Tržišna vrijednost zemljišta. Katastarska i tržišna vrijednost

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Katastarska i tržišna vrijednost zemljišne čestice dva su koncepta o kojima je važno znati kako biste se snašli u prodaji. Prvi tip izražava cijenu stranice prema standardima koji se izračunavaju ovisno o lokaciji i kategoriji zemljišta. Koristi se kao regulator zemljišnih odnosa pri sklapanju poslova zakupa i prodaje, kao i za izračun iznosa poreza koji će se platiti državi. Katastarska i tržišna vrijednost zemljišne čestice procjenjuje se najmanje jednom u pet godina. Podaci dobiveni kao rezultat takve procjene unose se u državni katastar nekretnina koji vodi Federalna služba za državnu registraciju, kartografiju i katastar.

Odnos između korištenih koncepata

Rusko zakonodavstvo predviđa ne samo katastarsku vrijednost, već i normativnu i tržišnu vrijednost. Normativna se primjenjuje u slučajevima kada nije napravljena definicija katastarske. Obračunava se u brojnim slučajevima, koji su propisani zakonom: pri dobivanju bankovnih kredita pod jamstvom zemljišta, otkupu općinskog i državnog zemljišta iu drugim slučajevima. Izračun vrijednosti zemljišta u ovomU ovom slučaju se obično definira kao 200-struka stopa poreza na zemljište po kvadratnom metru površine, koja se izračunava na temelju namjene, uzimajući u obzir faktore množenja i ne uzimajući u obzir porezne olakšice.

Svake godine lokalne vlasti određuju cijenu zemljišta, priznatu kao normativnu, koja može varirati unutar 25%. Tržišna vrijednost zemljišnih čestica obično je 25% viša od standardne vrijednosti. Dokument koji služi kao potvrda standardne cijene za pojedinu parcelu može se dobiti od gradskog ili okružnog odbora za upravljanje zemljištem i zemljišnim resursima.

Značajke

Tržišna vrijednost zemljišnih parcela obično se utvrđuje ovisno o čimbenicima kao što su potražnja i ponuda na tržištu za zemljištem određene kategorije u određenoj regiji u trenutnom trenutku. U vrijednosti, ne bi trebao prelaziti najvjerojatnije razinu kupovne cijene sličnog teritorija. Promjena tržišnih uvjeta ili ciljane orijentacije stranice mogu utjecati na njegovu veličinu. Tržišna vrijednost zemljišnih čestica tipična je za sekundarno tržište, gdje se vrši preprodaja zemljišnih površina kojima raspolažu privatni vlasnici. Primarno tržište, gdje se vrši otkup općinskih i državnih zemljišta u privatno vlasništvo, preporučuje korištenje standardne vrijednosti. Sve ove vrste mogu imati određene razlike. Katastarske i standardne vrijednosti slične su popisnoj cijeni, dok je tržišna vrijednost slična tradicionalnoj potražnji iponuda.

Proces evaluacije

Procjena tržišne vrijednosti zemljišta vrši se kako bi se saznala stvarna cijena objekta. Obično se cijena formira na temelju teritorijalnog položaja mjesta, tržišnih uvjeta, dinamike ponude i potražnje, kao i situacije u gospodarstvu zemlje u vrijeme transakcije. Zahvaljujući sveobuhvatnom utvrđivanju svih ovih čimbenika, moguće je izračunati trošak zemljišne parcele, jer će tvrtka za procjenu prikupiti najrelevantnije podatke koji mogu biti korisni za objektivnu procjenu..

Potreba za aktivnostima procjene

Obično se savjetuje kontaktiranje specijaliziranih tvrtki radi procjene u brojnim slučajevima, među kojima su istaknuti:

- potreba za katastarskom procjenom;

- ako bi se stranica trebala otkupiti iz državnog vlasništva;

- ako je potrebno prenijeti doprinos u temeljni kapital poduzeća;

- u slučaju hipoteke ili zaloga;

- ako je potrebno, odredite cijenu prodaje zemljišta;

- izračun iznosa poreza plaćenog na donacije.

Podjela imovine

Pri diobi imovine potrebna je procjena tržišne vrijednosti zemljišne čestice. To se odnosi na fizičke i pravne osobe. Ako govorimo o pojedincima, tada proces procjene počinje kada se par razvede i izračunava se uzimajući u obzir zgrade koje se nalaze na mjestu. U slučaju pravnih osoba, procjena zemljišta se sastoji od dodjelete vrednovanje udjela svakog dioničara ili suvlasnika društva prema pravnom statusu društva. Često je dioba imovine popraćena sudskim sporovima, zbog kojih se tržišna vrijednost zemljišnih čestica može višestruko utvrditi.

Kada više nasljednika stupi u nasljedstvo, vrši se i potpuna procjena zemljišnih čestica. Ako se jedna od stranaka ne slaže s rezultatima ispitivanja, predmet se prosljeđuje sudu.

Određivanje cijene najma

Ova vrsta procjene često može biti korisna. U ovoj situaciji, pri izračunu cijene zemljišne čestice, kao osnova se uzima razlika između njezine stvarne vrijednosti na tržištu i katalizirane stope najma za područja ove vrste. Trošak prava zakupa izravno ovisi o ovlastima zakupca, opterećenjima i trajanju prava zakupa, pravima na imovinu koja se procjenjuju od strane trećih osoba, kao i o namjeni zemljišta.

Tržišna vrijednost zemljišnih čestica izravno ovisi o čimbenicima kao što su: položaj teritorija; pristupačnost za vozila; dostupnost komunikacija, kao i njihov kvantitativni i kvalitativni sastav. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir podatke geodetskih i inženjersko-geoloških elaborata, čija je važnost prilično velika, posebno pri planiranju građevinskih radova na gradilištu.

Status na određeni datum

Budući da tržište zemljišta karakterizira stalna promjena cijena, procjenu je potrebno izvršiti od određenog datuma. Tržišna vrijednost zemljišnih čestica također varira ovisno o njihovoj namjeni prema papirima, odnosno dopuštenoj namjeni. Svrha podrazumijeva najučinkovitije ili najvjerojatnije raspolaganje teritorijom. Sve se to koristi za utvrđivanje cijene otkupa zemljišta. U ovom slučaju, procjene su podijeljene na zasebne teritorije koje se razlikuju po obliku i prirodi korištenja zemljišta.

Metodologija evaluacije

Dakle, prije nego što odredite cijenu zemljišne parcele, morate odgovoriti na neka pitanja:

- koja je namjena zemljišne čestice, kao i kojom je dopuštenom uporabom ona obdarena;

- koji su prevladavajući načini i vrste korištenja zemljišta u neposrednoj blizini na parcelama;

- koje promjene dolaze na tržištu zemljišta;

- koja se vrsta korištenja zemljišta očekuje u ovom trenutku.

Procjena tržišne vrijednosti zemljišne čestice temelji se na određenim podacima. To obično zahtijeva: definiranje ciljeva procjene; odrediti određeni datum nagodbe; znati pojedinosti o kupcu; imati dokumente koji potvrđuju pravo vlasnika stranice na teritorij, to može biti zakupnik ili vlasnik.

Morate znati i:

- svrha procijenjenog teritorija;

- dopuštenokorištenje zemljišta;

- vrsta korištenja stranice u ovom trenutku;

- položaj objekta koji se procjenjuje u teritorijalnom planu, odnosno njegova prometna dostupnost i neposredna okolina;

- glavne namjene zemljišta u neposrednoj blizini.

Osim toga, mora postojati:

- plan zemljišta;

- informacije o utvrđivanju teritorijalnih granica;

- podaci o prisutnosti nekih poboljšanja, posebice zgrada, građevina, komunikacija koje se nalaze na mjestu, kao i detaljne informacije o njima;

- podaci o prisutnosti tereta u obliku zgrada, komunikacija i objekata koji se nalaze na lokaciji, s detaljnim podacima o njima.

Tržišna vrijednost zemljišnih čestica izračunava se uzimajući u obzir mnoge nijanse. Uz točnu procjenu pod vodstvom iskusnih stručnjaka, svaka financijska transakcija sa zemljištem može se sigurno izvesti.

Čimbenici koji utječu na rezultat

Na različite vrste zemljišnih čestica utječu isti čimbenici kada je riječ o njihovoj procjeni: lokacija, vanjski čimbenici, tržišni uvjeti, namjena i vjerojatnost njezine promjene, moguća dobit dobivena korištenjem. Ono što je važno je procijenjena vrijednost potonjeg.

Procjena tržišne vrijednosti zemljišne čestice vrši se na određeni datum. S vremenom se ova brojka može promijeniti. Preporuča se da procjena budeosnova za maksimalnu učinkovitost. Odnosno, prilikom provođenja istraživanja stručnjaci koriste pretpostavku razumnosti korištenja ovog objekta u skladu sa zakonom, kao i financijske i fizičke stvarnosti. Ispada da se kao rezultat procjene ne izračunava prosječni trošak, već maksimum. Ponekad je dopuštena uvjetna, ali opravdana podjela objekta na više dijelova, koji se odlikuju različitim vrstama, oblicima i drugim značajkama. Često se rezultat istraživanja razlikuje od očekivanog zbog činjenice da trenutna vrsta uporabe ne odgovara maksimalno učinkovitoj. S ovim konceptom treba se pozabaviti.

Maksimalna upotreba

U slučaju da se utvrdi tržišna vrijednost zemljišne čestice, moraju se uzeti u obzir sljedeći čimbenici:

- namjena, kao i dostupnost dopuštenja za određenu vrstu korištenja;

- korištenje stranice nakon činjenice;

- preferirana vrsta korištenja zemljišta u trenutnoj županiji;

- prognoze u vezi s promjenama cijena za slične odjeljke.

Zaključci

Proces procjene uzima u obzir prosječnu cijenu teritorija u području istraživanja, dostupnost prometnih mreža, odsutnost ili prisutnost zgrada, inženjerskih mreža na zemljištu, ekološku situaciju, udaljenost infrastrukture i drugi. Za poljoprivredno zemljište potrebno je procijeniti stvarni prinos usjeva, troškove proizvodnje, trošakprodaje proizvoda u regiji, kao i niz jednako značajnih čimbenika. Ostale vrste zemljišnih čestica vrednuju se na isti način.