Porez na prodaju stana: značajke obračuna, zahtjevi i preporuke

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Porez na prodaju stana plaća prodavatelj iz prihoda od prodaje nekretnine. Fiskalna naknada iznosi trinaest posto. Prije dvije godine plaćen je porez na prodaju stana koji je bio u vlasništvu manje od tri godine. Porez nije ovisio o katastarskoj vrijednosti objekta. Od tada je došlo do vrlo važnih promjena u zakonodavstvu koje utječu na gotovo sve stanovnike zemlje.

Ažurirana verzija zakona postavlja drugačije vremenske okvire nego prije za osobe koje ne mogu plaćati naknade, te uvedene izmjene i dopune koje određuju koliko se oporezuje prodaja stana. Najznačajnija promjena koja se dogodila u području oporezivanja sredstava dobivenih prodajom stambenih nekretnina vezana je za zamjenu obračunske osnovice s popisne vrijednosti na katastarsku vrijednost nekretnine.

Porezna stopa na prodaju stana se ne usklađuje, ostaje trinaest posto. Međutim, najkraći rok će se promijenitikorištenje nekretnine, pri čemu nije potrebno plaćati ovu fiskalnu naknadu. Prije dvije godine posjedovanje nekretnine na razdoblje od tri godine bilo je dovoljno za izbjegavanje plaćanja poreza. Nakon novotarija, nekretninu morate posjedovati najmanje pet godina, a tada će pojedinac biti oslobođen plaćanja poreza. Stupanje na snagu novog zakona obilježilo je ne samo zakonske promjene, već i financijske: veličina poreza značajno se povećala. U nastavku ćemo vam reći sve o porezima na stan i drugim promjenama u zakonodavstvu.

Najvažnija inovacija

Provedba predmetne promjene započela je prije tri godine. To traje do danas i trajat će još dugo. Problem je u načinu 100% utvrđivanja obračuna poreza na temelju katastarske vrijednosti nekretnine, koji se sastoji u značajnoj razlici između popisne i katastarske vrijednosti objekta. Katastarska cijena se praktički ne poklapa s tržišnom vrednovanjem, vrlo je visoka. Vrijednost inventara jedva doseže djelić tržišne vrijednosti nekretnine.

Zakonodavna vlast nastoji zaustaviti nezakonite radnje u prodaji nekretnina zahvaljujući ovoj inovaciji. Špekulanti i kriminalci će izgubiti mogućnost namjernog smanjenja vrijednosti nekretnina, s obzirom na to koliko se sada oporezuje prodaja stana. Kad se zakon temeljio na inventarnoj vrijednosti, to je bilo sasvim moguće i lako učiniti. Sada su okolnosti prodaje drugačije. Iznos fiskalne naknade obračunava se prematržišna vrijednost.

Međutim, inovacija koja određuje koliki se porez plaća na prodaju stana u nekretnini izazvala je druge probleme:

• Poteškoće s prodajom stambenog prostora koji zahtijeva kapitalna ulaganja za popravke.
• Problemi s prodajom kada su vlasnici nekretnina prisiljeni smanjiti vrijednost svoje imovine zbog bilo kakvih obiteljskih problema kako bi je brzo prodali za prihod.

Puni prijelaz na trošak, prema katastru, u svim regijama zemlje trebao bi se dogoditi za dvije godine. Sada je proces u srednjoj fazi. Pretpostavlja se da zakonodavne strukture istovremeno sa svojim tijekom prate različite prepreke u primjeni inovacija i poduzimaju mjere za njihovo poboljšanje. U četiri godine zakonodavnih promjena već je puno učinjeno. Tijekom tog vremenskog razdoblja mnoge su regije mogle prijeći na katastarsku vrijednost stanovanja s obzirom na porez koji se plaća na prodaju stana. Međutim, mnogi subjekti u zemlji i dalje u potpunosti ili djelomično obračunavaju porez po trošku prema inventaru.

Zbog prijelaza na katastarsku procjenu:

• Regulirani događaji povezani sa špekulativnom (ilegalnim) preprodajom stanova.
• Priljev financija u državnu riznicu je sve veći, jer je katastarska vrijednost stambenog prostora gotovo slična onoj koja posluje na tržištu nekretnina. S jedne strane, ukidanje svih ilegalnih shema za prodaju stanova imat će vrlo pozitivan učinak.utjecaj na opću situaciju u zemlji.
• Dobrobit građana zemlje je u padu, jer su vlasnici prisiljeni uplaćivati velike iznose sredstava u riznicu, što negativno utječe na njihovu dobrobit.

Željena naplata poreza zahtijeva određenu disciplinu od građana zemlje, vlasnika imovine

Nakon prodaje stambene nekretnine, rezidenti zemlje dobivaju obavijest od porezne uprave s podatkom koji porez na prodaju stana u nekretnini treba platiti. Ako građanin ne primi obavijest, mora samostalno riješiti pitanje pribavljanja podataka za plaćanje, jer nepostojanje dopisa porezne uprave ne oslobađa poreznog obveznika od odgovornosti za neplaćanje i kazne.

Tko plaća porez pri prodaji stana?

Jedna od najuzbudljivijih tema za građane naše zemlje uvijek su bili problemi vezani uz oporezivanje poreznih obveznika fiskalnim naknadama u korist državnog proračuna. Kako bi izbjegli ekonomske pogrešne proračune, ljudi žele unaprijediti svoju financijsku pismenost i saznati koji porez treba platiti prilikom prodaje/kupnje stana. Osobito su zabrinuti zbog naplate poreza vezanog uz prodaju nekretnina, koja je nedavno doživjela velike promjene vezane uz vrijeme vlasništva, osnovicu namirenja i druge inpute.

Oporezuje se dohodak (dobit) ostvaren nakon prodaje bilo koje vrste stambene imovine (stana, kuće, sobe). Prodavatelj uvijek plaća naknadu. Građani često pitaju štoporez se uzima od prodaje stana ili bilo koje druge nekretnine? Stopa je trinaest posto cijene. Vrijedi reći da se naknada ne naplaćuje na ukupnu vrijednost nekretnine, već samo na dio koji se povećao tijekom razdoblja vlasništva. Primjer je sljedeći:

• trošak kupnje kuće je osam milijuna;
• prodajna cijena je deset milijuna;
• porez na objekt - trinaest posto razlike između kupovne cijene i iznosa prodaje.

Kako smanjiti porez?

Porezi i troškovi pri kupoprodaji nekretnina mogu se zakonski smanjiti smanjenjem prihoda za stvarno nastale troškove:

• Trošak početne kupnje stana. Ovaj iznos je dopušten za smanjenje dobiti od prodaje objekta. Troškovi moraju biti dokumentirani (izvodi o prijenosu novca putem poslovne banke; potvrde fizičkih osoba; čekovi koji potvrđuju troškove popravka stambenog objekta (kupnja građevinskog materijala, plaćanje usluga radnika).
• Troškovi povezani s gradnjom stambenog prostora, kupnjom kuće ili udjela u nekretnini, zemljištu.
• Plaćanje kamata na zajam ili zajam uzet za kupnju nekretnine ili izgradnju objekta. Iznos ne može biti veći od dva milijuna kuna. Ova vrsta odbitka se poreznom obvezniku daje jednom u životu.

Gdje i koji porez se plaća na prodaju stana?

Za prijenos fiskalne naknade, prodavatelj poduzima sljedeće radnje:

• ispunjava deklaraciju;
• odvodi je u porezni ureduvid osobno ili poslano preporučenom poštom;
• primi račun;
• plaća naknadu u poslovnici poslovne banke.

Koji se porez naplaćuje na prodaju stana ako je vlasnik dijete? Roditelji plaćaju maloljetnike.

Bez povrata poreza:

• Prilikom obavljanja transakcije donacije ili trampe. Primatelj ne plaća porez. Prilikom darivanja stan se daje besplatno, a prilikom zamjene nitko ne prima novčanu zaradu, jer se zamjena priznaje kao protuvrijednost.
• Kada prodajete stan u vlasništvu na dulje od minimalnog razdoblja propisanog zakonom.

Uvjeti neplaćanja poreza

Rusko zakonodavstvo predviđa uvjete koji vam omogućuju da ne plaćate porez pri prodaji nekretnina. Tiču se razdoblja vlasništva nekretnine do trenutka prodaje i drugih načina prijenosa:

• Zarada prodavatelja nekretnina oslobođena je plaćanja dažbine kada je kuća u vlasništvu najmanje minimalno propisano vrijeme. Drugim riječima, počevši od 2016. godine, pri prodaji nekretnine više od pet godina, naknada se ne uplaćuje u blagajnu. Drugim riječima, kada građanin ima stan, kuću ili sobe i bio je njihov zakonski vlasnik više od pet godina, a ujedno je postao njegov službeni vlasnik nakon utvrđivanja novih pravila za obračun fiskalne naknade za prodaju nekretnina. nekretnine, tada ne plaća porez na dohodak od njegove prodaje.
• Ako je nekretnina kupljenaplaćanjem članarine. Koji porez ću platiti na prodaju stana? Vrlo često pitanje građana koji posjeduju dionice. U tom slučaju moguće je izbjeći plaćanje fiskalne naknade nakon isteka minimalnog razdoblja vlasništva od trenutka osnivanja prava vlasništva. Pet godina mora proći nakon što svi dokumenti za registraciju budu u rukama vlasnika stambenog objekta.

Broj godina	Razdoblje stjecanja nekretnine u odnosu na 2016.
	do	nakon
Tri	Porez se plaća
Tri do pet	Izuzeće od fiskalne obveze	Porez se plaća
Više od pet	Oslobođenje plaćanja naknade za prodaju nekretnine

Građanin može ostvariti pravo na prodaju bez plaćanja poreza zbog ograničenja najkraćeg razdoblja vlasništva nekretnine pod određenim uvjetima. Jedno od njih se mora pratiti:

• Imovina se pojavila nakon privatizacije.
• Stan (kuća) je naslijeđen ili primljen na dar od bliskog rođaka (roditelja, djece, punokrvne braće i sestara).
• Nekretnina isporučena po dogovoru s uzdržavanim osobama za doživotno održavanje.
• Minimalno trajanje imovine oslobođene poreza za prodavača je pet godina.

Dakle, porez na prodaju stana predviđen je fiskalnim zakonodavstvom. Može se izbjeći na sljedeći način:

• Čekajtemandat od pet godina.
• Prodajte nekretninu po kupovnoj cijeni.
• Prodajte stan po cijeni ne većoj od milijun rubalja. Pod uvjetom da će iznos prodaje biti najmanje sedamdeset posto vrijednosti katastra. Inače se prihod izjednačava s katastarskom vrijednošću, ali s korekcijskim faktorom. Ovaj pokazatelj onemogućuje izbjegavanje plaćanja fiskalnih naknada značajnim podcjenjivanjem vrijednosti nekretnine u dokumentu između prodavatelja i kupca. Milijun rubalja danas se oduzima od ukupnog iznosa prema ugovoru o prodaji. Ako osoba iznenada proda nekretninu za milijun rubalja, tada neće morati platiti poreznu pristojbu poreznoj upravi.

Nekretnine

Primanje (prihvaćanje) nasljedstva prilično je kompliciran proces s pravne točke gledišta, koji traje najmanje šest mjeseci. Mnoge građane naše zemlje zanima pitanje, koji porez na prodaju stana nasljedstvom mora biti uplaćen u državnu blagajnu? Odgovor neće zadovoljiti one koji se nadaju da će svoju naslijeđenu imovinu (stan, kuću ili zemljište) prodati brzo, isplativo i bez nepotrebnih financijskih troškova. Prilikom prodaje stambene nekretnine, naslijeđene ili darovane, također se plaća porez na dohodak. Oslobođenje od plaćanja poreza na prihode od prodaje nekretnina doći će tek nakon pet godina vlasništva nad stanom ili drugim objektom. Postoji niz drugih zakonskih ograničenja:

• Izračunava se određivanje cijene naslijeđene stambene nekretninefokusirajući se na njegovu vrijednost prema inventaru;
• postoji ograničenje za standardni fiskalni odbitak od milijun rubalja.

Ovi uvjeti prodaje stvaraju probleme ljudima koji žele brzo i jednostavno prodati svoju naslijeđenu imovinu, štedeći na fiskalnim naknadama. Ako kupac kupuje drugi stan za zamjenu postojećeg, tada je potrebno pažljivo izračunati isplativost transakcije kada još nije istekao minimalno dopušteni period vlasništva, jer ćete morati platiti trinaest posto od ukupnog iznosa, a ne na razlici između kupovne i prodajne cijene. Odluka o prodaji nekretnine i prijelazu na kupnju druge nekretnine može rezultirati značajnim financijskim gubitkom.

Vrijedi zapamtiti da minimalno razdoblje vlasništva naslijeđene imovine počinje od trenutka otvaranja nasljedstva, odnosno od datuma smrti bivšeg vlasnika nekretnine, a ne od trenutka prihvaćanja nasljedstva (upis nekretnina u državnim tijelima).

U ovom slučaju, nakon puštanja na slobodu, uzima se razdoblje od tri godine. Po novom zakonu, koji je stupio na snagu 2016. godine, naplaćuje se trinaest posto od prodaje. Umirovljenici i invalidi ne plaćaju ovu fiskalnu naknadu. Pripadaju povlaštenoj kategoriji poreznih obveznika.

Dogovori među rođacima

Prilikom obavljanja transakcija između bliskih rođaka, kupac (poklonjen) gubi pravo na fiskalni odbitak. Nekretnine primljene na dar od bliskih rođaka zakonski su izuzete od naplate poreza.

Porezni odbici od prodaje

Porez pri kupnji stana i porezni odbitak opisani su u Poreznom kodu RF. Državljani zemlje koji su obveznici plaćanja poreza na ostvareni dohodak mogu ostvariti pravo na odbitak prilikom prodaje stambene nekretnine. Primanje imovinske koristi pomaže značajno smanjiti osnovicu za obračun fiskalne naknade, a ponekad i spasiti građanina od plaćanja poreza. Uzmite u obzir:

• koliko porezni obveznici mogu dobiti pri prodaji nekretnina;
• koji su posebni uvjeti predviđeni zakonom za potvrdu prava građanina na imovinski odbitak.

Odbitak može koristiti svaki građanin koji prodaje nekretninu koja ne pripada povlaštenoj kategoriji građana oslobođenih plaćanja poreza. Uvjeti za oslobađanje od plaćanja naknade, od potrebe ostvarivanja prava na fiskalnu povlasticu, značajno su se promijenili prije dvije godine:

• Za predmete kupljene prije inovacija uvjeti su drugačiji. Prilikom prodaje stana nekretnina je stara manje od 3 godine i ne plaća se porez (nema potrebe niti podnositi poreznu prijavu IFTS-u).
• Tri godine vlastitog korištenja nekretnine stečene prije zakonskih inovacija daju pravo neplaćanja fiskalne naknade na prihod od prodaje, ako je stan primljen bez naknade, na temelju ugovora o najmu ili u postupku privatizacija.
• Pet godina od dana upisa prava na objektu stečenom izmjenama zakona, oslobođen je plaćanja poreza na prihod od prodaje.

Ako je nekretnina u vlasništvu manje od tri ili pet godina, zakon zahtijevaobračun i plaćanje poreza na dobit od prodaje po stopi od trinaest posto. U takvim financijskim situacijama potrebna je prijava za fiskalni odbitak, jer se tako građanima omogućuje ostvarivanje financijskih pogodnosti smanjenjem naknade na nulu. Dohodak građanina od prodaje nekretnine oporezuje se prema općim pravilima po stopi od trinaest posto. Dohodak treba shvatiti kao razliku između cijene stjecanja i prodaje predmeta vlasništva, odnosno cijene predmeta stečenog nenovčanim transakcijama (nasljedstvo, darivanje, zamjena).

Ako je prodajna cijena manja ili jednaka kupovnoj cijeni, naknada je nula. Međutim, porezni inspektori mogu provjeriti valjanost vrijednosti navedene u dokumentu o prodaji kako bi otkrili nezakonite slučajeve namjernog podcjenjivanja vrijednosti. Za izračun istinitosti cijene koristi se pokazatelj vrijednosti nekretnine prema katastru. Ako dobit od prodaje ne prelazi sedamdeset posto navedene brojke, inspektori će zahtijevati da se umjesto ugovorne cijene koristi tržišna cijena.

Odbitak možete dobiti pri prodaji stana u godini nakon datuma prodaje. Da biste to učinili, morate podnijeti izjavu i samostalno izračunati fiskalnu naknadu, uzimajući u obzir iznos odbitka.

Ako vlasnik nekretnine proda nekretninu prije gore navedenih rokova, morat će platiti naknadu navedenu u njegovoj izjavi. Za provjeru poštivanja navedenih rokova koristi se datum registracije transakcija kupoprodaje. Potrebni podaci sadržani su u ispravama o upisu nekretnina i registru pravaza nekretnine. Ako vlasnik nekretnine koja se prodaje treba prijaviti prihod poreznoj upravi i platiti porez, potrebno je uzeti u obzir specifičnosti pružanja fiskalne pogodnosti:

• Kvalificiranje za odbitak je dobrovoljno (potrebna je prijava poreznog obveznika). Da biste to učinili, trebate navesti pravo na beneficiju u prijavi o ostvarenom prihodu.
• Suština fiskalne pogodnosti je smanjenje oporezivog dohotka za iznos određen u zakonu. Ove godine prodavatelji nekretnina ograničeni su na porezni odbitak od najviše milijun rubalja. Osim prodaje stanova, isti maksimalni limit vrijedi i za transakcije koje se odnose na sobe, kuće i građevinska zemljišta. Na pitanje koliki je porez na prodaju udjela u stanu, odgovor je isti: kao za sobe, kuće i tako dalje. Za niz drugih objekata najveći mogući iznos odbitka bit će dvjesto pedeset tisuća rubalja. Postupak primjene fiskalne olakšice u potrebnom iznosu je sljedeći. Zarađeni prihod se smanjuje za milijun rubalja, a porez se obračunava iz bilance. Ako cijena prodane nekretnine ne prelazi milijun kuna, dostavite podatke inspekciji, ne morate platiti porez. Iznos imovinskog odbitka odnosi se na sve transakcije prodaje stambenih objekata u roku od jedne godine. Kada prodajete dvije ili više nekretnina, standardni odbitak od jednog milijuna možete upotrijebiti samo jednom. Ako se koristi za prvu transakciju, obračun iznosa fiskalne naknade za drugi i sljedeći stan (kuću) bit ćeprovodi bez beneficija. Ako je stambena nekretnina bila u zajedničkom vlasništvu, svaki od dioničara ima pravo na samu korist ako je prodao svoj udio na temelju posebno sastavljenog ugovora o prodaji. Odbitak će se izvršiti po dioničaru, tj. podnijet će se dvije ili više poreznih prijava.
• Umjesto da dobijete porezni odbitak, iznos ostvarenog prihoda ostvarenog prodajom nekretnine možete smanjiti za dokazane troškove stjecanja ili izgradnje nekretnine. Porezni obveznik treba izračunati najprikladniji postupak.

Koraci poreznog obveznika

Odgovorili smo na pitanje koliki se porez plaća na prodaju stana. Zatim opisujemo kako potraživati pravo na odbitak. Za korištenje prava na odbitak prilikom stjecanja nekretnine i plaćanja poreza na prodaju stana potrebni su dokumenti:

• Na kraju kalendarske godine potrebno je dostaviti izjavu inspekciji na mjestu registracije.
• Potrebno je pripremiti popratne dokumente o transakciji (ugovor o kupoprodaji, akt o preuzimanju i prijenosu stambenog objekta, izvod iz registra prava na nekretninama).
• Prikupite dokumente o primitku prihoda od prodaje stambene nekretnine.
• Potrebno je pripremiti dokumente o troškovima nastalim za stjecanje ili izgradnju stambene nekretnine radi smanjenja naknade (dokument o prodaji, potvrda ili nalog za prijenos sredstava, izvod iz registra, potvrda o vlasništvu).
• Navedite sve navedene dokumentena uvid do 30. travnja.
• Najkasnije do dvadeset i petog srpnja platiti iznos poreza izračunat uzimajući u obzir odbitak.

Iznos novca primljen od kupca mora biti jednak cijeni stana (kuće) u ugovoru.

Odlučujući čimbenik za dobivanje odbitka i za izračun poreza koji se mora platiti pri prodaji kuće je ispravnost dostave izvještajnih obrazaca i dokumenata. Ako postoje nepremostive poteškoće u izračunu odbitka ili fiskalne naknade, ima smisla konzultirati se s financijskim stručnjakom, potražiti pomoć od porezne inspekcije. Konačni paket dokumenata trebao bi sadržavati sljedeće obrasce za izvješćivanje:

• Povratna prijava.
• Ugovor o prodaji, potvrda o prihvaćanju.
• Potvrda dokumenata koji potvrđuju primitak sredstava po ugovoru (izvodi, nalozi za plaćanje).
• Povovnica državljana zemlje.

Za razliku od porezne olakšice pri kupnji nekretnine, prijava prihoda od prodaje imovine nije vezana uz povrat poreza na dohodak pojedinca iz proračuna. S tim u vezi nije potrebno prilagati podatke o računu za povrat isplaćenih prihoda iz riznice. Kako se prijaviti:

• osobni pregled;
• žalba putem predstavnika;
• slanje dokumenata poštom s opisom privitka;
• ispunjavanje obrasca za prijavu na web stranici inspekcije putem posebnog softverskog resursa.

Porezni inspektori imaju pravo obaviti uredsku reviziju ako sumnjajuu skladu s cijenom nekretnine koja se prodaje, njezinom katastarskom vrijednošću. Provjeravaju koliki je zapravo porez na dohodak od prodaje stana.

Od prodavatelja se mogu tražiti dodatni dokumenti koji opravdavaju izračun troška prodaje nekretnine. Ako inspekcija ne sumnja u dostavljene podatke i obračunati iznos odbitka, tada se poreznom obvezniku šalje obavijest s traženim podacima. Ostaje da osoba uplati u proračun iznos poreza obračunat u poreznoj prijavi, uzimajući u obzir dani odbitak.

Odgovornost za utaju poreza

Dakle, vrlo je važno razumjeti koje poreze plaćaju prodavatelj i kupac pri kupnji i prodaji nekretnine. Za neplaćanje fiskalne naknade predviđena je odgovornost prema građanskom i kaznenom zakonodavstvu. Kršenje se tretira kao lažno svjedočenje i utaja poreza. Veličina i težina kazne je teška.

Počinitelju prijeti novčana kazna do sto tisuća rubalja ili ograničenje (zatvor) slobode do tri godine. Nije bitno je li porezni obveznik razumio ili nije razumio tko treba platiti porez pri prodaji nekretnine. Lakše je i sigurnije podnijeti poreznu prijavu inspekciji i platiti dospjeli fiskalni iznos. Ako porezni obveznik propusti rok za ispunjenje obveza, tada počinju nastajati kazne za kašnjenje u plaćanju.

Ako porezni stručnjaci ne uspiju riješiti pitanje plaćanja izravno s poreznim obveznikom, podnijet ćetužbu i dokumentirati s koliko se oporezuje prodaja stana.