Na što treba obratiti pažnju pri kupnji stana? Provjera dokumentacije i pravne čistoće stana

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Svaka transakcija u obliku prodaje i kupnje podrazumijeva namirenje u gotovini. Namještaj, bunda, zelenilo na bakinoj tržnici - određeni broj novčanica teče iz jednog novčanika u drugi. I uvijek postoji rizik da za svoju teško zarađenu robu dobijete robu ne one kvalitete koju ste očekivali, ili čak da ostanete bez nje ako je prodavač prevarant. Čak i uz malu kupovnu cijenu, gubitak nekoliko novčanica može izazvati duboku frustraciju, ali ako govorimo o milijunima? Na primjer, kada kupujete stan ili kuću? Ovdje biste trebali provjeriti stotinu puta prije nego što nastavite s konačnim izračunom.

Novo ili preprodaja?

Vjerojatnost stjecanja stambenog prostora "s prtljagom" - dugovi za komunalni stan, neregistrirani vlasnici dionica i druge slične nijanse koje naknadno mogu ometati normalan život u osobnim kvadratima - moguća je pri kupnji nekretnina koje su prethodno pripadale nekome takozvano stanovanje sekundarnog fonda. Prilikom odlučivanja o takvom dogovoru, trebali biste sa sigurnošću znati što tražiti.pozornost pri kupnji stana ili kuće od prethodnog vlasnika ili njegovog zastupnika. Rizik da dobijete uzaludnu tužbu umjesto stanovanja i kao rezultat toga ostanete bez vlastitog kuta i bez novca pri kupnji sekundarne nekretnine prilično je visok.

Pouzdanija opcija je kupnja stana u novoj zgradi. Pogotovo ako je kuća već puštena u rad i u fazi je naselja. U tom je slučaju popis stambene dokumentacije potrebne za provjeru znatno kraći. Ali čak i ovdje ne bi bilo suvišno dobiti savjet o kupnji stana od developera od iskusnog odvjetnika, jer svaka transakcija ima svoje zamke. A u slučaju nekretnina, kada je riječ o prilično značajnim iznosima, morate biti izuzetno oprezni.

Opasnosti čistog stana

Danas je najjeftiniji način stjecanja nekretnine sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji. U tom slučaju možete uštedjeti do 30% stvarne cijene stana. No, rizik je, nakon godina pronalaska zarasle pustare na mjestu jame, također prilično velik. Kako kupiti stan u zajedničkoj izgradnji - bolje je saznati prije sastanka s developerom, kako ne biste potpisali ugovor koji neće dati nikakva jamstva u fazi dobivanja ključeva od stambenog prostora. Međutim, čak i najpouzdaniji dokument, ovjeren od strane bilježnika, u određenim slučajevima ne štiti od gubitaka. Programer može bankrotirati, ne dobiti dozvolu za gradnju kuće u određeno vrijeme, a novac će se amortizirati do trenutka kada se prikupe svi potpisi i pečati. Sredstva dioničara ponekad nestaju u nepoznatom smjeru. Prilikom odlučivanja o kupnji kuće i prije njezine izgradnje, kupci bi trebali imati na umu da u većini slučajeva, ako investitor ima nepredviđene probleme, maksimum na koji se može računati je dobivanje statusa prevarenog kamatara, ali ne i samo kućište..

Kada je kuća u izgradnji već podignuta pod krovom, vjerojatnost brzog useljenja u vlastito stanovanje mnogo je veća nego u slučaju njezina stjecanja u fazi kopanja temeljne jame. Gdje kupiti stan, svatko ima pravo odlučiti sam, ali želja za uštedom nije uvijek opravdana. Često postati dioničar za izgradnju stambene zgrade slično je stjecanju prase u kocku. Novac je dat, ali nema robe.

Ako je kuća izgrađena i puštena u rad uz odobrenu tehničku dokumentaciju, trebate se osobno uvjeriti da je ono što je napisano na papiru u stvarnosti. Usporedite izgled pred vašim očima s dizajnom, brojem četvornih metara ukupne i korisne površine, pravima programera na prodaju određene površine. Neće biti suvišno provjeriti je li netko već prijavljen u novom stanu. Prodaja iste kuće dvaput različitim ljudima nije nova vrsta prijevare.

Postojeći rodovnik

Nitko nije imun od takvog razvoja događaja s nabavom vlastitog stambenog prostora. Provjera pravne čistoće stana može potrajati dosta vremena, no ne smijete je zanemariti. Pratite popis prijašnjih vlasnika nekretnina, duljinu njihovog boravka na navedenoj adresi, bračno stanje, dostupnostdjece i druge bliske rodbine je teško, ali moguće. U tom smislu, relevantne informacije i stvarnu pomoć možete dobiti u nekoliko državnih institucija: katastarskoj službi, uredu za putovnice itd. Potpuni podaci potrebni su kako bi se u fazi dovršetka transakcije ili nakon useljenja odjednom pokazalo da nije svi kvadrati u stanu pripadali su prodavatelju. Dio stambenog prostora, a ponekad i pojedinačne prostorije, mogu biti u vlasništvu drugih osoba. U svakom trenutku mogu zahtijevati svoja prava na ova brojila. A njihova potraživanja su više zaštićena zakonom, za razliku od želje kupca da u potpunosti posjeduje plaćena brojila.

Što još tražiti pri kupnji stana - tehničku dokumentaciju. Često stanovnici provode popravke s preuređenjem kuhinje, hodnika, soba. Oni ruše nosive zidove, kombiniraju kupaonicu ili, obrnuto, dijele jednu sobu. S problemima pravne prirode, kada je u pitanju pravo vlasništva, ne mogu se uspoređivati kazne od ZTI-a u slučaju da se pronađe redizajn izgleda. Ali mogu donijeti i mnogo problema. U svakom slučaju, oni će nedvojbeno dovesti do dodatnog trošenja gotovine. Kazna, ispravak prekršaja u obliku neplaniranog remonta - najvjerojatniji razvoj događaja.

Skrivena prošlost sekundarnog

Pored informacija koje bi prodavatelj želio sakriti do završetka transakcije, postoje mnoge zamke koje je često teško pogoditi. Na što obratiti pažnju kadakupnja stana, pored navedenih nijansi? Na primjer, zbog mogućeg kršenja zakona prilikom privatizacije stečene nekretnine.

90-ih godina prošlog stoljeća stupio je na snagu zakon prema kojem je svatko upisan u određeni stambeni prostor imao pravo na svoje kvadrature. Odnosilo se na sve, uključujući i malu djecu, bivše supružnike koji su ostali prijavljeni u istom stanu, privremeno odsutnog rođaka, na primjer, dugotrajnog zatvorenika. U privatizacijskoj dokumentaciji nisu navedeni svi članovi obitelji. Ali, nakon nekog vremena, mogli su se požaliti da su tada bili prevareni.

Sljedeća nijansa je ugovor o donaciji ili najmu. U pravilu, zavađeni rođaci rijetko su obaviješteni o takvim operacijama. Istina bi mogla izaći na vidjelo, nešto kasnije, nakon kupnje kontroverznog stambenog prostora. No najčešće iznenađenje s kojim se možete susresti pri kupnji nekretnine je stan s zaostalim računima za režije. Ovdje se problem može uočiti prije potpisivanja ugovora, a važno je da se kupac dogovori s prodavateljem kako ga riješiti. U pravilu se gasi smanjenjem troškova stanovanja. Ali svaki je slučaj drugačiji.

Najpouzdanije informacije

Ne nalazi se sva pouzdana genealogija ove ili one nekretnine u službenim dokumentima. U njima se ne mogu pronaći skriveni rođaci, mogući podnositelji zahtjeva za stanovanje. Osim toga, komunalna plaćanja ne mogu izvršiti vlasnici kuća, već potpuno različitiljudi kojima je to obećano. Shema je sljedeća: stariji vlasnici stanova potpisuju ugovor s udaljenom rodbinom ili socijalnim radnicima da će nakon smrti dobiti površinu, ali oni koji sada trebaju platiti komunalni stan. Redovito prenose novac društvu za upravljanje, prema ugovoru, a stanovanje smatraju gotovo svojim. Ne uzimajući u obzir takav sporazum, izravni nasljednici nakon smrti starih ljudi pokušavaju se riješiti nepouzdanog dara. Kupoprodaja stana je u obradi, ali za nju već postoje dva kandidata.

Postoji najpouzdaniji način da saznate sve moguće zamke koje mogu zasjeniti radost kupnje kuće - dobiti informacije o bivšim vlasnicima od susjeda na trijemu ili ogovarati u dvorištu. Ako je stan dugo bio u vlasništvu istih vlasnika, od onih koji žive u blizini ne mogu se sakriti nikakve tajne o njemu. Informacije dobivene od njih ne mogu se pronaći ni u jednom dokumentu prilikom kupnje stana. Odjednom je netko u obitelji prodavatelja psihički bolesna osoba ili invalid koji ne može samostalno raspolagati svojom imovinom, a skrbnik ne smatra potrebnim poštivati njegova prava. Ako je novi stan lošiji od prethodnog, transakcija se može poništiti na zahtjev organa starateljstva. Stoga ne treba zanemariti ni informacije od susjeda.

Najbolji trgovac nekretninama je sam kupac

Važno je zapamtiti sljedeće - nikakva naknada posredniku neće ga učiniti budnijim pri provjeravanju dokumenata za kupnju stambenog prostora, osim bodova navedenih u ugovoru. Stoga, okretanjeza pomoć trgovcima nekretninama potrebno je jasno navesti njihovu odgovornost prema poslodavcu, ako odjednom nešto pođe po zlu i posao se prekine. Kupnja stana preko agencije još je jedan prilično rizičan pothvat. Osim toga, vrlo je skup. Re altor ne prikuplja podatke o prošlosti bivših vlasnika, ne pokušava zaštititi svog klijenta u budućnosti. On samo uspoređuje podatke o stanovanju s onima koje imaju službene strukture. I tek nakon upisa prodajnog računa i plaćanja nekretnine, kao i naknade agentu, mogu se pojaviti potencijalni podnositelji zahtjeva za kupljeni stan. U apsolutnom plusu bit će jedan agent za nekretnine. A prethodni i novi vlasnici će upasti u niz sudskih sporova.

Kupnja stana bez posrednika također je puna nepredviđenih poteškoća, ako nemate dovoljno znanja o svim mogućim iznenađenjima vezanim uz papirologiju, prijenos novca i druge suptilnosti transakcije. Ali među tim vidljivim nedostacima postoji jedna značajna prednost: nitko neće tako revno braniti svoje interese kao onaj koji kupuje za sebe, onaj koji plaća. Dovoljno je zatražiti podršku iskusnog savjetnika koji će vam moći ispričati sve zamršenosti operacije, a stan koji kupite bit će provjeren na najtemeljitiji način.

Prevaranti su na oprezu

Prodaja tuđeg stana jedna je od najčešćih prijevara s nekretninama. Iskusni prevaranti imaju lažne dokumente za samo stanovanje, punomoć po kojoj suovlašteni za provođenje transakcije, često izgledaju bolje od stvarnih. U području kupoprodaje, iznajmljivanja nekretnina rade visokoprofesionalni prevaranti koji dobro poznaju sve zamršenosti pravnog sustava po tom pitanju. Upravo je punomoć prva stvar koja bi trebala upozoriti kupca. Zašto vlasnik sam ne proda svoje stanovanje, kako ga kontaktirati barem da osobno potvrdi ovlaštenje posrednika. U svakom slučaju, ovjeru dokumenata pri kupnji stana, počevši od punomoći, javni bilježnik ne može izbjeći. On mora potvrditi vjerodostojnost dokumenta, provjeriti njegovu valjanost. Najbolje je otići kod javnog bilježnika koji je izdao ovu punomoć.

Sljedeći trik prevaranta je lažna putovnica. Vlasnici kuća su na dužem službenom putu ili na godišnjem odmoru, a njihovim područjem upravljaju stranci koji su se za to domogli uzoraka originalnih dokumenata ili čak i samih originala. Postoje mnoge kriminalne sheme koje prevaranti mogu koristiti. Ne zaboravite na crne re altore. Dakle, kada planirate kupnju stambenog prostora, bolje je konzultirati se s odvjetnikom i održavati bliski kontakt s njim tijekom cijele transakcije. U stanju je dati praktične savjete kada je bolje kupiti stan, fokusirajući se na trenutnu potražnju na tržištu nekretnina.

Dokumentacija pod mikroskopom

Bez obzira koliko su atraktivni uvjeti posla i povoljna cijena, ne biste trebali žuriti s plaćanjem. Prvo morate prikupiti druge primjerke ili kopije svih dokumenata o stanovanju, njegovim vlasnicima i otići sa svim papirima kod bilježnika. Ako nekretnina umeđu vlasnicima ima maloljetnih članova obitelji, odvjetnik će vam reći kako za njih ispravno zapisati klauzulu u ugovoru. Osim toga, preporučit će koje vlasti posjetiti, koje potvrde pribaviti kako se ne bi povrijedila prava male djece, a kasnije nitko ne može poništiti prodaju i kupnju stana.

Korisni savjeti odvjetnika pomoći će u provedbi kupoprodajnog računa, ako su vlasnici supružnici s različitim udjelima vlasništva, ili je stan u vlasništvu samo jednog, a drugog je samo u njemu registriran. U ovom slučaju, kako pravilno sastaviti dokumente i koje potvrde dobiti - opet, ne možete bez bilježnika. Čak i ako je sam kupac profesionalac u pravnim stvarima, svaki papir koji potvrđuje autentičnost transakcije mora se pažljivo provjeriti kako ne bi bilo grešaka u pisanju adrese, podataka o prodavatelju i kupcu, datumu, iznosu i drugim bitnim detaljima.

Borba za vrijednost

Na što treba obratiti pažnju pri kupnji stana, osim već navedenih točaka, je i iznos novca koji je potrošen na dokumente i stvarno predan u ruke prodajnog računa. Prodavatelju je isplativije u računu dobiti i gubitka (a prodaja stambenog prostora potpada pod ovu odredbu) iskazati nižu vrijednost transakcije, jer će na nju morati platiti porez. Glavna stvar je da navedeni iznos ne smije biti niži od tržišnog za 20-30%, jer to može izazvati sumnju inspekcijskih tijela. Ako se dokaže trenutak dosluha između prodavatelja i kupca, onda potonji može postatioptuženici u predmetu upravne prijevare.

Korisno je da prodavač navede niži iznos, a on može tražiti od kupca ovu uslugu.

Ne biste se trebali složiti iz mnogo razloga:

• Prvo, takav ustupak doista krši važeće zakonodavstvo i prepun je posljedica.
• Drugo, kupac ima pravo vratiti oko 13% iznosa utrošenog na kupnju stambenog prostora. Odgovarajuća mogućnost regulirana je Poreznim zakonom.
• Treće, ako jedna od strana naknadno ospori transakciju i proglasi je nevaljanom, prodavatelj ima pravo vratiti kupcu samo iznos naveden u dokumentima. Žrtva neće moći dokazati suprotno kada je određena cifra propisana u ugovoru.

Pametni izračun

I posljednja velika opasnost koja može čekati i prodavača i kupca je konačno poravnanje. Poteškoće pri odabiru (kupnje primarnog ili sekundarnog stanovanja) su iza nas, određuje se vremenski okvir kada je bolje kupiti stan, muka prikupljanja i provjere svih dokumenata, prikupljanja potrebnog iznosa ili dobivanja kredita od banke je dovršeno. A sve se može srušiti u zadnji čas, ako ne igrate na sigurno s prijenosom novca. Može se provesti prijenosom potrebnog broja novčanica u ruke prodavača ili prijenosom na bankovni račun, što je sigurnije. Ako govorimo o velikom iznosu, onda se obično boje petljati s gotovinom. Međutim, ako jedna od strana preferira ovaj način plaćanja, novac može bititransfer najmom sefa iz kojeg imaju pravo podići onaj koji predoči određene dokumente, izdane prilikom kupnje stana. Njihov popis provjerava stručnjak ustanove. To također jamči njihovu autentičnost. Sve nijanse i ove vrste obračuna i bezgotovinskog novca možete pronaći u banci.

Ono što je još važno zapamtiti u fazi konačne uplate troška stana je da ne pobrkate veličinu pologa i akontacije, jer imaju različite namjene i mogućnosti povrata ako transakcija nije proći iz nekog razloga. Iznos predujma se uzima u obzir u konačnom obračunu, ali depozit ne. Ili se vraća kupcu ako je kupnja uspjela, ili ostaje prodavatelju ako operacija nije uspjela bez razloga. U svakom slučaju, polog ostaje oštećenoj strani u slučaju prekida transakcije.