Kupnja stana s bespravnom preuređenjem: rizici, mogući problemi, rješenja i savjeti prodavača nekretnina

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Prema važećem zakonodavstvu, svaki rad u vezi s rasporedom stanova mora biti odobren od strane nadležnih regulatornih tijela. No, kako pokazuje praksa, pojedini neodgovorni građani to zanemaruju, zbog čega ljudi koji kupuju sekundarni stambeni prostor imaju određenih problema. Osim? normativni akti se stalno nadopunjuju i mijenjaju, pa ono što je prije bilo ispravno, u nekom trenutku može prestati biti. S obzirom na to, postavlja se jedno sasvim logično pitanje: koliki je rizik od kupnje stana s bespravnim preuređenjem? Pokušajmo to detaljnije razumjeti i saznati s kakvim će se rizicima suočiti kupci nekretnina, kao i kako se osigurati i izbjeći mnogo problema.

Opće informacije

Prije nego što kažeteo tome što prijeti kupnja stana s bespravnim preuređenjem, pogledajmo osnovne uvjete i regulatorni okvir. Proces izmjene projekta stambenih zgrada reguliran je Stambeni kodeksom Ruske Federacije. U njemu se navode svi uvjeti, postupak izdavanja dozvola, daje klasifikacija preuređenja, a također se utvrđuje i kazna za svako kršenje zakona.

Važno je razumjeti da za svaki rad na promjeni konfiguracije stana nije potrebna dozvola. U nekim slučajevima bit će dovoljno samo obavijestiti BTI o planiranom popravku, kako bi zaposlenici ove vladine organizacije dokumentirali buduće promjene. To uključuje sljedeće:

• prijenos vodovodne opreme;
• montaža vrata u nosivi zid;
• obnova i zastakljivanje balkona;
• izgradnja predsoblja koja povećava toplinsko-izolacijske karakteristike stambenih prostora;
• izgradnja unutarnjih pregrada;
• prijenos vrata.

Kupnja stana s bespravnim preuređenjem u bilo kojem od gore navedenih slučajeva ne prijeti ništa, jer nisu u suprotnosti s normama stambenog zakona i ne zahtijevaju dobivanje dozvola.

Ključni regulatorni zahtjevi

Pogledajmo ih pobliže. Ako vaši planovi uključuju kupnju stana, bespravna pregradnja može uzrokovati mnogo problema, npr.ako kasnije želite preknjižiti dokumente ili preprodati stambeni prostor. Stoga biste trebali znati u kojim slučajevima je zabranjeno mijenjati konfiguraciju stambenih prostora. To uključuje sljedeće:

• ako se zbog preuređenja stambeni uvjeti pogoršavaju ili otežava pristup komunikacijama;
• mjesto postaje nesigurno ili nesposobno za stanovanje;
• u slučaju kada radovi zahvaćaju dijelove kuće koji su rezervirani za djelovanje službi civilne zaštite ili Ministarstva za izvanredne situacije;
• utječu na čvrstoću i izdržljivost nosivih konstrukcija;
• stvoriti opasnost od urušavanja zgrade ili ometati normalan rad susjednih zgrada;
• pokvarite opremu za ventilaciju;
• povećajte opterećenje nosivih konstrukcija.

Kupnja stana s ilegalnom pregradnjom u ovom slučaju je nepoželjna, jer je prepuna negativnih posljedica. U nastavku pogledajte više pojedinosti o posljedicama s kojima se možete suočiti.

Vrste stambenih konverzija

Pa što trebate znati o ovome? Ako ste odvagnuli sve rizike kupnje stana s bespravnim preuređenjem i pristali na tako riskantan korak, onda morate imati detaljnu ideju o tome što bi to moglo biti. Važeća zakonska regulativa dijeli rekonstrukciju stambenog prostora u dvije vrste:

• jednostavno;
• teško.

Razlika među njimaje da je u prvom slučaju potrebno regulatornim tijelima dostaviti samo skicu, a u drugom je potrebno izraditi projekt. Ako planirate premjestiti vrata ili premjestiti vodovodnu opremu, tada će biti dovoljno dostaviti skicu BTI-u na odobrenje. Osim toga, bit će potrebne sve izmjene plana stana.

Složena obnova je problematičnija i dugotrajnija, budući da ćete morati razviti i odobriti projekt u nekoliko državnih organizacija. Cijeli proces traje oko šest mjeseci, a također ćete morati platiti u prosjeku 60.000 rubalja. Nakon zaprimljene dokumentacije o odobrenju, vlasnik stana mora obavijestiti BTI koji obavlja tehnički pregled i izdaje akt.

Ako zaobiđete ovu proceduru, tada mogu nastati određene posljedice prilikom kupnje stana. Neovlašteno preuređenje, ako ga otkriju relevantna regulatorna tijela, kažnjivo je primjenjivim zakonom.

Što se događa ako kupite nekretninu s neodobrenom rekonfiguracijom?

Mnoge zanima što prijeti bespravno preuređenje pri kupnji stana. I to ne čudi, jer je sekundarno tržište prepuno ponuda za prodaju stanova s raznim kršenjima. U ovom slučaju cijela odgovornost nije na prodavatelju, već na kupcu. Stoga, prilikom odabira stana, trebali biste biti vrlo oprezni u proučavanju njegove tehničke putovnice i druge dokumentacije. Uostalom, akonakon što se transakcija dovrši, regulatorna tijela će u budućnosti otkriti sva kršenja, tada ćete morati platiti kaznu.

Kupnja kuće na kredit

Pa što trebate znati o ovome? Nelegalizirana pregradnja kod kupnje stana na hipoteku moguća je samo kada nema neslaganja između tehničke dokumentacije i stvarnog plana nekretnine. U ovom slučaju sve nije tako strašno, jer sva odgovornost u potpunosti leži na osobi koja djeluje kao pravni vlasnik stambenog prostora u trenutku kupoprodajne transakcije. Stoga, ako nemate dovoljno novca za kupnju stambenog prostora za gotovinu, a želite za to dobiti kredit, preporuča se da se prvo posavjetujete sa stručnjakom koji može provjeriti usklađenost cjelokupne dokumentacije s osnovnim zakonskim standardima.

Koje rizike trebam uzeti u obzir?

Ovom aspektu treba dati posebnu važnost. Kao što je ranije spomenuto, posljedice bespravne preuređenja pri kupnji stana je novčana kazna. Njegova veličina ovisi o mnogim čimbenicima iu nekim slučajevima doseže vrlo pristojne iznose. U pravilu se možete izvući s plaćanjem kazne ako promjena konfiguracije stambenog prostora nije izazvala nikakve posljedice, odnosno nije štetila susjednim prostorijama ili zgradama, kao ni njihovim vlasnicima. Inače, zakon predviđa kaznenu odgovornost, koja je već teža. Osim toga, žrtvaStranka može tražiti dodatne kazne sudskim putem, a u većini slučajeva ih uspijeva dobiti. Takvi slučajevi uključuju sljedeće:

• kršenje u radu ventilacije;
• manifestacija bilo kakvih mehaničkih oštećenja na fasadi zgrada;
• smanjenje karakteristika zvučne izolacije nosivih konstrukcija.

Ako planirate preuređenje, bolje je ne varati, jer će buka građevinskih alata zasigurno reći susjedima o popravku, koji se mogu prijaviti nadležnim regulatornim tijelima. Osim toga, radovi se ne smiju izvoditi u skladu s osnovnim pravilima i propisima i dovesti do poremećaja u radu stambenih komunikacija.

Nezakonito preuređenje mogu otkriti predstavnici javnih komunalnih poduzeća prilikom očitavanja pojedinačnih mjerača energije. Zbog specifičnosti svog djelovanja bit će prisiljeni obavijestiti nadležna tijela, čiji će predstavnici doći s inspekcijskim nadzorom i u najboljem slučaju izreći novčanu kaznu. Osim toga, izvršene promjene neće biti unesene u tehničku i katastarsku putovnicu, te će stoga ovi dokumenti biti nevažeći, a vi ćete imati problema s naknadnom preprodajom stambenog prostora.

Glavni rizici kupnje stana s bespravnim preuređenjem su sljedeći:

• Jednostrani raskid transakcije i njezino poništenje.
• Oduzimanje imovine u korist države. Najčešće se to događa kada je kupac znao da su promjene u prostoru izvršene nezakonito, te je namjerno otišao udogovor.
• Uhićenje imovine dok njezin trenutni vlasnik ne otkloni sva kršenja.

Što se tiče prodavača, oni ne riskiraju ništa, osim gubitka vrijednosti stambenog prostora. Kao što je ranije spomenuto, oni apsolutno nisu odgovorni ni za što. Stoga bi kupci trebali ozbiljno shvatiti svoj izbor stambenog prostora, budući da su povezani rizici danas vrlo visoki. Preporuča se dobro razmisliti prije nego što pristanete na bilo kakve poslove.

Kako biti kupci?

Svaka osoba treba vrlo odgovorno pristupiti stjecanju stambenog prostora. To se posebno odnosi na slučajeve kada se kupnja stana s bespravnom pregradnjom provodi u hipoteku, jer ćete nakon potpisivanja ugovora biti vlasnik nekretnine i sva odgovornost će pasti na vas. U ovom slučaju postoje dvije mogućnosti za rješavanje problema: preurediti sve dokumente za stanovanje u zakonskom roku ili vratiti prostor u prvobitno stanje. Prva metoda je jeftinija i dugotrajna, pa je najbolje da je se pridržavate.

Kako legalizirati neovlaštenu promjenu stana

Zaustavimo se na ovom aspektu detaljnije. Dakle, kupili ste stan s bespravnom adaptacijom. Što se može učiniti da se izbjegnu problemi sa zakonom? Odgovor na ovo pitanje dat je gore: ponovno registrirati dokumente za stanovanje. Međutim, morate razumjeti da sve povezane troškove snosite vi, a ne prodavatelj. Morat ćete prikupitisljedeći dokumenti:

• zahtjev za promjenu konfiguracije prostora;
• tehnički list;
• izvornik i kopija ugovora o kupoprodaji;
• kopija građanske putovnice osobe na koju je stan uknjižen;
• novi plan;
• Pisana suglasnost svih članova obitelji za preuređenje.

Imat ćete samo 6 mjeseci da riješite sve ove probleme, pa je nakon kupnje kuće bolje ne odgađati, već odmah krenuti s prikupljanjem dokumenata, jer to oduzima puno vremena. Istodobno, morate biti dobro upućeni u sve pravne aspekte. Kako kažu, nepoznavanje zakona nije isprika, a u stvarima vezanim za nekretnine ima puno zamki. A kupnja stana s bespravnim preuređenjem prilično je sumnjivo poduzeće, kojem treba pristupiti s oprezom. Stoga će biti korisno prvo dobiti savjet od odvjetnika. Time ćete ne samo značajno ubrzati proces, već ćete i izbjeći mnoge probleme u budućnosti.

Na što obratiti pažnju pri odabiru doma?

Da biste izbjegli kupnju stana s ilegalnom preuređenjem, morate pažljivo proučiti dokumente za to. Ako postoje kršenja ili nezakonite promjene, onda ih možete lako otkriti. To možete učiniti na jedan od sljedećih načina:

1. Često, tijekom preuređenja, dolazi do promjene početnih karakteristika susjednih građevina, na temelju čegastanovnici susjednih stanova mogu pogoditi o nezakonitosti radnji i o tome obavijestiti inspekcijska tijela. Na temelju zaprimljenog prigovora, komisija odlazi na navedenu adresu. Ako se u isto vrijeme otkriju neslaganja između stanja stambenog prostora i njegovog plana, tada će vlasnik biti dužan platiti novčanu kaznu i vratiti sve u prvobitno stanje.
2. Sličan scenarij događa se ako su tijekom procesa izmjena počinjena gruba kršenja građevinskih propisa i pravila, što je dovelo do kvarova u komunikaciji, uslijed čega su pozvani hitni timovi da otklone probleme. U tom slučaju, iznos kazne bit će mnogo veći, a zbog činjenice incidenta može se pokrenuti kazneni postupak.
3. Nezakonitost preuređenja mogu otkriti djelatnici javnih komunalnih službi u postupku skidanja očitanja s pojedinačnih brojila za potrošnju energije, koji također mogu poslati zahtjev nadležnim tijelima.

Svaki od gore navedenih slučajeva bit će zabilježen i odražen u relevantnoj dokumentaciji, tako da ako ga ozbiljno proučite prilikom kupnje stana, možete izbjeći mnogo problema.

Zaključak

Danas se mnogi ljudi odlučuju na kupnju stana s bespravno preuređenim, budući da je cijena takvog stana znatno niža, na sličan način žele uštedjeti. Međutim, morate dobro odvagnuti prednosti i nedostatke. Daleko je od uvijek moguće legitimirati promjene u konfiguraciji prostorija ili ih eliminirati, a posljedice mogu bitibudi prilično ozbiljan. Bolje je ne riskirati još jednom i ne sklapati sumnjive poslove. A ako se konačno odlučite za kupnju stambenog prostora s ilegalnim preuređenjem, onda pažljivo pročitajte tehničku dokumentaciju i uvjerite se da nakon kupnje možete učiniti sve u skladu sa zahtjevima zakona. Samo na taj način možete biti sigurni da vas pravda neće zavladati.