Kako sami provjeriti "čistoću" stana? Što treba provjeriti pri kupnji stana?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Prilikom kupnje kuće na sekundarnom tržištu postoje brojni rizici, te je stoga poželjno da kupac prilikom kupnje zna sam provjeriti "čistoću" stana. Glavna stvar je izbjeći glavne, najveće rizike, informacije o kojima ovaj članak sadrži. Prije svega, potrebno je isključiti mogućnost osporavanja transakcije i prava na stan, te će se stoga na najdetaljniji način dostaviti preporuka kako sami provjeriti "čistoću" stana prilikom kupnje.

Prvi koraci

Prvo - vjerodostojnost dokumenata koje prodavatelj daje na uvid. To se mora posebno pažljivo provjeriti, inače može naknadnootkrivaju potraživanja na ovaj životni prostor potpuno trećih osoba. Ovdje je potrebno uzeti u obzir da postoji puno situacija s dokumentima koji prate kupnju stambenog prostora, te je vrlo teško dati jedinstveni recept u pogledu pravnih pitanja kako provjeriti "čistoću" stana prilikom kupnje na Svoj. Međutim, morate maksimalno osigurati transakciju i stoga je bolje poduzeti sve korake preporučene za provjeru dokumenata. Naravno, potrebno je provjeriti pravnu "čistoću" bez izlaska iz granica razumnosti, ali ne samo da se mora dobiti, već i procijeniti maksimalna informacija, koja bi se trebala ticati kako samog stana, tako i svih uključenih u njegovu imovinu i status..

Naravno, bilo bi zgodnije obratiti se profesionalnim odvjetnicima, ali pred nama je još jedno pitanje: kako provjeriti "čistoću" stana kada ga sami kupujete? U principu, to je razumno, iako više problematično. Štoviše, pomoć stručnjaka može samo povećati pouzdanost transakcije, ali ne može jamčiti stopostotni uspjeh. U ekstremnim slučajevima, možete osigurati naslov ako još uvijek postoji zabrinutost. Osiguravajuća društva su obično vrlo spremna udovoljiti.

Nova zgrada i "sekundarno"

Ako je stan u novogradnji, morate znati kako provjeriti graditelja prilikom kupnje stana. Ovdje su od najveće pomoći recenzije prikupljene na posebnim stranicama na Internetu. Naravno, morate razlikovati iskrene recenzije od intriga konkurenata, ali ovaj zadatak nije tako težak: ako nema brojeva,datume, imena, konkretne činjenice, ne biste trebali obraćati pažnju na takve informacije. Također je dobro pratiti rokove za druge objekte (obično su takve informacije dostupne) i čitati recenzije kupaca. Postoji mnogo načina da provjerite graditelja prilikom kupnje stana.

I u ovom slučaju, kada se stan kupuje u novoj zgradi, provjera dokumenata mora biti temeljita, čak i ako je ova prodaja od strane developera. Sekundarno stanovanje će, naravno, zahtijevati mnogo truda, budući da novogradnje nemaju tako bogatu povijest upisa, izvoda i promjena vlasnika. Ali čak i ovdje, čak i nakon temeljite provjere pravne "čistoće" nekretnine, koja je napravljena u skladu sa svim pravilima, ostaje vjerojatnost oduzimanja kupljenog stana. Ako prodavatelj može dokazati da su njegova prava tijekom kupnje povrijeđena npr. Ali ako se kupi sekundarni stan, rastavljanje će se odvijati ne samo s prodavateljem, već i s vlasnikom, koji je posjedovao ovaj stan prije njega. Vjerojatno ćete morati proći kroz cijeli niz sudskih sporova. Provjera pravne "čistoće" kod kupnje stana na sekundarnom tržištu traje dugo i teško: ovo je vjerodostojnost svih dokumenata, ovo je procjena pravnog statusa nekretnine, ovo je analiza mogućih rizici povezani s ovom kupnjom.

Dokumenti

Može se provjeriti pravna "čistoća" stana, osiguravajući transakciju što je više moguće prilikom kupnje bilo koje nekretnine. Sljedeće dokumente morate zatražiti od prodavatelja.

1. Najbolje je početi čitati dokumentaciju s certifikatomo državnoj registraciji prava, kao i vezano uz nju: ugovori o kupoprodaji ili nasljeđivanju, darovanju, privatizaciji i sl.
2. Drugi korak bit će proučavanje izjave USRR-a. Nalazi se u Jedinstvenom državnom registru koji sadrži sve podatke o svim transakcijama s ovom nekretninom.
3. Treći korak je izvadak iz kućne knjige kako biste bili sigurni da u ovom stambenom prostoru nema prijavljenih stanara. Takav se ekstrakt može naručiti u bilo kojem multifunkcionalnom centru. Dokument mora naznačiti da su svi oni koji su ranije živjeli u ovom stanu odjavljeni.
4. Pomoć - također od MFC-a - odgovorit će na pitanje kako provjeriti dugove prilikom kupnje stana, budući da je tamo naznačeno postojanje komunalnih dugova.
5. Potrebna je potvrda od prodavača iz neuropsihijatrijske i narkološke ambulante.

Detalji

Kako provjeriti ima li uhićenja u stanu? Iz ekstrakta EGRP. Piše, ako je jednostavna izjava, je li prodavač vlasnik. A u proširenoj verziji izvatka nalazi se cijela povijest ovog stana od prvog upisa u USRR. Označava tko je prije bio vlasnik i koliko je često prodavan. Međutim, ne može se ograničiti na ovu izjavu. Kako provjeriti je li stan pri kupnji pod hipotekom? Često se stanovanje prodaje putem opunomoćenika, pa stoga vlasnik praktički ne sudjeluje u transakciji. Ovo je vrlo rizična situacija. Vrlo često se takvi dokumenti pribavljaju nepoštenim sredstvima.

Stoga, sve što je potrebno vrlo pažljivo provjeriti prilikom kupnje stana su dokumenti izravnog vlasnika kuće. Da biste to učinili, potrebno je zamoliti osobu od povjerenja za kontakt i kontaktirati vlasnika kako bi on potvrdio da se stan prodaje. Zatim morate provjeriti stupac "Teret" u izvodu USRR, koji sadrži podatke o statusu stana - je li založen. Ako se nekretnina prodaje odmah nakon nasljeđivanja, bolje je ne kupiti je. U roku od tri godine mogli bi se pojaviti novi nasljednici koji će ovaj posao osporiti na sudu. Također, prema proširenoj verziji USRR potvrde može se utvrditi da npr. hipoteka za ovaj stan nije plaćena do kraja.

Na što obratiti posebnu pozornost

Prva stvar koju treba pogledati je cijena. Ako se slični stanovi prodaju skuplje, to bi trebalo biti posebno alarmantno, a tek uz veliki interes za ovu nekretninu možete nastaviti provjeravati njezinu "čistoću" u pravnom smislu, i to puno pažljivije nego što se mislilo. Prodavatelja treba pomno pitati i tražiti detalje: ne samo tko je vlasnik ovog stana, nego i kada, kako i od koga je kupljen, zašto se ponovno prodaje, je li stan bio u sudskom sporu. Zatim provjerite što je rečeno na dokumentima. Odavde će biti jasno koliko je prodavač istinoljubiv, jer ćete s njim morati imati posla kao s drugom stranom. Ali kako inače provjeriti prodavača stana prilikom kupnje?

Obratite pažnjuprovjerava se njegova putovnica i ostali dokumenti koji se odnose na stan: na temelju čega je nekretnina uknjižena, gdje, kada je dobivena potvrda o uknjižbi prava na nju. Obavezno uzmite kopije na ponovno ispitivanje, ali provjerite ima li u izvornicima pečata, potpisa, vodenih žigova i svega ostalog vezanog uz državni dokument. Također svakako usporedite kopije s originalom. Oni mogu podnijeti potpuno različite dokumente. Informacije predstavljene na papiru moraju odgovarati usmenoj priči prodavača. Kako provjeriti nasljednike pri kupnji stana? Nema šanse. Najbolje ga je kupiti kada mu se pravo odobri nakon tri godine od dana nasljeđivanja. Kako provjeriti stan prije kupnje preko Rosreestra? Gore je rečeno da u MFC-u možete naručiti i dobiti apsolutno sve dokumente vezane uz nekretnine.

Više informacija

Prije zaprimanja i pregleda dokumenata, ni akontacija ni polog ne mogu se prenijeti na prodavatelja, jer bivši vlasnik može zadržati originalnu potvrdu i ugovor, čak i nakon što je ovaj stan već prodao. Imperativ je dokumentirano utvrditi ima li prodavač uzdržavane građane, maloljetnu djecu, je li prodavač sada oženjen i je li bio oženjen u trenutku kada je kupio ovaj stan, a što je najvažnije, djeluje li osobno, ili preko punomoćnika.

Nemoguće je zaključiti posao bez osobnog razgovora s vlasnikom. Bolje je sastaviti ugovor s vlasnikom, a ne s povjerenikom. Značajan broj lažnih transakcija je podizgovor da je vlasnik odsutan: u drugom gradu, u drugoj zemlji i tako dalje. Punomoć može biti lažna. Ako stečajni upravitelj ne želi kupcu pokazati vlasnika stana, to bi trebalo biti sumnjivo, a razlozi su ovdje potpuno nebitni. Također je malo vjerojatno da će javni bilježnik koji ju je izdao moći provjeriti vjerodostojnost punomoći, jer bilježnici ne odgovaraju na takve zahtjeve.

Organi starateljstva i potvrde o poslovnoj sposobnosti

Ako su u stanu za prodaju prijavljena malodobna djeca, potrebno je zatražiti pismenu suglasnost organa starateljstva, inače se posao ne može zaključiti. Ako se sam prodavatelj proglasi službeno nenadležnim, njegovi se poslovi povjeravaju skrbniku, i to samo onome koga odredi organ starateljstva. Iz dokumenata trebate provjeriti sudske odluke o prvom pitanju (o nesposobnosti) i o drugom pitanju (o imenovanju skrbnika). A za samu transakciju potrebno je dobiti suglasnost organa starateljstva. Rizici takvog plana posla su toliko veliki da kupac najčešće odbija kupiti takav stan.

No, još veći problem je situacija kada prodavač nije prepoznat kao nesposoban, već je stalno ili povremeno u stanju nesposobnosti da razumije značenje vlastitih radnji (ova definicija je izvedena zakonom). Prilično je teško izračunati ovo stanje na oko čak i uz ponovljene osobne sastanke. Stoga, za svaki slučaj, trebate zatražiti potvrdu od psihijatra, s datumom na dan transakcije. Rješenje može biti i pozivanje prijatelja psihijatra na dogovor kao rođakaili prijatelja. Međutim, jednostavno je nerealno osigurati takav posao od svih loših slučajeva. Čak i sklapanjem posla kod javnog bilježnika, potpuni uspjeh ovog poduzeća možda neće biti postignut. Stoga je bolje odustati od sumnjivog poduzeća, jer je danas ponuda nekretnina gotovo tri puta veća od potražnje.

Na službenim web stranicama

Morate otići na službenu web stranicu okružnog suda kojem ovo kućište pripada, te u pretragu upisati imena prodavača i njegovih prethodnika - vlasnika stana. Isti princip vrijedi i ako trebate provjeriti jesu li prodavači i njihovi supružnici imali slučajeve na sudu, i ako jesu, koje. Glavno je je li brak razveden i je li imovina podijeljena, je li vlasnik priznat nesposobnim. Potonje se provjerava na mjestu registracije, pa se putovnica prodavatelja mora vrlo pažljivo proučiti, a zatim ići na web stranicu suda gdje je ta osoba registrirana ili je registrirana.

Pravosudni sustav još nije postavljen tako da sve to možete pronaći u par klikova, nažalost. Arbitražni sudovi također imaju službenu bazu podataka. Tamo trebate utvrditi je li prodavač proglašen stečajem. Ako jest, onda se to nužno odražava na arbitražnom sudu grada u kojem je registriran. Putem otvorene službene baze internetskih ovršnih postupaka potrebno je saznati je li vlasnik stana ili njegov bračni drug dužnik te je li protiv tih građana pokrenut postupak.

Prema izjavama i referencama

Na vlasničkoj kartici, odnosno izvod izkućnu knjigu, potrebno je utvrditi tko je upisan u ovaj stan, uključujući (a posebno) one koji u njemu ne žive. Mora se dostaviti i račun za komunalne usluge. Idealna opcija kada nitko nije prijavljen u stanu, ali to nije uvijek tako. Ukoliko su u stanu upisane osobe, potrebno je u ugovoru naznačiti rok u kojem će se iste brisati iz matične knjige. Oni koji su prijavljeni u ovom stambenom prostoru, ali tamo ne žive, moraju predočiti ovjerenu obvezu da će se odjaviti prije određenog datuma.

Potonje je bolje ispisati iz stana prije nego se transakcija završi, inače možete ostati u kupljenom stanu s "nadevom". Na sudu se slučajevi koji uključuju zahtjeve za deložaciju često gube, jer ovo pitanje sadrži mnoge neugodne nijanse. Vlasniku koji je u registriranom braku potrebna je i javnobilježnička suglasnost na transakciju, koja potvrđuje da supružnik nije protiv prodaje ovog stambenog prostora. To se čini bez greške ako je stan kupljen za vrijeme braka, a do trenutka prodaje brak je raskinut. Dodatni dokumenti nisu potrebni samo u slučajevima kada je stan primljen na dar, kao nasljedstvo (prije više od tri godine!), Privatiziran. To je otprilike sve ono najosnovnije što trebate provjeriti pri kupnji stana. Nakon primitka svih ovih obimnih informacija, paket dokumenata se pažljivo proučava i analizira.

Pravni status

Prije svega, potrebno je procijeniti pravni status ovog stana: kako i na temelju čega su ga sadašnji vlasnici stekli, kada se to dogodilo. Ako od stjecanja nisu prošle tri godine, pojavljuju se dva problema. Zastara nije nastupila, odnosno posao kupnje stana još uvijek mogu osporiti prijašnji vlasnici. Kako bi se porezi smanjili, prodavatelj može tražiti da u dokumentima navedete nižu cijenu stana. Bolje je ne pristati, jer ako se ova transakcija proglasi nevaljanom, prodavatelj neće vratiti cijeli iznos, već će vratiti samo onaj koji je naveden u ugovoru.

Najnepouzdaniji razlog za stjecanje stana od strane vlasnika je njegovo nasljeđivanje, pogotovo ako nije istekao rok od tri godine za dobivanje stana. Ako se novi nasljednik pojavi na sudu kasnije od tog roka, tada će se rizici kupca značajno smanjiti. Ako se stan često prodavao i kupovao u kratkom roku, to je najizrazitiji znak prijevare. Bolje je odmah potražiti drugu opciju kupnje, jer sada s tim praktički nema problema. Što više prodaje i kupuje stan, to je njegova pravna povijest ružnija. Ako je želja za kupnjom ovog stambenog prostora uistinu ogromna, onda morate provjeriti ne samo posljednjeg prodavača, već i supružnika i sve prethodne vlasnike u posljednjih pet godina najmanje.