje njegov dužnik.

Postoje situacije kada kupac kuće nema iznos potreban za kupnju većeg stambenog prostora, a također će uzeti hipotekarni kredit. Ovaj postupak je kompliciraniji, jer će banka morati odobriti njegovu kandidaturu, procijeniti njegove financijske mogućnosti, kako bi se zadržala jamstva za otplatu kredita.

Otuđiti imovinu od banke

Ako zajmoprimac ima nepremostive okolnosti koje ne dopuštaju plaćanje u cijelosti, banka je prvenstveno zainteresirana da mu izađe u susret po pitanju prodaje stambenih nekretnina. Ako kupac za stambeno zbrinjavanje još nije pronađen, institucija svom klijentu nudi pouzdanog i pouzdanog partnera kako bi dovršio transakciju. Međutim, dužnik mora dobro razumjeti kako prodati stan opterećenhipoteka. Ovo je nestandardna transakcija i može rezultirati smanjenjem prodajne cijene kuće.

Banka je zainteresirana za otplatu kredita i nema dospjelih plaćanja. Ako zajmoprimac iz niza razloga ne može otplatiti kredit, ali ga pristane otplatiti prodajom stana, tada financijska institucija u pravilu vrši ovrhu na kolateralu. Ovo se događa izvan suda.

Moguća je prodaja stana koji je pod hipotekom, s tim da će se obračuni s kupcem odvijati preko banke i pod kontrolom kreditnog referenta. Ovaj postupak otuđenja založene imovine detaljno je opisan u Zakonu o hipoteci.

Zalog stana nameće određena ograničenja za raspolaganje ovim zakonskim pravom.

Tražim kupca

Ako želite prodati stan kupljen na hipoteku, morate dobiti suglasnost banke. Nakon što dobijete njegovo odobrenje, morate odabrati najbolju shemu prodaje.

Razmotrimo moguće načine prodaje

Postoje dvije opcije za takve transakcije. Koji je najprikladniji u vašem slučaju - odlučit će banka, kupac i prodavač. Metode se međusobno značajno razlikuju. Vrlo je važno kada i pod kojim uvjetima će zalog biti skinut s nekretnine - prije upisa prava vlasništva ili nakon nje.

U prvoj situaciji banka daje suglasnost za zamjenu vlasnika, a zatim otklanja teret. Kao rezultat toga, neko vrijemehipotekarni dužnik je novi vlasnik stana – kupac. Sredstva stavlja u dva sefa. Jedan pohranjuje iznos koji je jednak saldu duga prema banci, drugi - ostatak. Operacije sa ćelijama provode se pod kontrolom djelatnika banke. Nakon upisa prava vlasništva, isti zaposlenik povlači ostatak duga iz “svoje” ćelije i predaje kupcu dokument o uklanjanju tereta. Prodavač stana novac dobiva iz druge ćelije. Time je dogovor završen.

Mogu li prodati stan kupljen hipotekom na drugi način?

Da, postoji još jedna opcija za takav posao. U drugom slučaju, zajmoprimac polaže ostatak duga, kao i obračunate kamate na tekući kredit, na svoj bankovni račun. To je učinjeno tako da financijska institucija otpiše ovaj iznos i izda dopis zajmoprimcu u kojem navodi da su njegove obveze prema njemu ispunjene i da je teret sa stambenog prostora uklonjen.

Da biste to učinili, prodavatelj može sastaviti ugovor o prodaji stana (preliminarna verzija), nakon čijeg sklapanja kupac će zajmoprimcu prenijeti iznos potreban za zatvaranje hipotekarnog kredita. Zauzvrat, zajmoprimac će položiti sredstva na svoj bankovni račun prije podnošenja relevantnih dokumenata za upis prava vlasništva. Sve potrebne papire za uklanjanje tereta i registraciju kupoprodajnog ugovora možete predati istog dana.

Rijetka, ali moguća ponuda

Na pitanje da li je moguće prodati stan kupljen uz hipoteku, zaposlenicibanke obično odgovaraju da je ova transakcija kompliciranija nego inače, ali je moguća. Rok nakon kojeg je moguća njegova provedba određuje banka.

Danas postoje tri načina na koja možete prodati stan kupljen na hipoteku. Prva opcija je samoprodaja. Podrazumijeva transparentnost transakcije i obveznu suglasnost banke vjerovnika na nju. Nakon dobivene suglasnosti i konačnog utvrđivanja iznosa duga po kreditu, sklapa se ugovor s kupcem. Mora biti ovjerena kod javnog bilježnika. Kupac tada plaća banci vjerovniku iznos koji duguje prodavatelj. Nakon toga dobiva potvrdu i dokument o nepostojanju duga.

U navedenom roku prodavatelj mora službeno prijaviti uklanjanje tereta kod nadležnog tijela i prijenos vlasništva prodanog stana. Ugovor o prodaji također mora biti registriran. Razlika sredstava između iznosa duga banci i cijene stana pohranjena je u sef koji ima određene uvjete pristupa.

Druga opcija je prodati zajam. Razlikuje se po predmetu prodaje. To su hipotekarni krediti. Za to će također biti potrebna suglasnost banke vjerovnika. U tom slučaju on ima pravo odobriti (ili ne odobriti) kandidaturu novog zajmoprimca. Tek tada se zajam ponovno izdaje.

Sastavlja se sporazum o prijenosu duga na kupca, koji prihvaća obvezu vraćanja duga. U ovom slučaju stan je i dalje u zalogu banke. Osim,jedna financijska institucija također može otkupiti zajam od druge (on-lending). Ali takve operacije, u pravilu, obavljaju nevoljko, jer ih ne zanima gubitak kupaca.

Treća opcija - neslužbeno

Ovo je sumnjiv način u svakom pogledu. Za njegovu provedbu potrebno je pronaći kupca koji želi otplatiti kredit prije roka. Pronaći takvu osobu je prilično teško. Osim toga, u ovom slučaju, hipotekarni zajam mora biti otplaćen prije roka i bez penala. Ako ne znate kako prodati kuću pod hipotekom, onda morate uzeti u obzir da će se transakcija odvijati na isti način kao i sa stanom.

Ostala pitanja vezana uz prodaju hipotekarnog stana

Prilično često ljudi dobiju mnogo problema kada dobiju dugo očekivani stan. Uglavnom su povezani s promjenom životnih uvjeta, gubitkom posla, nemogućnošću otplate kredita. Na primjer, mnogi su zainteresirani za pitanje je li moguće prodati stan na vojnu hipoteku. Takav posao je moguć, ali uz suglasnost banke vjerovnika i Ministarstva obrane.

Danas ste saznali da li je moguće prodati stan kupljen uz hipoteku. Nadamo se da će vam primljene informacije pomoći da ispravno provedete takvu transakciju.