Kako samostalno prodati stan? Porez na prodani stan. Prodaja nekretnine bez posrednika

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Je li moguće prodati nekretninu bez posrednika? Za odgovor na ovo pitanje potrebno je razumjeti razloge zbog kojih im se vlasnici nekretnina obraćaju. Kada se pribjegavaju uslugama agencija, mnogi ljudi pogrešno vjeruju da preuzima punu odgovornost za stan kupljen uz njihovu pomoć. Ovaj razlog za obraćanje posredničkim uslugama nema smisla. Ugovor o kupoprodaji prema zakonu sklapaju prodavatelj i kupac, a ured za nekretnine je samo posrednik. Ne preuzima nikakvu pravnu ili financijsku odgovornost. To mora biti navedeno u ugovoru o uslugama između klijenta i agencije. U najboljem slučaju, moći će zastupati interese prodavatelja u pravnim postupcima.

Mnogi koriste uslugeposrednici kako bi izbjegli nepredviđene situacije ili prevare. Znajući kako samostalno prodati stan, odnosno sve prijetnje i suptilnosti u svakoj fazi transakcije, možete se zaštiti koliko god je to moguće i to bez pomoći agencije.

Re altor radi naporan posao, tako da je profesionalna naknada visoka. No, veliki postotak ljudi koji su se spremni potruditi i uštedjeti i dalje pribjegavaju uslugama posrednika. Postoji samo jedan razlog - ne znaju kako prodati stan bez posrednika. Nakon što ste se upoznali sa svim fazama postupka kupnje stana, možete sigurno bez posredničkih usluga.

Prvi koraci: kako procijeniti, staviti na prodaju i organizirati razgledanje stana

Kako samostalno prodati stan i odakle početi? Prije transakcije morate proći kroz prva tri koraka za prodaju bilo koje nekretnine:

1. Prije svega, morate postaviti pravu cijenu za stan. Da biste to učinili, morate proučiti slične ponude nekretnina. Uz pomoć reklamnih novina, interneta, pronađite oglase za prodaju stanova u istom dijelu grada sa približno sličnim parametrima: stanje, površina, lokacija i dr. Možete nazvati nekoliko sličnih opcija i detaljnije razjasniti sve detalje, kao i pitati koliko dugo se stan prodaje. Prilikom formiranja troška treba uzeti u obzir da se kupac može cjenkati. Obično cjenkanje iznosi do 5% željene cijene.
2. Nakon utvrđivanja okvirne cijene stana, trebali biste privući pažnju što većeg broja potencijalnih kupaca. Mora se podnijetioglas u popularnim reklamnim publikacijama, besplatnim novinama, postavite ga na internetske stranice i zalijepite na posebne ploče s informacijama. Oglas treba ukratko sadržavati sve podatke o stanu i telefon za kontakt. Kako biste spriječili potencijalne kupce da zovu 24 sata dnevno, možete odrediti određeno vrijeme za pozive. Oglas treba ažurirati što je češće moguće.



3. Svi prodavači, a posebno žene koje zanima kako same prodati stan, trebat će savjet u ovoj fazi. Posjete kupaca treba tretirati s oprezom:

• za zakazivanje termina tijekom dana, po mogućnosti na slobodan dan;
• budi na sastanku po mogućnosti zajedno s nekim koga poznaješ;
• ukloniti dragocjenosti i novac s istaknutih mjesta;
• nikada ne pokazujte originalne dokumente prije transakcije, samo fotokopije.

Primanje depozita

Ne morate žuriti s uklanjanjem oglasa za prodaju, odjednom se osoba predomisli, a prodavač će izgubiti potencijalnog klijenta. Nakon dogovora o cijeni potrebno je kupcu ponuditi uplatu akontacije. Oni koji su samostalno uključeni u transakciju i proučavaju kako prodati stan bez posrednika moraju znati - pravno se ovaj trenutak može formalizirati na različite načine: napisati predugovor (potvrdu o primanju predujma) ili sastaviti preliminarni dogovor o depozitu. Radi praktičnosti i sigurnosti, ovaj kupoprodajni ugovor mora sadržavati potpuni opis predmeta koji se prodaje i uvjete predujma. Tada će, u slučaju odbijanja transakcije, kupac biti dužan nadoknaditi višei kazne.

Kako se sastavlja kupoprodajni ugovor?

Glavni korak u ovom procesu je sastavljanje ispravnog ugovora o kupoprodaji, koji bi trebao biti spreman 2-3 dana prije dogovorenog vremena za transakciju. Odabire se oblik ovog dokumenta: javnobilježnički ili jednostavno pisani (PPF). Obje vrste registracije imaju istu pravnu snagu. Međutim, oni koji proučavaju kako samostalno prodati stan na hipoteku trebaju biti svjesni da se u ovom slučaju, prema zakonu, oblik ugovora mora samo ovjeriti kod javnog bilježnika.

Izrada PPF ugovora je ekonomičnija i košta oko 50-70 dolara. Uz javnobilježnički oblik isprave, javni bilježnik uzima i dodatni postotak od iznosa prodaje. Naravno, trošak ove vrste registracije koštat će puno više, stoga ne biste trebali birati ovjereni oblik ugovora i trošiti dodatni novac bez potrebe.

PPF-ugovor možete sastaviti sami ili zatražiti pomoć odvjetnika. U svakom slučaju, morate pažljivo proučiti ugovor o prodaji nekretnine i pažljivo provjeriti svaku njegovu točku:

• tko prodaje i kome (puno ime i podaci o putovnici);
• adresa i potpuna usklađenost glavnih parametara propisanih u ugovoru s BTI certifikatima - f br. 11A i f br. 22A;
• uvjeti prodaje, cijena stana i obrazac za namirenje;
• ispravnost vlasničkih dokumenata opisanih u ugovoru;
• vrijeme za oslobađanje stana i otpust prijavljenih osoba iz njega, u pravilu,je 14 dana.

Registracija ugovora o prodaji

Najpovoljniji i najsigurniji način namirenja je sef. Preporučljivo je otvoriti ga u pouzdanoj banci koja se nalazi na neutralnom teritoriju. Sef će jamčiti da će prodavatelj primiti svoj novac odmah nakon ispunjavanja svih potrebnih dokumenata.

Nakon što se novac položi u bankovnu ćeliju, potrebno je dostaviti na registraciju Federalnoj državnoj registracijskoj službi (FSGRKK) ugovor o kupoprodaji nekretnine s potpisima i sljedećim dokumentima:

• vlasnički dokument za stan koji se prodaje (ugovor o kupoprodaji, potvrda o nasljeđivanju, kao i svaki drugi dokument koji potvrđuje prava vlasnika);
• katastarska putovnica stana dobivena od stručnjaka za BTI;
• kopija financijskog i osobnog računa (AKC) u originalu i izvadak iz kućne knjige;
• originalne potvrde F br. 22A (obavezno) i F br. 11A (ako je potrebno) primljene u BTI;
• fotokopije putovnica svih sudionika u transakciji;
• za žene koje uče kako same prodati stan, treba znati da je potreban pristanak muža upisanog u stan, a za muškarca - pristanak supruge;
• ako ima djece, tada će u nekim slučajevima biti potrebna dozvola organa starateljstva;
• u slučaju kada je stan komunalni, moraju se odbiti susjedi (ako su vlasnici drugih soba) ili grad (ako preostale sobe nisu privatizirane);
• ostali dokumenti prema nahođenju službenika za registraciju (rođenje, smrt iostali).

Ako je matičar prihvatio dokumente, onda je sve ispravno urađeno. Ovaj zaposlenik će dati potvrdu o primitku dokumenata i odrediti vrijeme kada je potrebno preuzeti. U pravilu se dokumenti registriraju u FSGRKK u prosjeku dva tjedna, a zatim se kupcu i prodavatelju izdaje registrirani dokument o prodaji. Obje strane moraju pažljivo provjeriti zaprimljeni ugovor na pravopisne i pogreške. Ako je sve u redu, prodavač mora od kupca dobiti ključ od sefa.

Zašto nam je potreban prijenosni ugovor?

Oslobođenje stana odvija se u skladu s ugovorima navedenim u kupoprodajnom ugovoru. Akt o prijenosu je važan dokument koji se sastavlja tijekom transakcije u bilo kojem obliku. Detaljno opisuje stanje stana. Ponekad ga zamjenjuje kupoprodajni ugovor, ali je ipak bolje sastaviti takav papir zasebno. Moguće je, naravno, postići usmene dogovore, ali je pametnije zaštititi se. Važna točka za prodavače koji proučavaju kako prodati stan bez posrednika: dok se ne potpiše prijenosni akt, prodavatelj je odgovoran za fizičko stanje stana (poplava, požar, krađa), a također plaća sve komunalne račune.

Kada se plaća porez?

Sve prodavače zanima pitanje da li je potrebno platiti porez na prodani stan. Postoje takve važne točke u zakonodavstvu:

• ako osoba ima stan u vlasništvu 3 godine ili više, onda kada se proda, vlasnik je oslobođen porezau skladu sa stavkom 17.1 članka 217. Poreznog zakona Ruske Federacije, ali je i dalje dužan podnijeti nultu poreznu prijavu;
• kada prodavatelj ima stan u vlasništvu manje od 3 godine, tada je, prema stavku 1. članka 220. Poreznog zakona Ruske Federacije, dužan platiti 13% poreza na iznos, shema izračuna koju vlasnik odabire po svom nahođenju.

Dvije formule za izračun poreza:

• formula 1: od dobiti od prodaje stana oduzeti trošak kupnje;
• formula 2: od iznosa za prodaju stana oduzmite 1 milijun rubalja.

Onima koji se bave problematikom "kako sami prodati stan" i ne poznaju sve zamršenosti zakona, dobro će doći neke korisne informacije:

1. Ako je stan kupljen po trenutnoj prodajnoj cijeni ili višoj, onda je bolje koristiti prvu formulu obračuna, jer će iznos poreza biti negativan, što znači da ne morate ništa platiti. Na primjer, vlasnik je prije dvije godine kupio stan za 2 milijuna rubalja, a sada ga je prodao za 1,8 milijuna rubalja, zatim prema formuli 1,8 milijuna rubalja. - 2 milijuna rubalja.=-0,2 milijuna rubalja - Bez poreza na gubitak.
2. Kada je stan praktički poklonjen (nasljedstvom, donacijom), pametnije je uzeti u obzir drugu formulu.
3. Prema stavku 1. članka 229. Poreznog zakona Ruske Federacije, potrebno je u svakom slučaju podnijeti poreznu prijavu na mjestu registracije prodavatelja prije 30. travnja godine nakon godine prodaja. Izračunati porez koji nije nula mora se platiti prije 15. srpnja.

Prodaja stana putem opunomoćenika

Kada nema dovoljno vremena za napornoproces prodaje kuće često sastavlja punomoć. Primjerice, to će biti razumno rješenje u slučaju kada više vlasnika posjeduje jednu nekretninu. Prodaja stanova u ovom slučaju se odvija na sljedeći način: svi vlasnici sastavljaju sve predmete vezane za transakciju za jednu, manje zaposlenu osobu. Bez obzira na razlog sastavljanja punomoći, postoji vrlo važna točka: kako biste izbjegli nevolje i ne biste ostali bez krova nad glavom, potrebno je jasno naznačiti ovlasti povjerenika.

Vrlo ozbiljno i budno morate pristupiti općoj punomoći. Omogućuje povjereniku da sklapa bilo kakve transakcije s imovinom i raspolaže njome po vlastitom nahođenju, na primjer, proda je i dobije novac za sebe. Opću punomoć izdaje javni bilježnik tek nakon temeljite provjere nalogodavca kako bi se utvrdilo razumije li svrhu potpisivanja tako važne vrste dokumenta.

Postoje slučajevi kada se kupac želi osigurati i zahtijeva uključivanje u ugovor o prodaji klauzule kojom se potvrđuje transakcija od strane vlasnika kuće. Tada je moguća prodaja stana putem punomoći tek nakon izjave nalogodavca, napisane od strane bilježnika, o valjanosti postupka prodaje.

U slučaju da je potreba za korištenjem usluga povjerenika prestala biti relevantna, punomoć se može opozvati i prije isteka njezina roka. Podaci o opozivu punomoći evidentiraju se u informacijskoj bazi Javnobilježničke komore.

Prodaja stana u kojem živi dijete

Skoro usvaka obitelj ima djecu. Stoga je za roditelje-prodavače vrlo relevantno pitanje: "A u ovom slučaju, kako prodati stan?" Dijete se mora uzeti u obzir i ni u kojem slučaju ne krši njegove interese, inače će prodaja stambenog prostora biti problematična. To nadziru vlasti. Postoje dvije vrste postupka kupoprodaje: dijete je upisano u stan ili je vlasnik udjela u stanu.

Prema odredbama čl. 26, 28 Građanskog zakona Ruske Federacije, maloljetnici i maloljetnici, samo uz suglasnost svojih zakonskih zastupnika, imaju priliku izvršiti strogo određen raspon transakcija, uključujući i one koje se odnose na nekretnine. Moguća je prodaja stana u kojem je maloljetnik upisan, a nije vlasnik, bez dopuštenja organa starateljstva. Iznimka su djeca lišena roditeljske skrbi ili koja su pod starateljstvom. U ovoj situaciji potrebno je posebno dopuštenje starateljske službe. U svakom slučaju, prije prodaje stana potrebno je pronaći novo mjesto prijave za dijete, jer se djeca moraju odmah prijaviti u drugom mjestu kada budu otpuštena iz jednog mjesta stanovanja. Istovremeno, novo stanovanje treba biti iste ili veće površine i sličnih životnih uvjeta. Ako prava maloljetnika nisu na bilo koji način povrijeđena, onda neće biti problema s prodajom stana.

Ako je dijete vlasnik dijela stana, potrebna je odgovarajuća suglasnost organa starateljstva i starateljstva. O tome se mora voditi računa unaprijed, prije prodaje stambenog prostora. Morate se obratiti organizaciji za skrbništvo na mjestu registracije maloljetnog djeteta i saznatida li je uopće moguće prodati stan, ovisno o specifičnostima konkretnog slučaja. Ako je transakcija predviđena zakonom, tada morate saznati u koje vrijeme će dozvola za prodaju biti spremna i početi prikupljati potrebne potvrde. Zatim, prilikom sastavljanja kupoprodajne isprave, prodavatelj bez djeteta (ako je mlađe od 14 godina) ili s njim (kada je stariji od 14 godina) dolazi organu starateljstva i starateljstva da ispuni i potpiše zahtjev. Drugi skrbnik (supružnik, čak i ako je par razveden) također mora biti prisutan i dati pristanak. Zatim, na dogovoreni dan, možete dobiti gotovu dozvolu.

Iznimni slučajevi:

• Ukoliko planirate promijeniti mjesto stanovanja zbog preseljenja na drugo mjesto, transakcija je moguća samo uz dopuštenje skrbničke organizacije, a iznos primljen za stan prenosi se na bankovni račun maloljetni. Roditelji imaju rok od 3 mjeseca od dana prodaje za kupnju novog doma i upis sličnog udjela u imovini djeteta. U protivnom, tijela starateljstva zadržavaju pravo otkaza kupoprodajnog ugovora.
• Prilikom preseljenja na stalni boravak izvan zemlje potrebno je organizaciji skrbnika dostaviti popis određenih dokumenata primljenih od OVIR-a.
• Ako se gradi novi stambeni objekt, onda za dobivanje suglasnosti organa starateljstva ono mora biti u završnoj fazi izgradnje. Maloljetnik se privremeno mora negdje prijaviti (kod prijatelja, rodbine). Prilikom podnošenja zahtjeva za odobrenje skrbničkoj organizaciji donosi se sporazumtvrtka za razvoj, koja odražava djetetovo vlasništvo.

Opcije za prodaju privatiziranog stana

Najlakši način za prodaju privatiziranog stambenog prostora je da ga u cijelosti prodate jednom kupcu, a dobit podijelite prema udjelu svakog od njih. Također je moguće da jedan od vlasnika kupi sve ostale dionice od drugih vlasnika. Ovdje je sve jednostavno, a shema transakcije je standardna. No često se dogodi da netko od vlasnika odbije prodati. Kako u ovom slučaju prodati privatizirani stan? Sve ovisi o tome kako je nekretnina podijeljena.

Ako je stan podijeljen na dijelove po snimci, tada morate prvo napisati ovjerenu obavijest o prodaji, naznačiti veličinu i željenu vrijednost vaše površine za prodaju, te je poslati preporučenom poštom ostalim vlasnicima. Sukladno čl. 250 Građanskog zakona Ruske Federacije, imaju prednost u odnosu na druge kupce. Ako u roku od 30 dana drugi vlasnici ne pristanu ili odbiju kupnju, tada prema čl. 250 Građanskog zakona Ruske Federacije, možete iskoristiti svoje pravo i prodati udio u zajedničkom stanu bilo kojoj drugoj osobi.

Kada se stan podijeli u postocima, nemoguće ga je prodati bez želje drugih, ali novac za svoj dio možete dobiti dobrovoljno ili prisilno putem suda.

Ako postoji udio maloljetnog djeteta u privatiziranom stanovanju, tada možete prodati stan uz dopuštenje organa starateljstva.

Prodaja doniranog stana

Osoba koja ima poklon bon može raspolagatiimovine prema vlastitom nahođenju. Ako vlasnik želi prodati darovani stan, u kojem je jedini vlasnik, tada se prodaja odvija prema općoj standardnoj shemi. Nakon što je primio novac za nekretninu, prodavatelj mora platiti porez. Gore smo raspravljali o tome kako odabrati pravu i profitabilnu poreznu formulu.

Kada se na poklon primi udio u stanu, podijeljen s postotkom ili snimkom, shema prodaje je slična onoj o kojoj se govori u odjeljku "Opcije za prodaju privatiziranog stana".

Prodaja stana pod hipotekom

Unatoč nekim preprekama koje prate transakcije s hipotekarnom nekretninom, moguća je prodaja stana pod hipotekom. Postoji nekoliko načina za izvođenje ove operacije:

1. Zatvorite kredit prijevremeno otplatom vlastitom ušteđevinom ili, ako se kupac slaže, s predujamom koji je dobio od njega.
2. Možete prodati stan bez prethodnog otplate duga zajma. Da biste to učinili, morate napisati zahtjev banci i pričekati odobrenje. Može odbiti ako se prodaja dogodi tijekom moratorija na prijevremeno zatvaranje kredita. Ako banka pristane, ali inzistira na svom sudjelovanju u transakciji, tada se u njoj otvaraju dvije bankovne ćelije: kupac stavlja iznos otplate kredita u prvu, a preostalu razliku u drugu. Nakon uklanjanja tereta sa stambenog prostora sastavlja se kupoprodajni posao. U tom slučaju, čak i kada prodajete stan bez posrednika, morat ćete platiti proviziju banci za otvaranje sefova i potporu transakcije.
3. Ako zajmodavac pristane na prodaju bez prethodnogotplate duga zajma i suglasni da neće sudjelovati u transakciji, potrebno je zaključiti preliminarni dokument o prodaji. Zatim, nakon što je novcem primljenim od kupca platio zajam, vlasnik dobiva dokumente za ukidanje zabrane i odlazi u registarsku komoru. Zatim prodavatelj završava transakciju kod bilježnika.
4. Možete prodati stan uz kredit. Kupac treba banci dostaviti sve potrebne dokumente koji potvrđuju njegovu solventnost, a već se odlučuje o mogućnosti zamjene dužnika. Pozitivnom odlukom pravo vlasništva se ponovno upisuje, imovina ostaje u hipoteci, a prodavatelj dobiva razliku između cijene prodanog stana i stanja duga bez sudjelovanja vjerovnika.

Zaključak

Ispostavilo se da se različiti stanovi: privatizirani, onaj čiji je vlasnik dijete, hipotekarni, donirani - mogu prodati bez pomoći posrednika, znajući sve korake transakcije od određivanja cijene do dobivanja svota novca. Imajući predodžbu o opasnostima i zamršenosti ovog procesa i ulažući mnogo truda i vremena u posao, možete sami prodati svoj stan.