Porez na prodaju stana: karakteristike, izračun iznosa i zahtjevi

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Prodaja stana može biti potrebna iz raznih razloga, ali u isto vrijeme svaku osobu zanima je li potrebno platiti porez na prodaju stana. Naime, nakon završetka ovog procesa građanin dobiva određeni prihod od kojeg se mora naplatiti naknada. No, u isto vrijeme, postoje određeni uvjeti pod kojima nema potrebe za prijenosom poreza. Svaki prodavač mora odrediti koliko je vremena potrebno za posjedovanje stana kako nakon prodaje ne biste morali platiti naknadu. Dodatno se uzima u obzir mogućnost korištenja odbitka za smanjenje porezne osnovice.

Koliko se oporezuje?

Prije svega, morate shvatiti kolika je naknada. Svaki vlasnik koji je prodao nekretninu ili njen dio trebao bi znati koliki je porez na prodaju stana, te je li dužan platiti tu naknadu.

Izračun koristi iznos naveden u ugovoru sastavljenom za prodaju objekta. Nije neuobičajeno da prodavatelji traže od kupaca niži iznos u ovom ugovoru,što će im omogućiti izbjegavanje plaćanja poreza prilikom korištenja odbitka. To je dovelo do potrebe izmjene zakona, pa se sada ne uzima u obzir samo prodajna cijena, već i katastarska vrijednost objekta. Ako je veća od vrijednosti koja je dostupna u ugovoru, tada se obračunava iznos poreza po katastarskoj cijeni.

Ovakve promjene opravdavaju se činjenicom da je potrebno smanjiti broj lažnih transakcija, čija je glavna svrha utaja poreza. Od otkrivenog iznosa naplaćuje se daljnjih 13%. Porezna osnovica može se smanjiti korištenjem odbitka.

Zakonodavna regulativa

Obveza plaćanja poreza na prihod od prodaje nekretnina regulirana je različitim propisima. To uključuje čl. 117. i čl. 220 Poreznog zakona, kao i savezni zakon br. 382.

Dokumenti određuju plaća li se porez na promet na prodaju stana, kako se utvrđuje naknada i pod kojim okolnostima su prodavači izuzeti iz postupka.

Kada se porez ne plaća?

Postoje određeni uvjeti pod kojima ljudi koji prodaju nekretninu ne moraju plaćati porez na svoj prihod. Porez nakon prodaje stana se ne plaća (iz raznih razloga) samo ako postoje dokazi o tim okolnostima. Ne morate izračunati i platiti naknadu u situacijama:

• nakon kupnje stana, prodavatelj je bio vlasnik stana više od pet godina;
• nakon nasljednog stambenog zbrinjavanja, kao rezultat sastavljanjapoklonom ili sudskom odlukom, potrebno je pričekati 3 godine, kako biste kasnije mogli prodati objekt uz oslobođenje od poreza;
• ako je stan prodan po nižoj cijeni od svoje kupoprodajne cijene, jer je potrebno platiti porez na dohodak, ali ćete morati službeno dokazati da prodavatelj stvarno nije ostvario dobit, za što su ugovori za koriste se kupoprodaja stanova;
• Vrijednost nekretnine je manja od 1 milijun RUB, jer svaki prodavatelj nekretnine može iskoristiti odbitak od 1 milijun RUB, a za taj iznos se porezna osnovica smanjuje, dakle, uz nisku cijenu stanovanja, ne morate platiti naknadu.

Nerazumno podcjenjivanje troškova stanovanja više se ne može primjenjivati. To je zbog činjenice da se porez na prodaju stana za fizičke osobe može obračunati na temelju katastarske vrijednosti, ako je veća od prodajne cijene objekta.

Kada treba prenijeti sredstva?

Naknada dospijeva sljedeće godine. Dakle, ako je stan prodan 2017. godine, a u isto vrijeme postane potrebno obračunati i prenijeti naknadu, tada se mora prenijeti u proračun prije 15. srpnja 2018.

Ako dođe do kašnjenja, naplaćuju se kazne koje značajno povećavaju ukupan iznos koji se mora prenijeti u proračun.

Koliko dugo treba posjedovati stan da se ne plati porez nakon njegove prodaje?

U 2016. godini napravljene su značajne promjene, tako da bi sada svi ljudi trebali znati kako pravilno odrediti ovo razdoblje,da ne odgovaraju za prekršaje. Osnovna pravila uključuju:

• ako je nekretnina kupljena nakon 2016., tada morate čekati 5 godina da je prodate bez plaćanja naknade;
• ako je predmet primljen na temelju drugih transakcija u kojima primatelj stana nije potrošio novac, na primjer, stanovanje je primljeno nasljedstvom ili donirano na temelju ispravno sastavljene donacije, tada može se prodati bez poreza za tri godine.

Porez na prodaju stana u vlasništvu manje od 3 godine morat će se platiti bez propusta. U ovom slučaju, odbrojavanje počinje od trenutka kada građanin primi dokument koji potvrđuje njegovo pravo na nekretninu. Na primjer, ako je predmet kupljen na temelju udjela, tada se odbrojavanje mora provesti od trenutka kada je izvršena posljednja uplata.

Moram li platiti porez na donirani ili naslijeđeni stan? da, ako je prošlo manje od tri godine korištenja takve nekretnine i želite je prodati. Recimo da posjedujete stan 3 godine. U tom slučaju porez na promet se neće morati obračunavati i prenositi, ali je istovremeno potrebno dostaviti Federalnoj poreznoj službi dokaz da je doista prošlo više od tri ili pet godina..

Mogu li sniziti cijenu?

Svaka osoba koja prodaje nekretninu želi izbjeći oporezivanje. Mnogi ljudi radije ne plaćaju porez na prodaju stana s obrazloženjem da namjerno podcjenjuju prodajucijena objekta, pa pri korištenju odbitka ili nema poreza uopće, ili ima mali iznos.

Ova metoda nije korištena od 2016. To je zbog činjenice da zaposlenici Federalne porezne službe prije izračuna naknade uspoređuju dva pokazatelja predstavljena prodajnom cijenom i katastarskom vrijednošću objekta. Izračun se temelji na iznosu koji će biti veći. Stoga izbjegavanje oporezivanja na ovaj način neće uspjeti. Porez na prodaju novog stana koji je kupljen ili primljen prije manje od tri ili pet godina morat će se platiti u svakom slučaju.

Kako ne platiti porez ako posjedujete stan manje od 5 godina?

Postoje određene mogućnosti koje vam omogućuju da zapravo ne plaćate ovu naknadu, čak i ako je stan u vlasništvu osobe manje od pet godina. Porez na promet stana ne plaća se pod sljedećim uvjetima i situacijama:

• kupljena nekretnina prije 2016. godine, tako da je i dalje pod uvjetom da morate čekati tri, a ne pet godina, da biste je mogli prodati bez plaćanja naknade;
• stan je primljen na poklon ili nasljedstvo, pa za njega nisu uplaćena sredstva od strane građanina, što dovodi do činjenice da je dovoljno posjedovati objekt samo 3 godine, zatim ga prodati a ne platiti porez;
• prodavatelj može dokazati da nije ostvario dobit u dvije transakcije u roku od tri godine, pa je predmet prodao po nešto nižoj cijeni nego što je prvotno kupljen, ali pod takvim uvjetima važno je da prodajna cijena nije bila ispod katastarskecijena stana;
• transakcije se vrše u odnosu na jeftino stanovanje, pa je njegova katastarska i prodajna cijena ispod 1 milijun rubalja, što dovodi do činjenice da je zbog korištenja odbitka porezna osnovica potpuno negativna.

Sve gore navedene uvjete građanin mora dokazati službenim dokumentima, stoga je potrebno dostaviti odgovarajuću dokumentaciju Federalnoj poreznoj službi.

Njanse prodaje stana dobivenog nasljedstvom

Ako građanin dobije imovinu nasljeđem, tada mora platiti državnu pristojbu, ovisno o vrijednosti objekta, kao i za dugotrajnu uknjižbu stana. Osim toga, za njegovu registraciju u posjedu morate platiti naknadu od 2 tisuće rubalja. Često, nakon registracije, osoba ima želju prodati objekt. Treba imati na umu da će se pod takvim uvjetima porez na prodaju naslijeđenog stana morati platiti.

Neke čimbenike treba prvo procijeniti:

• utvrđuje se kolika je veličina katastarske vrijednosti nekretnine, jer je to pokazatelj koji će se koristiti za obračun poreza ako se stan proda po nižoj cijeni;
• 1 milijun rubalja oduzima se od primljenog iznosa, predstavljenog odbitkom;
• izračunato od ove vrijednosti od 13% kako bi se utvrdilo koliki će se iznos morati uplatiti u proračun, jer ako je prevelik, često je preporučljivo pričekati tri godine da bi se onda objekt prodao bez poreza.

Za sve stanove još nije izračunata katastarska vrijednost. To je zbog činjenice da ga određuje samo posebna komisija koja se sastoji od kvalificiranih djelatnika BTI-a, stoga često ovaj pokazatelj još nije određen za određeni objekt. U tom slučaju, nasljednik će morati sam naručiti takvu procjenu, što uzrokuje dodatne troškove.

Koji je predloženi odbitak?

Svaka osoba koja planira prodati stan ili čak sobu treba imati na umu da ima priliku koristiti porezni odbitak. Standardno je za sve stanove 1 milijun rubalja. Koliko će se u tom slučaju platiti porez na prodaju stana?

Na primjer, stan je prodan za 3,4 milijuna rubalja, a ovaj iznos je veći od katastarske vrijednosti objekta. Transakcija je obavljena u roku od godinu dana nakon kupnje nekretnine. Trebam li u ovom slučaju platiti porez na prodaju stana? Budući da od upisa nekretnine još nije prošlo tri ili pet godina, naknada se mora točno obračunati i prenijeti.

U početku se izračunava porezna osnovica za koju se prodajna cijena umanjuje za iznos odbitka: 3, 4 - 1=2,4 milijuna rubalja. Nadalje, porez se naplaćuje na ovaj iznos: 2,4 milijuna x 13%=312 tisuća rubalja.

Odbitak možete iskoristiti za smanjenje poreza na prodaju stana samo ako prodavatelj ima dokaz da je u početku potrošio svoj novac na objekt. Ovaj dokaz se može pružiti dokumentima:

• platni transferi, na temelju kojih su doznačena sredstvadrugi račun, pa je postupak kupnje objekta u potpunosti proveden preko banke;
• potvrda o prijenosu sredstava;
• čin prihvaćanja i prijenosa objekta s naznakom cijene ove nekretnine;
• fiskalni čekovi koji mogu potvrditi ne samo kupnju stambenog prostora, već i njegovu dovršetak.

Tek nakon pripreme dokaza, možete koristiti odbitak.

Kada je prikladno odbiti odbitak?

Prodavatelj kuće može odlučiti hoće li se prodajna cijena smanjiti za iznos odbitka ili kupovnu cijenu nekretnine. Na primjer, 2016. stan je kupljen za 2,3 milijuna rubalja. Godine 2017. prodan je za 4,2 milijuna rubalja.

Ako koristite odbitak, iznos poreza na prodaju stana bit će jednak: (4, 2 - 1) x 13%=416 tisuća rubalja.

Ako koristite metodu koja uključuje određivanje stvarne primljene dobiti, tada će iznos naknade biti: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 tisuća rubalja.

Stoga je preporučljivo u takvoj situaciji odbiti odbitak kako bi se smanjio porez na prodaju stana. Novi zakon navodi da ako nije moguće potvrditi kupoprodajnu cijenu objekta, tada ćete u svakom slučaju morati koristiti odbitak.

Odbitak se daje samo jednom godišnje, pa ako osoba izvrši nekoliko transakcija odjednom u jednoj godini, tada se primjenjuje mogućnost smanjenja porezne osnovice za samo jedan stan.

Osim toga, prilikom kupnje kuće možete računati na povrat poreza. Izračunava se na temeljupotrošnja:

• iznos za koji je stan kupljen;
• troškovi izgradnje objekta;
• kupnja zemljišta na kojem je kuća izgrađena;
• otplata kamata na kredit, ako je hipotekarni zajam dat za kupnju stambenog prostora.

Maksimalni odbitak imovine predviđen je u iznosu od 260 rubalja. do 390 tisuća rubalja može se vratiti od kupovne ili građevinske cijene, kao i za hipotekarne kamate.

Kako se izračunava katastarska cijena objekta?

Mnogi ne znaju za novosti u zakonodavstvu, pa pokušavaju smanjiti poreznu osnovicu prodajom nekretnina po niskoj cijeni. Pregovaraju s kupcima tako da ugovor sadrži iznos koji ne prelazi milijun rubalja. Kada se koristi odbitak, ispada da je porezna osnovica predstavljena negativnom vrijednošću.

Ali sada porezne vlasti u takvoj situaciji koriste ne samo pokazatelj koji je naveden u kupoprodajnom ugovoru, već i katastarsku cijenu za utvrđivanje poreza na prodaju stana. Zakon navodi da ako katastarska vrijednost premašuje vrijednost dostupnu u dokumentu, onda se naknada obračunava na nju.

Na primjer, građanin je kupio stan za 1,5 milijuna rubalja. Njegova katastarska cijena je 1,3 milijuna rubalja. Nakon godinu dana vlasništva, osoba odlučuje prodati objekt za 1,6 milijuna rubalja. Slaže se s kupcem da ugovor treba navesti iznos od 900 tisuća rubalja. Prilikom obračuna poreza zaposlenici Federalne porezne službe uzimaju u obzir katastarsku cijenu objekta, budući da je veća od prodajne cijene. U ovom slučaju, kada se koristi odbitak, veličinaporez će biti jednak: (1, 3 - 1) x 13%=39 tisuća rubalja.

Njanse sastavljanja deklaracije

Ako osoba posjeduje nekretninu manje od roka dospijeća, tada mora ne samo izračunati i platiti naknadu, već i sastaviti i predati izjavu Federalnoj poreznoj službi. Nije potrebno generirati ovaj dokument u situacijama:

• stan se ne prodaje, već se mijenja ili daruje drugoj osobi, jer se predmet prenosi bez naknade ili bez doplate, tako da građanin jednostavno nema prihod od kojeg bi se mogao obračunati porez;
• predmet koji se prodaje pripadao je osobi više od tri ili pet godina, ovisno o načinu na koji je stečen.

U drugim situacijama važno je ne samo platiti porez, već i podnijeti prijavu. To je potrebno samo ako je porezna osnovica pozitivna.

Važno je razumjeti ne samo plaćaju li građani porez na prodaju stana, već i kako se deklaracija formira. Pravila za njegovu kompilaciju uključuju:

• označite razdoblje za koje je dokument generiran;
• registrirani su osobni podaci o poreznom obvezniku;
• upisuju se podaci o tome kako je stan primljen, koliko dugo je bio na raspolaganju građaninu, za koju cijenu je kupljen i prodan;
• unesite podatke o primjenjivom odbitku;
• daje pravila za obračun poreza.

Na temelju podataka iz deklaracije plaća se naknada.

Kako se podnosi izjava?

Dokument je predstavljen uFTS na različite načine:

• posjet uredu Federalne porezne službe radi predaje dokumenta stručnjaku, nakon čega se dostavlja obavijest i porezna potvrda;
• slanje dokumentacije poštom;
• korištenje interneta;
• uz pomoć posrednika koji mora imati ovjerenu punomoć.

Ne morate sastavljati dokument ako je rezultat izračuna da ne morate platiti porez. To uključuje slučajeve kada se nakon korištenja odbitka dobije negativna vrijednost porezne osnovice, budući da tu činjenicu porezni obveznik ne mora dokazivati na temelju čl. 229 NK. Navodi da ako dohodak nije oporeziv, onda ga porezni obveznici ne smiju prijaviti.

Odgovornost za neplaćanje naknade

Ukoliko porezni obveznik pogriješi ili jednostavno namjerno ne plati porez na dohodak nakon prodaje stana, to dovodi do činjenice da se građanin privodi upravnoj ili kaznenoj odgovornosti.

Mjera odgovornosti ovisi o težini kaznenog djela i visini poreza. Stoga se može izreći novčana kazna do 100 tisuća rubalja. ili čak zatvorom do tri godine. Stoga je potrebno pravovremeno podnijeti prijavu do 30. travnja, a također platiti pristojbu prije 15. srpnja. Ako nema sredstava 16., tada se naplaćuje kazna od 5% za svaki mjesec kašnjenja, tako da ćete za šest mjeseci morati platiti ne samo porez, već i 30% od njega. Minimalna razina takve kazne je 1 tisuću rubalja.

Dakle, svaka osoba bi trebalaznati koje poreze trebate platiti prilikom prodaje/kupnje stana kako biste pravovremeno uplaćivali doprinose u proračun. Time ćete izbjeći značajnu odgovornost za ozbiljne prekršaje. Istodobno, trebali biste razumjeti uvjete vlasništva, mogućnost korištenja odbitka i druge nijanse izračuna.