Procjena tržišne vrijednosti: metode, postupak sastavljanja izvještaja, svrhe izvođenja

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2025-01-24 13:17

Procjena stana ili kuće može biti potrebna u mnogim slučajevima. Da, i vrlo je važno znati koliki prihod možete dobiti od prodaje nekretnine. Uostalom, ovo je imovina koju treba pametno koristiti, što znači da o njoj morate znati sve. Više o procjeni tržišne vrijednosti stana možete pročitati u ovom članku.

Koja je tržišna vrijednost?

Sada u cijelom svijetu dominira tržišni model gospodarstva koji podrazumijeva kupnju i prodaju raznih dobara za novac za koji su ljudi spremni kupiti. Na primjer, ako proizvodite jeftine jednokratne tanjure, njihova cijena vjerojatno neće biti vrlo visoka. Inače, jednostavno nećete imati kupce. Isti princip može se pripisati i nekretninama: stanovima i kućama. No, u ovom slučaju puno je teže odrediti objektivnu cijenu koja ne bi smanjila ulaganja vlasnika, a pritom ne bi bila previsoka. Situacija je često komplicirana činjenicom da su vlasnici pri prodaji imovine rijetko objektivni. Ako se uz kuću vežu dobre uspomene, odnu njemu ste proveli djetinjstvo, može biti teško točno odrediti cijenu na temelju tržišnih uvjeta.

Zato su usluge procjenitelja toliko popularne, koje pomažu da se trezveno dodijeli ispravna vrijednost. Procjena tržišne vrijednosti stana može biti nezgodna ako vlasnici stana imaju hitnu potrebu brzo prodati nekretninu ili ako se nekretnina nalazi u nepovoljnom području.

Po vrsti razlikuju trenutnu, prošlu i buduću tržišnu vrijednost. Kao što možete pretpostaviti, ovisi o vremenu za koje se izračunava. Najčešće se provodi stalna procjena, ali ako ćete uložiti u stan kao investiciju, tada vam vrijednost stambenog prostora u budućnosti može dobro doći.

Moram li znati cijenu?

Zašto pitati vrijednost nekretnine? Svrhe procjene tržišne vrijednosti nekretnine mogu biti različite. No najčešće se objekt procjenjuje u sljedećim slučajevima:

• Ako žele dati hipoteku ili iznajmiti nekretninu. U prvom slučaju, trošak je potreban za izračunavanje iznosa osiguranih sredstava (na primjer, za hipoteku ili zajam).
• Ako je nekretnina donirana i trebate popraviti njezinu stvarnu vrijednost.
• U stečaju.
• Za osporavanje katastarske vrijednosti. Prilikom prodaje imovine država uzima porez u blagajnu, koji se naplaćuje na razliku između tržišne i katastarske vrijednosti. Možda će vam često trebati pomoć procjenitelja da osporite njegovu vrijednost.
• Prilikom prodaje ili kupovine.
• U svim drugim situacijama kada trebate saznati pravu cijenu objekta.

Metode evaluacije

Postoje tri metode za procjenu tržišne vrijednosti.

Najpopularniji je onaj skupi. Uzima u obzir koliko ste vlastitog novca uložili u kupnju i poboljšanje doma. Kriteriji za ovu metodu prilično su dobro definirani. Da biste napravili izračune, morate znati koliko će u ovom trenutku koštati izgradnja potpuno iste kuće ili stana. Pritom se uzimaju u obzir apsolutno sve sitnice: od cijene vrata do cijene instalacijskih usluga. Naravno, obračunava se i amortizacija i nedostaci stana, zbog čega možete brzo dobiti točnu cijenu nekretnine. Druga definicija koje treba biti svjesna u troškovnom pristupu je trošak zamjene. Koliko će koštati stan iste površine i približno iste lokacije, ali izgrađen od različitih materijala? Kao rezultat, vlasnik može dobiti jasnu sliku o tome koliko njegova nekretnina zapravo vrijedi. Uostalom, malo je vjerojatno da će kupac platiti za objekt koji ne ispunjava navedene zahtjeve.

Druga metoda je usporedna. Sastoji se od provođenja istraživanja sličnih transakcija. Primjerice, prošli mjesec su od Vasilija kupili jednosobni stan u približno istom području s istim društvenim sadržajima. Koliko je za to dobio? Nakon što smo prikupili određene statističke podatke iz nekoliko takvih slučajeva, možemo izvući zaključke o prosječnoj cijeni nekretnina u ovom segmentu. U ovom trenutku, za usporednu procjenu, ne trebate ni pribjeći pomoćistručnjaci: mnoge stranice prikupljaju informacije i prikazuju rezultat.

Prihodovni metod procjene imovine uzima u obzir koliko možete dobiti nakon kupnje nekretnine. Ova metoda se koristi npr. kod kupnje stana kako bi se kasnije iznajmio. Doista, u ovom slučaju su važni potpuno različiti čimbenici: blizina metroa, dizajn, područje itd. Metoda prihoda omogućuje vam da s visokim stupnjem vjerojatnosti pretpostavite koliko će ulaganje biti isplativo ili neprofitabilno u budućnosti.

Kriteriji

U svakom pristupu koriste se različiti kriteriji za procjenu tržišne vrijednosti prostora. Ali općenito, svi se temelje na sljedećim čimbenicima:

• Pristupačnost prijevoza (metro, stajališta, autoceste).
• Stambeni prostor.
• Izgled.
• Dostupnost raznih društvenih sadržaja: trgovački centri, škole, vrtići.
• Kvaliteta zraka.
• Prisutnost obližnjih parkova i drugih prirodnih objekata.
• kat.
• Materijal od kojeg je izgrađeno kućište.
• Dostupnost dorade i popravka.

Procjena

Najčešći objekt za ocjenjivanje obično su stanovi. Kupac samo treba odgovoriti na pitanje zašto mu je bila potrebna procjena. Na temelju odgovora izvođač odabire odgovarajuću metodu. No najčešće se u procjeni tržišne vrijednosti stana uzimaju u obzir sva tri pristupa. Ako se svi primjenjuju, onda se tržišna vrijednost smatra razumnom. Svaki pristup također ima koeficijent koji ga odražava.autentičnost. Na primjer, komparativna metoda ima prilično nizak koeficijent pouzdanosti, budući da mnoge transakcije na ruskom tržištu nisu transparentne, a objekti često nemaju dovoljno analoga. Kako je postupak procjene imovine?

1. Procjenitelj odabire metodu procjene koja je najprikladnija za određeni stan ili kuću.
2. Kupac može odabrati vrijeme svoje narudžbe. Također mora navesti svrhu studija i iznos nagrade.
3. Ako se obje strane dogovore, tada se između njih sastavlja ugovor. Često usluge procjenitelja nisu jeftine, pa je ugovor dodatno jamstvo ispunjenja obveza.
4. Što više metoda koristi studija, to će biti skuplje. Stoga, procjenitelj može objaviti cijenu svakog posebno kako bi shvatio kolika je.
5. Dalje, izvođač sam provodi ocjenu, izračunava koeficijente pouzdanosti i daje konačnu vrijednost.
6. Izvještaj o trenutnoj tržišnoj vrijednosti objekta se popunjava zadnji.

Procjena kuće

Procjena tržišne vrijednosti kuće ne razlikuje se puno od sličnog postupka za stan. Za početak, procjenitelj određuje cijenu ne same vikendice, već stranice. Ovom iznosu stručnjak dodaje troškove rada i materijala koji su potrebni za izgradnju iste kuće. Najčešće se procjena tržišne vrijednosti stranice provodi metodom troškova. Ako je kupac odabrao metodu usporedbe, izvođač će tražiti slične objekteu susjednim područjima kako bi se izračunala prosječna cijena parcele s kućom. Rezultat je ponderirana prosječna cijena na koju se možete osloniti tijekom prodaje.

Kupnja ili prodaja nekretnina vrlo je važan korak. Uz netočnu procjenu vrijednosti, vlasnik može jako požaliti što nije koristio usluge profesionalnog procjenitelja. Uostalom, kao rezultat, možete izgubiti mnogo veći iznos.

Procedura za sastavljanje vrijednosnog dokumenta

Izvješće je rezultat procjene nekretnine koja uključuje sve potrebne podatke. Sadrži metode koje su primijenjene za evaluaciju, analizu karakteristika, opis stanja na tržištu i još mnogo toga. Jednostavno, izvješće služi kao službena potvrda dodijeljene tržišne vrijednosti i može se koristiti u transakcijama ili za dobivanje kredita. Da bi izvješće bilo valjano, mora sadržavati sljedeće odjeljke:

• Naslovna stranica (broj, podaci o izvođaču i vlasniku nekretnine).
• Sadržaj. Iako izvješće nije jako dugo, sadržaj vam omogućuje brzo razumijevanje postojećih odjeljaka.
• Propratno pismo, koje sadrži sve osnovne informacije predstavljene u slobodnom formatu. Obično se odnosi na zauzete pristupe.
• Nalazi ukazuju na rezultate evaluacije.

Zahvaljujući prikladnom formatu izvješća o tržišnoj vrijednosti, svaka osoba može lako pronaći potrebne informacije, a rezultat postupka može se pronaći jednostavnim pogledom na posljednju stranicu.

Razlika izmeđutržišna i katastarska vrijednost

Tijekom prodaje ili kupnje nekretnine, vjerojatno ćete morati imati posla s takvom stvari kao što je katastarska vrijednost. To je cijena stanovanja koju određuje država svojom procjenom. Katastarska vrijednost nije uvijek točna, pa između nje i tržišne cijene može nastati jaz od nekoliko stotina tisuća rubalja. Koje korake treba poduzeti u ovom slučaju?

• Naručite procjenu imovine treće strane.
• Ako se razlika pokazala stvarno značajnom, tada je potrebno podnijeti zahtjev Rosreestru sa zahtjevom za reviziju vrijednosti katastarske vrijednosti na temelju dostupnih dokumenata. U ovom slučaju, dobro napisano izvješće može igrati veliku ulogu.
• Ako odbijete, možete osporiti odluku na sudu. Glavna stvar je imati vremena da to učinite u roku od 6 mjeseci od datuma procjene.

Savjeti stručnjaka

Procjena tržišne vrijednosti stambene nekretnine vrlo je kompliciran postupak, koji ima mnogo nijansi:

• Ako je katastarska vrijednost niža od tržišne, to može značajno smanjiti poreze. Ali ako ćete prodati nekretninu, onda bi bilo bolje razmisliti.
• Koristite besplatne konzultacije. Neke tvrtke daju ih besplatno u promotivne svrhe. Također na internetu možete dobiti savjete od stručnjaka o kontroverznim pitanjima.
• Procijenite rano. Proces može potrajati dugo. Samoprocjenane radi se brzo, a na putu se mogu pojaviti nepredviđene poteškoće.
• Odaberite tvrtke koje se nalaze u istom području kao i objekt. U tom slučaju nećete morati plaćati dodatne troškove prijevoza i vrijeme stručnjaka.

Koga da kontaktiram?

Ako se odlučite koristiti usluge procjenitelja, tada će vam trebati stručnjak koji se bavi upravo vašim segmentom nekretnina. U velikim gradovima obično postoji mnogo opcija. Odabir prave tvrtke temelji se na recenzijama ili preporukama prijatelja. Ako nitko iz vašeg okruženja ne može podijeliti kontakte provjerene osobe, tada se pri odabiru izvođača trebate voditi sljedećim kriterijima:

• Tvrtka mora biti na tržištu nekoliko godina i imati dobru reputaciju.
• Web stranica mora predstavljati licence i certifikate koji će potvrditi pravo upravljanja tvrtkom.
• Pozitivne povratne informacije na internetu također mogu poslužiti kao faktor za suradnju.

Trošak usluga procjenitelja

Mnogi misle da usluge procjenitelja koštaju lude novce, jer mora otići na mjesto i obaviti puno posla. Ali u stvari, za procjenu stana morat ćete platiti od 3500 do 5000 rubalja. Trošak ovisi o tvrtki, veličini stana i udaljenosti od grada. Obično se putovanja u regiju plaćaju posebno. Postoji i doplata za hitne narudžbe, obično se cijena povećava za 20%.

Rezultati

Ako ste shvatili što je procjena tržišne vrijednosti, koje metode postoje, tada ste postali kompetentniji u pitanjima kupoprodaje nekretnina. Nakon procjene objekta i izrade izvješća, znat ćete točno koliko košta vaš stan, kuća ili zemljište.