Kako se utvrđuje katastarska vrijednost zemljišne čestice: formula i postupak izračuna

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Shvatiti koja je katastarska vrijednost zemljišne čestice nije tako teško. To je cijena koja je fiksna u Državnom katastru nekretnina (GKN). Trošak se utvrđuje na temelju informacija dobivenih kao rezultat relevantnih aktivnosti. Katastarska vrijednost uglavnom ovisi o individualnim karakteristikama zemljišne čestice, posebice o njenom položaju, površini, namjeni, kategoriji, kao i tržišnoj cijeni. Saznajte više o tome kako se utvrđuje katastarska vrijednost zemljišne čestice iz članka.

Zašto se vrši katastarska procjena

Procedura uključuje niz aktivnosti usmjerenih na određivanje odgovarajuće cijene. Njegova nužnost objašnjava se sljedećim razlozima:

• Točan izračun porezne naknade za zemljište.
• Služi kao mjerilo za transakcije s nekretninama (s ispravnom definicijom maksimalnogblizu tržišne cijene).
• Potvrđuje vlasništvo nad komadom zemlje. Tako je moguć ne samo posjed i korištenje, već i raspolaganje zemljištem. Na primjer, može se prodati, staviti pod hipoteku ili naslijediti.
• Omogućuje izbjegavanje sukoba i, sukladno tome, sudskih sporova.

Zakonodavni okvir

Popisom i katastrom u pogledu nekretnina bave se stručnjaci Rosreestra. Glavni normativni akti koji se odnose na temu koja se razmatra su:

• Zakon "o katastarskim djelatnostima" br. 221-FZ.
• Zakon “O državi. registracija nekretnine” br. 218-FZ.
• Zakon "O djelatnostima procjene u Rusiji" br. 135-FZ.
• Uredba Vlade "O pravilima za provođenje katastarske procjene" br. 316.
• Zakon "O državnoj katastarskoj procjeni" br. 237-FZ.

Otkupna vrijednost i katastarska vrijednost: razlike

Naučivši kolika je katastarska vrijednost zemljišne čestice, sada morate razumjeti pojam otkupne cijene. U ovom slučaju govorimo o parametru koji je određen posebno za proces prijenosa vlasništva nad zakupljenim prostorom. Jednostavnije rečeno, otkup znači cijenu po kojoj je kupljena nekretnina koja je prije pripadala drugoj osobi.

Takve nekretnine mogu pripadati ne samo pojedincima, već i državi, ali i općini. Često se naziva "vrijednost komada zemlje po katastarskoj vrijednosti". To se objašnjava činjenicom da se vrijednost izračunava na temelju katastarske vrijednosti.

U isto vrijeme, ove pojmove ne treba miješati, budući da je otkupna cijena statična, odnosno nepromijenjena, unatoč promjeni cijena nekretnina. Međutim, utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne čestice preispituje se samo jednom u vremenskom intervalu od 3 do 5 godina nakon popisa. Osim toga, inicijator revalorizacije može biti i vlasnik zemljišta.

Najjeftinije je kupiti zemljište koje je u vlasništvu 25 godina, a u slučaju izgradnje kapitalnih objekata na njemu. Tada će se za općinsko zemljište morati platiti samo 20% katastarske cijene, a za državno samo 25%.

katastarski registar

Razumije se kao dio Odbora za državnu imovinu koji pohranjuje podatke o cijeni prema katastru zemljišnih čestica, dobivene kao rezultat procjeničkih radnji. Nakon što se provedu, zemljište se revalorizira (to se može provesti i na inicijativu vlasnika). Točnije podatke navodi i u registru, gdje svaka parcela ima svoj jedinstveni katastarski broj. To također uključuje promjenjive cijene koje nudi tržište u ovom trenutku, a koje se postavljaju nakon inventara.

Određivanje cijene općinskog zemljišta

Procjenu mogu naručiti lokalne samouprave (okruzi, gradovi, mjesta). Kako se određuje katastarska vrijednost zemljišne čestice za općinu? Razredprovodi na temelju dostupnih tržišnih cijena. Pritom se uzimaju u obzir podaci o dodjeli zemljišnih čestica.

Zemljište u vlasništvu općine može se koristiti u svrhu izgradnje privatne kuće, kao i hortikulture i hortikulture, za garaže ili za izgradnju stambene zgrade. Istovremeno se uzimaju u obzir standardi utvrđeni Zakonom o zemljištu, Zakonom o uređenju grada i sadržani u drugim pravnim aktima.

Javna katastarska vrijednost nekretnine na adresi u vlasništvu općine procjenjuje se na sljedeći način:

1. Pripremna faza. Sastoji se od prikupljanja i obrade potrebnih informacija, odnosno regulatornih informacija i podataka o tržišnim trendovima u bliskoj budućnosti. Osim toga, prikupljaju se podaci o naselju, ekološkom stanju, razjašnjavaju se klimatski podaci i provodi se klasifikacija zemljišta.
2. Zoniranje teritorija. U njezinim granicama dodjeljuje se stambena zona (za izgradnju privatnih i višestambenih zgrada); proizvodnja (za smještaj industrijskih zgrada, skladišta i drugih sličnih objekata); javno i poslovno (sa zdravstvenim ustanovama, službama za potrošače, znanstvenim, kulturnim i drugim institucijama); prometna i inženjerska infrastruktura (za objekte i komunikacije prometa i komunikacija); poljoprivredni (s vrtovima, pašnjacima, okućnicama i zgradama); rekreacijski (za rekreaciju, park šume, plaže).
3. Koristi se formula za izračun katastarske vrijednosti zemljišne čestice. Neizgrađeno zemljište vrednuje se statičkom analizom cijena,koje tržište nudi, kao i troškove razvoja odgovarajućih područja. Trošak po jedinici površine zemljišne čestice koju zauzimaju građevine izračunava se metodom troška zamjene infrastrukture.
4. Zoniranje prema katastarskoj vrijednosti.
5. Završna faza. U ovoj fazi provodi se konačna obrada informacija dobivenih kao rezultat katastarske procjene, kao i njihov unos u Rosreestr.

Nakon provedenog postupka utvrđuje se katastarska vrijednost zemljišta u zoni procjene. Jednaka je tržišnoj vrijednosti jedinice površine parcele koja se nalazi na teritoriju s istim karakteristikama.

Određivanje cijene javnog zemljišta

Obilježje postupka utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice, u ovom slučaju, je korištenje različitih koeficijenata (sniženja i povećanja). Oni ovise o:

• Lokacije dodjela.
• Njegova tržišna cijena.
• Razina razvoja komunikacijskih sustava.
• Pristupačnost prijevoza.
• Razina prikladnosti za namjeravanu upotrebu.
• Prisutnost stambenih ili nestambenih objekata.

Budući da je tržišna vrijednost na različitim područjima, čak i s istim karakteristikama, različita, različita je i katastarska cijena. Međutim, razlika može biti značajna.

Određivanje cijene zemljišta u naseljima

Općenito, cijena se utvrđuje na isti način kao i katastarskavrijednost zemljišta, ako pripada općini. Ali postoji niz značajki koje su svojstvene naseljima.

Dakle, vrlo su pažljivi prema pojašnjenju granica parcela, kao i podjele teritorija na zone prema njihovoj namjeni. Ciljevi evaluacije su:

• Formiranje oporezive osnovice zemljišta koje pripada naselju.
• Izrada ažurirane sheme zoniranja prema teritoriju i ekonomskim pokazateljima.
• Odobrenje najma.
• Određivanje cijene po kojoj se nekretnina prodaje ili iznajmljuje na dugi rok.
• Sastavljanje točnijeg iznosa naknade osobama od kojih se oduzima zemljište za općinske potrebe.
• Objektivno određivanje najperspektivnijih razvojnih područja za različite razvoje.

Određivanje cijene prigradskog područja

Za dobivanje objektivnih podataka, u ovom slučaju treba uzeti u obzir sljedeće značajke:

• Lokacija zemljišne čestice na katastarskom planu (u udaljenom dijelu procijenjeno je jeftinije od iste, ali se nalazi u blizini grada s odgovarajućom infrastrukturom).
• Kvadrat.
• Komunikacije (struja, plin, vodovod, kanalizacija).
• kategorija lota.
• Ekološko stanje teritorija.
• Ako je poznata tržišna cijena, tada se katastarska cijena postavlja na isti iznos.

Određivanje cijene parcele sašuma

Posebnost izračunavanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice sa šumom je da se u svakom slučaju cijena utvrđuje za određeno područje:

• Unutar ruskih regija.
• Unutar leshoz zone.
• Unutar područja šumarstva koje zauzimaju šume.

Trošak površina koje se nalaze u šumskoj zoni izračunava se uzimajući u obzir kapitalizaciju odgovarajućeg iznosa prihoda od zakupnine godišnje plaćene za korištenje površina za gospodarsku djelatnost. Izračun uzima u obzir parametre sječe drva.

Izračun i odobrenje

Kako biste ispravno izračunali cijenu prema inventaru, trebate uzeti u obzir različite parametre. Što utječe na katastarsku vrijednost zemljišta? Najznačajniji od njih su faktori korekcije. Njihova uporaba poništava čimbenike koji utječu na formiranje cijena. Na primjer, ako na mjestu postoje građevine koje se smatraju oronulim ili je teritorij podložan poplavama zbog poplava, tada se koristi koeficijent koji smanjuje katastarsku vrijednost. Postoje situacije kada se, naprotiv, primjenjuje faktor množenja.

Bitan je i specifičan pokazatelj cijene katastra. Specifična veličina izračunava se na temelju površine jednake jednom četvornom metru. Ovaj indikator se postavlja svakog tromjesečja. Katastarska vrijednost nekretnine na adresi lokacije utvrđuje se na sljedeći način:

1. Priznaju se čimbenici koji utječu na cijenu.
2. Standard je zauzetstranica koja najbolje odgovara nekretninama.
3. Stvorena je podskupina referentnih parcela sa sličnim karakteristikama.
4. Podaci se prikupljaju za svaku podgrupu i zatim analiziraju.
5. Zatim se modeliraju statistički podaci i određuju čimbenici koji utječu na tržišnu vrijednost.
6. Izračunajte jediničnu cijenu.

Na temelju dobivenih podataka moguće je izračunati cijenu prema katastru svih zemljišnih čestica. Ispada da na veličinu cijene prema katastru utječu pokazatelji kao što su površina, klasifikacija zemljišta prema namjeni i tržišna cijena objekta.

Najkasnije u roku od dvadeset radnih dana nakon završetka izvještaja, kupac prihvaća akt o odobrenju cijene po katastru. Ovaj dokument postaje valjan od trenutka objave na službeni način. Prihvaćaju ga državna agencija, općina ili izvršna vlast.

Formula za izračun

Izračun se vrši primjenom sljedeće formule:

Površina lota(Linearna funkcija + funkcija formata transakcije)Omjer.

Linearna funkcija ima izuzetne parametre životnog vijeka naselja i njegove održivosti, a funkcija formata transakcije podrazumijeva lokalnu komponentu. Dakle, da biste izračunali trošak prema katastru, morate poznavati određene parametre zemljišne čestice, kao i imati posebna znanja.

Ovaj iznos izračunavaju procjenitelji koji koriste državne metode vrednovanja za izračun vrijednosti zemljišne čestice,formirano i odobreno od strane Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije.

Promjena katastarske vrijednosti

Osim toga kako se utvrđuje katastarska vrijednost višenamjenskih zemljišnih čestica, potrebno je voditi računa o učestalosti revalorizacije. Ovaj postupak se provodi jednom u intervalu od tri do pet godina. Nova vrijednost postavlja se na temelju rezultata revizije. Može se smanjiti ili povećati. U pravilu se potonja opcija najčešće javlja.

Mnogi vlasnici zemljišta suočeni su sa situacijom u kojoj se povećava katastarska vrijednost. Zbog toga morate platiti više poreza. Tako je krajem 2016. godine došlo do oštrog porasta, kada su se odgovarajuće cijene višestruko povećale.

Ali to ne znači da je postalo isplativije prodavati zemlju. Njegova kvaliteta ostala je na istoj razini, a mnoga mjesta do tada su bila daleko od najboljeg stanja. Stoga nisu svi ljudi spremni kupiti zemljište kako bi platili ogromne poreze. Osim toga, ova revalorizacija je provedena u odsutnosti. Podaci o lokalitetu uneseni su u tehnički plan za katastarski upis na način da su kao rezultat toga zemljišta iste površine, ali značajno različite po različitim parametrima, počele koštati isto.

Sredinom 2016. godine uveden je moratorij prema kojem je katastarska cijena zamrznuta na tri godine. Tijekom tog razdoblja na snazi je bio trošak koji je bio relevantan od početka godine, ali ne prije 2014.

Približno u isto vrijeme, zakon “O državnom katastruprocjena” br. 237-FZ, u kojem se ništa ne spominje o moratoriju. S tim u vezi, stručnjaci se nisu mogli složiti oko toga treba li primijeniti "zamrzavanje" ili ne. Kao rezultat toga, sudovi su morali razmotriti mnogo sporova o ovom pitanju.

Određivanje prema PIB-u

Poznavajući samo PIB (matični broj poreznog obveznika), nemoguće je dobiti tražene podatke o vrijednosti zemljišta u vlasništvu određenog građanina. Ove usluge mogu nuditi web-lokacije sumnjive reputacije. Međutim, ne biste im trebali vjerovati jer su takvi resursi lažni.

Zaključak

Cijena zemljišne čestice prema katastru je procijenjena vrijednost, koja se dobiva kao rezultat procjene nekretnine od strane države i upisana je u Državni katastar nekretnina. Postojeća metoda, koja pokazuje kako se izračunava katastarska vrijednost zemljišne čestice, uključuje uzimanje u obzir glavnih karakteristika. Ova je vrijednost jednaka tržišnoj cijeni u trenutku procjene. Cijena prema katastru različitih kategorija zemljišta utvrđuje se uzimajući u obzir relevantne značajke. Vrijednost se pregledava najmanje jednom svakih pet godina, ali ne više od jednom svake tri godine.

Od 2016. godine stupio je na snagu zakon “O državnom katastarskom vrednovanju”. Svi zadaci ocjenjivanja dodijeljeni su državnim strukturama.