Kako kupiti stan bez posrednika: upute korak po korak, nijanse i značajke

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Postoji mišljenje da je nemoguće kupiti kuću bez posrednika. Zapravo, ovo i nije tako težak zadatak s kojim se svatko može nositi. Da, agent za nekretnine štedi klijentu vrijeme, ali to nikako nije jamstvo da kupac u budućnosti neće imati problema s kupljenom nekretninom. Osim toga, posredničke usluge se plaćaju i mogu doseći 10% vrijednosti transakcije, što će po trenutnim cijenama nekretnina rezultirati urednim iznosom.

Poznavajući nekoliko pravila i slijedeći upute korak po korak "Kako kupiti stan bez posrednika", možete kupiti kuću u relativno kratkom vremenu.

Pripremna faza

Prije svega, morate ispravno procijeniti svoje financijske mogućnosti. Ovo pitanje je vrlo važno, čak i ako je osoba koja traži stan dobrostojećih. Cijena stana se odražava čak i na troškove javnobilježničkih usluga, u visini poreza koji će se morati platiti u budućnosti.

Čimbenici koji utječu na cijenu:

• lokacija zgrade;
• materijal od kojeg je izgrađena kuća(na primjer, panelni objekti su manje vrijedni od onih od cigle);
• dostupnost infrastrukture;
• snimka i raspored stambenog prostora, iako ako govorimo o novogradnji, to se pitanje obično ne postavlja;
• dostupnost popravka;
• podovi cijele kuće i kat na kojem se stan prodaje;
• vrsta grijanja. Uz visoke tarife, ovaj faktor je postao od velike važnosti.

Postoji još savjeta kako izbjeći nevolje prilikom kupnje stana. Svakako analizirajte ponudu i potražnju za sličnim nekretninama. Nije tajna da je u granicama velikog grada cijena stanovanja višestruko veća od njegove cijene. Stoga dolazi do izvjesnog "naletanja" cijena, a ako nude prejeftino stanovanje, vjerojatno ima problema s tim. To može biti veliki dug na računima za komunalne usluge, loše stanje komunikacije unutar kuće ili problemi s vlasničkim dokumentima. Ako nije moguće utvrditi uzrok, tada se možete obratiti neovisnom stručnjaku i procijeniti nekretninu koja vam se sviđa.

Preprodaja ili primarno stanovanje?

Primarno tržište su nekretnine bez pravne povijesti, nitko nikada nije preuzeo vlasništvo nad njima. Kupnja se vrši izravno od programera. U većini slučajeva, ova opcija za stjecanje stanovanja mnogo je isplativija, naravno, ako kupite stan u zgradi koja je puštena u rad. U takvoj situaciji ne bi se trebalo postavljati pitanje kako kupiti stan u novoj zgradi bez posrednika. Trebate samo provjeriti programera, a ako je sve u redu, slobodno kupite stanovanje.

Ali ako kupite gotovu kuću, nećete moći uštedjeti novac. Objekt koji je još u izgradnji je jeftiniji. Odnosno, s investitorom se potpisuje dionički ugovor, a budući vlasnik čeka dok se cijela zgrada ne izgradi i pusti u funkciju. Gradnja se može povući godinama, pa ako vam hitno zatreba stan, morat ćete se zaustaviti na sekundarnom tržištu nekretnina.

Preprodavači su nekretnine koje su već bile i koje su u nečijem vlasništvu. Prilikom kupnje ovakvih stambenih kvadrata treba pažljivo analizirati vlasničke dokumente kako se u budućnosti ne bi susreli s problemom izgleda bilo koje rodbine ili djece bivšeg vlasnika.

Odabir opcija

Na sreću, kada se pojavio internet, bilo je više mogućnosti za traženje bilo koje robe. Kako kupiti stan bez posrednika? U uputama korak po korak, sljedeći korak je odabir odgovarajućih opcija.

Trebali biste započeti odabirom područja u kojem kupac želi živjeti. Buduće mjesto stanovanja mora ispunjavati sve zahtjeve kupca, mora postojati odgovarajuća infrastruktura, prometna čvorišta. Nakon što ste odabrali nekoliko opcija, možete početi zvati. Oglasi, kako na internetu tako i u novinama, bit će od vlasnika i prodavača nekretnina.

Pogledaj

Dogovorite se o gledanju tijekom dana, čak i ako je vikend. Na ovaj događaj ne biste trebali ići sami. prvenstveno,informacije se percipiraju objektivnije ako se netko nalazi u blizini. Kada je osoba, emotivnija je i može donijeti ishitrenu i pogrešnu odluku.

Obavezno procijenite ne samo stan iznutra, već i ulaz. Sama kuća ne bi trebala imati pukotine. Razgovarajte sa svojim susjedima ako je moguće. Prošećite okolicom, pogledajte koliko je blizu škola ili predškolska ustanova, koliko će vam trebati do prijevoza.

Kada dođete pogledati stan za preprodaju, nikada ne nosite novac sa sobom.

Ako gledate stan na gornjem katu, obratite pažnju da li ima curenja na stropu i zidovima. Velik broj tepiha, posebice na zidovima, trebao bi navesti na određena razmišljanja. Isto vrijedi i za kutne stanove. Poželjno je da kuća bude potpuno izolirana, u ekstremnim slučajevima samo stan koji se kupuje. Stan u prizemlju ne bi trebao imati miris iz podruma.

Pregledajte pomoćne prostorije, cijevi trebaju biti u dobrom stanju, tlak vode mora biti jak. U idealnom slučaju, dom ne bi trebao biti stariji od 10 godina.

Potvrda pristanka za kupnju

Ovaj korak korak-po-korak upute "Kako kupiti stan bez posrednika" sastoji se od dva koraka:

• provjera dokumenata;
• prijenos avansa ili depozita.

Provjera dokumenata

Provjera vlasničkih dokumenata trebala bi započeti usklađivanjem podataka iz putovnice i informacija navedenih u stambenim dokumentima. Provjerite legalnočistoća je također moguća kontaktiranjem lokalne podružnice Rosreestr. Za to se traži izvod iz registra u kojem će biti vidljivi podaci o vlasniku relevantni na dan izdavanja. Preporučljivo je kontaktirati operativnu organizaciju i od njih također zatražiti informacije o tome ima li dugovanja za režije. Ako ih ima, pogotovo onih većih, to će značajno smanjiti kupovnu cijenu.

Koje dokumente treba tražiti od stanodavca:

• izvadak iz registra ili certifikata;
• putovnica;
• certifikat, koji se priprema prije prodaje;
• izvod iz matične knjige, proširen.

Obavezno razgovarajte s vlasnikom da je u vrijeme prodaje kućište bilo otpušteno.

Depozit

Kaucija i akontacija se uzimaju u obzir prilikom plaćanja stana. Iznos se utvrđuje dogovorom stranaka, ovisno o cijeni stanovanja. No, u trenutku prijenosa pologa između stranaka već bi se trebao postići dogovor po kojoj će cijeni biti otuđenje. Od prodavatelja možete dobiti račun, sklopiti ugovor o depozitu ili preliminarni kupoprodajni ugovor u kojem možete fiksirati trenutak prijenosa novca i punu cijenu transakcije.

Pri kupnji sekundarnih stanova bolje je sklopiti ugovor o depozitu u potpunosti u skladu sa svim zahtjevima građanskog zakona, odnosno osigurati:

• ako prodavatelj, nakon što primi novac, nastavi pokušavati prodati nekretninu, obvezuje se vratiti polog u dvostrukom iznosu;
• u slučaju neuspjehakupcu iz transakcije depozit se ne vraća.

Neće biti suvišno kontaktirati bilježnika kako bi potvrdili ozbiljnost namjera stranaka. U javnobilježničkom uredu možete ovjeriti predugovor ili ugovor o depozitu, ili oboje.

Priprema za dogovor

Kako kupiti stan bez posrednika? U uputama korak po korak, sljedeći korak je rješavanje pitanja plaćanja: kada će se izvršiti, prije registracije prijenosa vlasništva ili nakon. Kupcu je isplativije platiti nakon registracije prava na stanovanje u Rosreestru; eliminira rizike povezane s gubitkom novca. Prodavatelj želi primiti sredstva prije nego što se obrati registracijskoj službi, kako ne bi istovremeno izgubio novac i stanovanje. Rješavanje ovog problema je prilično jednostavno - sklapanje ugovora s bankom o zakupu bankovne ćelije. Naravno, usluga se plaća, ali na taj način svaka strana ima dodatnu garanciju, a troškovi se mogu podijeliti na pola.

Izvršenje posla i prijenos prava

Danas je javnobilježnički završetak takvih transakcija neobavezan. Prijenos vlasništva s prodavatelja na kupca trebao bi biti upisan u registar prava na nekretninama. Ipak, preporuča se koristiti usluge javnobilježničkog ureda, pogotovo ako kupac nije prethodno imao takvo iskustvo. U usporedbi s cijenama nekretnina, troškovi javnobilježničkih usluga neće se činiti visokim. Ovaj stručnjak ima pravno obrazovanje i relevantno iskustvo. Moći će kompetentno sastaviti ugovor, predvidjeti rizikeako je potrebno, potvrdite činjenicu prijenosa sredstava i poslovnu sposobnost pojedinaca - sudionika u transakciji.

Prijava kupnje stana nije ograničena na sklapanje ugovora. Sada morate ići u ured za registraciju. Obje strane moraju biti prisutne da bi registrirale vlasništvo. Potrebno je dostaviti sljedeće dokumente:

• dokumenti koji potvrđuju identitet oba sudionika u transakciji;
• ugovor o prodaji;
• katastarska putovnica za stanovanje;
• ako prodavač ima djecu, tada će biti potreban dokument od organa starateljstva;
• ako prodavatelj i kupac imaju supružnike, tada će biti potrebna javnobilježnička suglasnost za prodaju od njega, odnosno za stjecanje, ako se stan ne kupuje u zajedničkom vlasništvu;
• potvrda o uplati državne pristojbe.

Prije odlaska u registracijski odjel, bolje je razjasniti potpunu listu dokumenata za kupnju stana.

Prijenos nekretnine i potpuno podmirenje

Nakon što je registracija prijenosa vlasništva dovršena, prodavatelj prima sav novac iz sefa.

Završna faza je prijenos stana na novog vlasnika. Inače, uvjeti za prijenos stana i uvjeti moraju biti navedeni u ugovoru. Često se u samom ugovoru navodi popis prenesene imovine, to može biti namještaj, ugrađeni uređaji. Ako je popis velik, tada se mora sastaviti akt. Ovaj dokument je važan i za kupca i za prodavača. Kupac jasno razumije što će mu se prenijeti zajedno sa zidovima, a prodavač - od čegaod njega se više neće tražiti ništa, pogotovo jer je beskorisno. Glavna stvar je ne zaboraviti dodati da stranke nemaju nikakvih potraživanja jedna prema drugoj.

Boravišna dozvola

Preprodavači (stan ili kuća) mogu se registrirati na mjestu dolaska odmah nakon stjecanja vlasništva.

Na što treba paziti

Zbog visoke cijene nekretnina na ovom tržištu postoji ogroman broj prevaranata i beskrupuloznih prodavača koji ilegalno pribavljaju dokumente za stanovanje, krivotvore ih i pokušavaju što brže prodati kvadrate. Stoga se svi dokumenti, kako utvrđuju pravo tako i potvrđuju identitet, moraju pažljivo provjeriti. Ne biste trebali "žuriti" s preniskom cijenom, čak -10% prosječne tržišne vrijednosti bi vas trebalo upozoriti. Možda ovo nije hitna prodaja zbog odlaska iz zemlje, već jednostavno prodavač skriva neke činjenice koje bi mogle utjecati na transakciju.

Više nijansi i značajki kupnje stana:

• Da biste izbjegli gubitak pologa, sklopite preliminarni ugovor s prodavateljem, koji mu ne dopušta da traži nove kupce nakon što primi predujam.
• Odbijte transakciju ako umjesto vlasnika nastupa ovlaštena osoba, čak i ako je punomoć sastavljena u skladu sa svim pravilima. Može se ispostaviti da je osoba koja je izdala punomoć već "napustila ovaj svijet", tada se transakcija može lako poništiti.
• Zapamti da osoba u zatvoru ima pravo na udiostan, pa se kućna knjiga mora pažljivo proučiti, razgovarati od susjeda, kako za koju godinu ne biste na pragu svog stana sreli recidivista koji je pušten iz zatvora i nema gdje živjeti.

U principu, odgovor na pitanje kako sami kupiti stan ne bi se trebao pojaviti. Većina trgovaca nekretninama sama ne zna što učiniti u nekim situacijama. Ovaj se zanat može naučiti samo vježbom, ali ne želite biti "pokusni kunić", pa čak i plaćati novac za to. Stoga, ako nešto nije jasno, bolje je konzultirati se s odvjetnikom. I sami morate biti oprezni i oprezni prilikom provjere dokumenata i donošenja odluke.