Zamke hipoteke: nijanse hipotekarnog kredita, rizici, zamršenosti sklapanja ugovora, savjeti i preporuke odvjetnika

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Hipotekarni krediti sastavni su dio života javnih i individualnih kućanstava kojima je potrebno zemljište, stanovanje i poboljšani životni uvjeti. Pojam hipoteke postoji u svijetu od davnina, kada je sama osobnost dužnika, koji je postao rob, založena za dugove. U 6. stoljeću prije Krista zalog osobe zamijenjen je zalogom cjelokupne imovine koju je dužnik imao, posebice zemlje. Dok je dužnikova imovina bila založena vjerovniku, na području njegovog zemljišnog vlasništva postavljen je hipotekarni stup - dokaz založene imovine. Zapis o dugu zabilježen je na pošti.

Povijesne činjenice o podrijetlu hipoteka

Tijekom vladavine Elizabete Petrovne (prije 250 godina), rusko plemstvo subvencionirano je hipotekarnim zajmovima. Istodobno, ista je imovina nekoliko puta davana pod hipoteku bezsamo u plemenitim bankama, ali i kod privatnih lihvara. Nedostatak kontrole povratnih informacija dužnika i vjerovnika, odgode i refinanciranja (ponovne hipoteke) hipoteke iz 18. stoljeća doveo je do velikog duga državnoj blagajni i prirodnog bankrota banaka.

Poticaj za novi krug razvoja hipotekarnog zajma bila je reforma ukidanja kmetstva, kada je milijunima seljaka trebao zajam za kupnju zemlje. Hipotekarni kredit je izdan na 49 godina uz 6 posto godišnje. Tada je nastala i povelja gradskih kreditnih društava u kojoj su propisana pravila za hipotekarni zajam. Reforma privatnog vlasništva nad zemljom pridonijela je širenju kreditnih odnosa u poljoprivredi diljem Rusije. Zajmovi osigurani zemljištem u to vrijeme nazivali su se zemljišni zajmovi. Hipotekarne obveznice bile su strogo upisane kod bilježnika, a na burzi su izdavani vrijednosni papiri, od kojih je 35% do 1913. godine činio strani kapital. Sustav bankovnih zajmova razvio se zbog formiranja nove ekonomije zemlje.

Nakon Oktobarske revolucije, tijekom koje su banke nacionalizirane i kreditni odnosi centralizirani, koncept hipoteke zaboravljen je 70 godina.

Oživljavanje hipoteka u Rusiji počelo je tek 1990-ih, a zakonodavnu podršku dobilo je 1998. godine. Nakon vala kriza, hipotekarni kredit je doživio niz promjena - pooštravanje uvjeta kreditiranja, obvezno osiguranje hipoteka, obvezno plaćanje predujma i sustav kazni - hipotekarne zamke.

Hipotekastatistika danas

Do danas na ruskom tržištu hipotekarnih kredita djeluje oko 400 kreditnih institucija. Nakon što je Središnja banka Ruske Federacije uspostavila stroga pravila o poslovanju kreditnih institucija, na tržištu hipotekarnih kredita ostali su samo pouzdani, dokazani i učinkoviti zajmodavci. Prema podacima Centralne banke, prosječni rok trajanja hipotekarnog kredita je 15 godina, a prosječna kamatna stopa na hipoteku u Rusiji iznosi 9,8% godišnje. Postotak Rusa koji žele kupiti stambeni prostor u sljedećih 5 godina je 70%. Zapravo, hipotekarni kredit sada ima samo 33% radno aktivnog stanovništva, za usporedbu - prije 2000. godine - samo 5% radno aktivnog stanovništva. Najpopularnije banke među stanovništvom za dobivanje hipoteka su Sberbank i VTB, kod kojih kupnja stana na hipoteku također može postati teža ako ne znate za njih.

Značajke pružanja dokumenata za hipoteku

Prije sklapanja ugovora o hipoteci preporuča se da se upoznate ne samo s predloženom kamatnom stopom i rokom plaćanja, već i s nizom uvjeta i mogućih nedostataka u bankarskom sustavu, tzv. hipotekarnim zamkama.

Važno je zapamtiti da što su uvjerljiviji dokumenti o pouzdanosti zajmoprimca, to će odnos s bankom biti stabilniji. Prije odlaska u banku morate pripremiti standardne dokumente: rusku putovnicu s registracijom na mjestu banke, kao i potvrdu o prihodima.

Banka može pristati na izdavanje kredita bez potvrde o prihodima, ali uU upitniku za bodovanje mora biti naznačeno mjesto rada i visina mjesečne plaće. Službenik državne sigurnosti će sve to svakako provjeriti i ako je podnositelj zahtjeva lagao o mjestu rada ili plaći, bit će mu odbijena hipoteka.

Na temelju računa dobiti i gubitka banka izračunava rok trajanja hipotekarnog kredita. Prema pravilima, prosječna otplata kredita ne smije biti veća od 40% mjesečne zarade dužnika ili će se rok kredita produžiti sukladno ovom pravilu. I što je rok zajma duži, zajmoprimac više plaća za cijelo razdoblje hipoteke.

bankovne naknade

Prilikom upisa ugovora o hipoteci moguće su sljedeće dodatne provizije:

• Za izvršenje ugovora, otvaranje računa.
• Plaćanje je predviđeno za neovisnog procjenitelja hipoteke.
• Obvezno hipotekarno osiguranje, kao i zdravlje i život zajmoprimca, vlasništvo nad kolateralom.
• Dodatni zahtjevi koje banka može postaviti zajmoprimcu u slučaju nepovjerenja investitora prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku u novoj zgradi. To bi moglo dovesti do viših kamatnih stopa na hipoteke.
• Banka može obvezati zajmoprimca da odabere stan pod hipotekom samo preko pouzdanog agenta za nekretnine, koji može biti partner banke (usluge posrednika obično ne iznose manje od 5% cijene stanovanja).

Kazne i kazne

Kazne za zakašnjele otplate hipoteke mogu značajno povećati ukupan iznos kredita, stoga prije potpisivanja ugovora morate saznati - do kojeg datuma trebate izvršiti uplatu, kakobolji način polaganja: gotovina, bankomati, elektronička plaćanja. Korisno je znati koliko je vremena potrebno da sredstva budu doznačena na bankovni račun, na primjer, s računa na račun 1-3 bankarska dana.

Zbog redova u uredima banaka ili na bankomatima mogu se pojaviti situacije koje usporavaju pravodobna mjesečna plaćanja. Potrebno je točno doznati koje će se kazne primijeniti u slučaju jednog ili dva kašnjenja, a koje - u slučajevima sustavnog neplaćanja (zbog otpuštanja ili bolesti) i što se unaprijed može učiniti po tom pitanju. U ekstremnim slučajevima, banka može jednostrano raskinuti ugovor, prodati kolateral i isplatiti hipotekarni dug, a ostatak vratiti zajmoprimcu.

Nijanse i rizici hipotekarnog zajma

Prije potpisivanja ugovora morate pažljivo pročitati i ako je moguće konzultirati se s odvjetnikom o kontroverznim i nerazumljivim točkama. Dakle, koje su točno zamke pri podnošenju zahtjeva za hipoteku koje trebate riješiti?

1. Proučite iznos svih naknada i način na koji se plaćaju.
2. Upoznajte se s popisom kazni, njihovom veličinom i razlozima za njihovo imputiranje. Ugovor ne bi trebao sadržavati kaznu za prijevremenu otplatu hipoteke.
3. Proučite raspored plaćanja: iznose doprinosa i datume dospijeća.
4. Važno je pročitati popis situacija koje uključuju povećanje kamatne stope na hipoteku. Razgovarajte s upraviteljem banke o svakom nejasnom jeziku kao što je "povećanje kamatne stope kao rezultat promjene tržišnih uvjeta."
5. Saznajte koliko je osiguranja potrebno i je li moguće bez njegasnaći se s tim. Banka nema pravo prisiliti da hipotekom osigura kredit ili život zajmoprimca, ali ima pravo povisiti kamatnu stopu u slučaju odbijanja osiguranja za 1-1,5%.

Ugovor o hipoteci potpisuju obje ravnopravne strane, tako da zajmoprimac ima pravo bezuvjetno se ne složiti s uvjetima banke, preuzimajući zamke hipoteke i rizike. U slučaju sporova potrebno ih je riješiti prije potpisivanja ugovora. Klijent može zatražiti da se u ugovor unese klauzula o pravu na refinanciranje hipoteke, što će uvelike olakšati moguće okolnosti više sile u budućnosti.

Suptilnosti sklapanja ugovora o hipoteci

Kada proučavate zamke hipoteke, važno je imati na umu neke od nijansi kreditnih i hipotekarnih odnosa s bankom. Primjerice, za vrijeme trajanja ugovora imovina je u vlasništvu zajmoprimca, ali ne može njome u potpunosti raspolagati do isteka ugovora. Također, zajmoprimac ne može:

• Iznajmljivanje nekretnine pod hipotekom za najam bez prethodnog odobrenja banke. Kreditne institucije obično nerado dopuštaju takve transakcije s nekretninama kao kolateralom, jer se stanje objekta može pogoršati, što će dovesti do smanjenja njegove tržišne cijene ako ga bude potrebno prodati. Međutim, zajmodavac nema pravo spriječiti davanje kolaterala u zakup na razdoblje ne dulje od jedne godine.
• Izvršite radove na renoviranju, uključujući bespravnu preuređenje stana. Provesti potrebne popravke i promjene u izgradnjimorat ćete pripremiti projekt, zatim dobiti dopuštenje od stambene inspekcije, a zatim obavijestiti zajmodavca.
• Tijekom cijelog trajanja ugovora o hipoteci, zakonom je zabranjeno ponovno upisati hipoteku u nestambene prostore.
• Nemoguće je obavljati transakcije zamjene ili darovanja nekretninama s kolateralom, kao ni prodavati bez dopuštenja vjerovnika. Prodaja će biti moguća samo ako je zajmoprimac dužan banci vjerovniku, a prihod od prodaje upotrijebit će se za otplatu duga i zatvaranje obveza prema banci.

Zamke hipoteka u Sberbank

Sberbank ima standardni ugovor o hipotekarnom kreditu, njegov uzorak možete pronaći na web stranici za preliminarni pregled.

Glavne zamke pri sklapanju ugovora o hipoteci sa Sberbankom su dodatni troškovi za procjenitelja kolaterala, za najam bankovne ćelije, za usluge posrednika ili odvjetnika, plaćanje osiguranja i, naravno, plaćanje državna pristojba.

Uvjeti ugovora o hipoteci predviđaju mogućnost samostalnog odabira od strane zajmoprimca procjenitelja, ali on mora ispuniti zahtjeve Sberbanke. Stoga se ne isplati riskirati i unaprijed procjenjivati kolateralnu imovinu, Sberbank može odbiti dostavljenu dokumentaciju o procjeni, obrazlažući odbijanje nepoštivanjem utvrđenih pravila postupka, a novac će biti bačen..

Kazne za kašnjenje u Sberbank

Najneugodniji dio zamki hipoteke u Sberbanku za raspravu su kazne i novčane kazne. Ali važno je razumjeti sljedeće točke ugovora.

Stavka u vezi naknada za zakašnjenje. Visina kazne izravno ovisi o stopi refinanciranja Centralne banke na dan kazne. To može značajno povećati iznos tekuće kazne. Stoga je korisno unaprijed znati uvjete mogućih kazni za zakašnjela plaćanja.

Uvjeti za raskid ugovora o hipoteci. Sberbank ima pravo otkazati ugovor u nekim nezakonitim situacijama, na primjer, u slučaju sustavnih kašnjenja, kada se kolateral koristi u druge svrhe, u slučajevima kada banka vjerovnik odbije provjeriti stanje imovine, kao i prilikom raskida ugovor o polici osiguranja.

Za vrijeme trajanja ugovora o hipotekarnom kreditu, zajmoprimac nema pravo prodavati stambeni prostor pod hipotekom, upisivati druge osobe u njega, iznajmljivati ga, preuređivati ga bez odobrenja zajmodavca.

Hipoteka u "VTB": zamke

Od oštrih zamki pri sklapanju ugovora obratite pozornost na sljedeće.

VTB banka snažno preporučuje da sklopite policu osiguranja vlasništva (vlasništva), zdravlja, života samo sa svojim partnerom VTB osiguranjem. Ako odbijete osiguranje, stopa hipotekarnog kredita će se sigurno povećati za 1%.

Minimalni iznos hipotekarnog kredita je od 2 milijuna rubalja. Manji iznos implicira ograničenja na kaparu ili dodatne troškove prilikom podnošenja zahtjeva za kredit. Banci nije isplativo davati male kredite na duge periode.

Kadau slučaju kašnjenja, banka ne preuzima inicijativu za restrukturiranje duga niti ugovara kreditni odmor. Banci je isplativije držati se uvjeta prethodnog ugovora i na vrijeme vratiti posuđeni novac. Za rješavanje problema s kašnjenjem u plaćanju, zajmoprimac sam podnosi zahtjev banci.

Banka "VTB" je pouzdana i učinkovita kreditna organizacija i stoga zahtijeva jasno ispunjenje obveza iz ugovora. Stoga je, u slučaju sumnje u financijsku snagu vašeg budžeta, bolje odgoditi odluku o podizanju hipoteke na neko vrijeme.

Savjeti i savjeti odvjetnika

Odvjetnici iz prakse preporučuju izbjegavanje hipotekarnih zamki prije sklapanja ugovora o zajmu.

• Izračunajte otplate hipoteke na način da ne prelaze 30% prihoda obitelji.
• Podignite hipoteku samo u valuti u kojoj idu mjesečni prihodi. Čak i ako ima smisla štedjeti novac, nema potrebe riskirati. Hipotekarni zajam je dugoročan, a kada tečaj varira, morat ćete višestruko platiti pri zamjeni rubalja za valutu ugovora.
• Za hipoteku odaberite zajmodavca samo iz velikih banaka s dugogodišnjim iskustvom i dobrom reputacijom, uz najpovoljnije uvjete.
• Ne žurite s odabirom hipotekarnog programa. Potrebno je pažljivo pronaći najprikladniji uz moguće povoljne, povlaštene uvjete.
• Nema potrebe da odmah uzimate hipoteku na veliki životni prostor. Preporuča se postupno poboljšavati svoje životne uvjete. Na primjer, nakon odnushki ne biste trebali ciljati na tro- ili četverosobne stanove.apartmani. Prvo kupite dvosobni stan, a nakon što uplatite cijeli iznos, već možete razmišljati o udobnijem trosobnom stanu.
• Pažljivo proučite ugovor, obraćajući pažnju na dodatne provizije i troškove prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku. One su zamke ugovora o hipoteci.
• Što je duži rok hipoteke, to je viša stopa. Preporučljivo je uzeti hipoteku na kraći rok. Uostalom, što je duži rok hipoteke, to je veća ukupna preplata.
• Odaberite fiksnu kamatnu stopu, preferirajući je u odnosu na promjenjivu, koja je, zapravo, isplativija, ali ne u uvjetima velike volatilnosti tržišta, što zajmoprimca može dovesti do velikih dugova. Fiksna stopa ne dopušta vam da štedite, ali također ne dopušta vam da izgubite.
• Kontaktirajte samo neovisne procjenitelje prilikom odabira hipotekarnog objekta, jer trgovci nekretninama uvijek uljepšavaju stanje nekretnine kako bi se prodala isplativija.
• Preporučljivo je stvoriti financijsku pričuvu unaprijed prije potpisivanja ugovora. Ovo je takozvani financijski zračni jastuk, koji se sastoji od 3 mjesečna plaćanja hipoteke kako biste se osjećali samouvjereno tijekom cijelog razdoblja ugovora.

Hipoteka za preprodaju

Hipoteku na sekundarnom tržištu lakše je dogovoriti zbog činjenice da je kuća puštena u rad i da nema rizika izgradnje.

Prilikom kupnje sekundarne nekretnine pod hipotekom, potrebno je provjeriti zamke: tko je vlasnik i tko je upisan u odabrani stan. Može nastati situacija kada jedan od vlasnika dijelova stambenog prostora to ne činipristajem na prodaju.

Sljedeće je potrebno provjeriti jesu li sve postojeće preuređenja u stanu legalne, postoje li dugovi po računima i provjeriti da stan nije već zalog u drugoj kreditnoj instituciji.

Provjerite stanje komunikacija, jesu li izvršeni popravci i na kojoj razini, provjerite jesu li prozori, stropovi i ostali elementi stambenog prostora u dobrom stanju.

Refinanciranje hipoteke

Refinanciranje je refinanciranje postojećeg hipotekarnog kredita u drugoj banci. Ovako opsežan postupak refinanciranja hipoteke sa zamkama ima smisla ako trebate otplatiti hipoteku na rok duži od dvije godine.

Napominjemo da će tijekom razdoblja prijenosa kolaterala s banke na banku kamatna stopa biti nešto viša, budući da će novoj banci privremeno nedostajati kolateral, a to je veliki rizik.

Prilikom refinanciranja bit će obvezni troškovi za procjenu kolaterala, javnog bilježnika, itd.