Razvoj nekretnina i njegova uloga u gospodarskom razvoju. Pojam, vrste, principi i temelji razvoja

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Razvoj nekretnina je proces u više faza koji može biti rizičan, dugotrajan i složen u današnjem okruženju. Postoje mnoge prepreke koje se mogu pojaviti na putu razvoja nekretnina. Takav proces može potrajati godinama kako bi se projekt doveo od početne faze planiranja do završetka. Projekti razvoja nekretnina također mogu biti vrlo unosne prilike za ulaganja.

koncept

Posljednjih godina pojavio se novi koncept u ekonomskoj terminologiji - aktivnosti razvoja nekretnina. Razvoj ove industrije odnosi se na poduzetničke aktivnosti koje uključuju promjene postojećih zgrada, građevina ili zemljišta, što dovodi do povećanja njihove tržišne vrijednosti.

Razvoj je vrsta poslovanja koja se veže uz stvaranje, rekonstrukciju ili promjenu postojeće nekretnine ili zemljišta u izgradnji višekatnica, maloprodajnih, uredskih, industrijskih i skladišnih prostora, u svrhu dobivanjaprihod od njihovog povećanja cijene.

koncept

Poteškoće unaprjeđenja razvoja građevinske industrije dovele su do ekspanzije znanstvenih i primijenjenih istraživanja u razvoju i implementaciji novih oblika, metoda i sustava upravljanja nekretninama u cilju povećanja konkurentnosti i produktivnosti njihove aktivnosti.

Jedan od ovih oblika je razvoj. Razvoj razvoja nekretnina u Ruskoj Federaciji relativno je nova vrsta poslovanja koja se pojavila kao rezultat trendova tržišne ekonomije iz srodnih poslovnih područja u nekretninama, investicijama i građevinarstvu.

Prema brojkama ruske ekonomske znanosti Mazura I. I., Shapiro V. D., koji su se bavili istraživačkim radom u području upravljanja i razvoja nekretnina, razvoj je poseban proces i vrsta profesionalne djelatnosti (poslovanja) koja povezuje se s kvalitetnom transformacijom nekretnine u cilju povećanja njene vrijednosti.

Razvoj je proces kojim se postiže visokokvalitetna promjena nekretnine.

Na kraju, glavni znakovi razvoja su specifični kvalitativni pokazatelji, odnosno osnovna transformacija i povećanje cijene nekretnine, kao i produktivnost i povrat ulaganja.

S druge strane, razvoj djeluje i kao sustav upravljanja procesom stvaranja i razvoja nekretnine, uslijed čega njezin fizički, financijski i pravnispecifikacije.

Promjena objekta nekretnine tijekom izgradnje događa se na način da se njegova cijena nekoliko puta povećava.

Kao rezultat, fizički procesi razvoja osiguravaju pojavu novih potrošačkih svojstava predmeta koji zadovoljavaju promjenjive potrebe društva. Te promjene mogu biti dramatične i izvana vidljive. Međutim, one su uvijek nužan znak razvoja, nužan uvjet za povećanje financijskog učinka korištenja nekretnine.

Svojstva se mijenjaju tijekom vremena tijekom razvoja kako bi se zadovoljile potrebe društva.

Procesi financijskog razvoja ostvaruju se u obliku povećanja cijene nekretnina kao rezultat izvršenih fizičkih promjena. Pritom povećanje cijene ne osiguravaju nikakve fizičke promjene, već samo one koje zadovoljavaju zahtjeve tržišta i potrebe njegovih kupaca.

Što se ovo više podudara, to je veća vrijednost stvorenog objekta i veća je razvojna učinkovitost.

Produktivnost razvoja će se poboljšati ako zadovolji potrebe kupaca.

Poduzeće po svojoj strukturi može biti diverzificirani investicijsko-građevinski koncern ili holding sa složenim razvijenim sustavom, koji se sastoji od nekoliko organizacija, od kojih svaka zauzima svoje mjesto u određenoj hijerarhiji i ima svoje cilj.

Treba naglasiti da nisu sve organizacije koje sudjeluju uproces kreiranja i realizacije investicijskog i građevinskog projekta, dio su strukture (sustava) razvojne tvrtke.

Mogu biti općinske i privatne tvrtke koje su uključene u određene faze projekta. No, što su više uključeni u ovaj investicijsko-građevinski holding i potpadaju pod opću upravu razvojne tvrtke, to će ova tvrtka raditi produktivnije. Istovremeno će ove tvrtke obavljati određene funkcije upravljanja, organizacije, motivacije, kontrole itd.

Razvoj je nova vrsta poslovne djelatnosti povezana s restauratorskim, inženjerskim, građevinskim i drugim radovima. Nakon završetka ovih radova dolazi do kvalitativne promjene nekretnine i povećanja vrijednosti imovine.

Razlike između ruskog i stranog razvoja

Glavna razlika je u tome što se zapadni razvoj temelji na shemi potrebe stvaranja nekretninskog objekta, koja se temeljila na marketinškom istraživanju. U našoj državi se razvija investicijski projekt za određeno zemljište koje je dostupno za projekt.

Razvoj nekretnina u Rusiji podrazumijeva da naše tvrtke još ne mogu konkurirati stranim, ali ova doktrina postaje sve popularnija zbog razvoja sustava urbanog planiranja i europeizacije modernog društva. Uloga programera postaje sve opipljivija. Oni mogu organizirati temeljnepromjene. Transformacije se vrše na različite načine. Programeri su poslovni ljudi i stručnjaci širokog profila: u području prava, novca i građevinarstva. U Rusiji ih je malo, a cijena njihovih usluga je prilično visoka.

Razvojni zadaci

Središnji cilj razvoja i upravljanja nekretninama je maksimiziranje prihoda od nekretnine. Izvor ovog prihoda je dodana vrijednost koja je stvorena tijekom provedbe projekta kao razlika između cijene objekta i cijene projekta.

Ovdje aktivnost programera mora biti usmjerena na maksimiziranje vrijednosti dovršenog objekta i minimiziranje troškova.

Glavni ciljevi profesionalnog razvoja nekretnina:

1. Učinkovita organizacija procesa odobravanja projekta s vladinim agencijama.
2. Učinkovita organizacija rada s izvođačima, kao i privlačenje pouzdanih izvođača uz minimiziranje cijena i vremena projekta kroz ugovorne ponude. Jedan od glavnih alata za poboljšanje upravljanja građevinskim dijelom (provedbom) razvojnih projekata je uključivanje profesionalnih voditelja projekata sa poznavanjem građevinskih tehnologija.
3. Učinkovita organizacija projektnog financiranja sredstava - formiranje ekonomski isplativog i dobro uspostavljenog mehanizma za raspodjelu financijskih sredstava, koji uključuje kombinaciju različitih izvora sredstava i promjenu omjera između njih kako napredujeteprojekt.

Izvori sredstava za razvojne projekte su: vlasnički kapital, izravno financiranje, posuđena sredstva (uključujući bankovne zajmove, sredstva).

Svaki od ovih izvora ima svoje prednosti i nedostatke. Kao rezultat toga, vlastita sredstva programera obično čine najmanji udio ukupnih sredstava dodijeljenih projektu.

Glavni izvor financiranja projekta u fazi izgradnje su posuđena sredstva i sredstva iz izravnih izvora financiranja, dok se udio potonjih povećava kako se projekt završava. Programer mora biti u mogućnosti kombinirati ove izvore kako projekt napreduje, izbjegavajući nepotrebnu ovisnost projekta o dodjeli sredstava iz zajmova i minimizirajući naknadu za privučena sredstva.

4. Učinkovita organizacija prodaje (najma) objekta, koja se stvara uz sudjelovanje specijaliziranih brokerskih društava. Povećanje kapaciteta prodajnih timova korištenjem različitih načina organiziranja prodaje uključuje: rad putem interneta, korištenje društvenih mreža, prodaju na terenu.

Principi

Jedan od glavnih principa razvoja nekretnina je stvaranje moćnog tima konzultanata koji će raditi u različitim fazama projekta - od marketinških radova do realizacije rada gradilišta. Privlačenje takvih stručnjaka nije jeftino, ali, kao što pokazuje iskustvo, isplativo je.

UključenoSvaki korak u razvoju projekta treba istaknuti glavne točke čijom uspješnom provedbom možete očekivati uspješan rezultat cijelog projekta. Istraživanje tržišta trebalo bi odgovoriti na sljedeća pitanja:

• u kojem sektoru tržišta sada postoje nepopunjene niše i hoće li one ostati u budućnosti;
• koja je moguća razina cijene za prodaju izgrađenog područja;
• koja je prognoza profitabilnosti projekta;
• koja razina konkurencije u određenom sektoru;
• vjerojatni rizici i načini za njihovo smanjenje.

Istraživanje tržišta nekretnina omogućuje vam da pronađete postojeću ravnotežu ponude i potražnje u različitim sektorima i na taj način identificirate nepopunjene niše u kojima nedostaje određenih područja.

Proučavanje prodajne cijene i cijene izgradnje omogućuje vam da pronađete sektore u kojima će učinkovitost razvojnog projekta biti maksimalna.

Veliku pozornost u studiji treba posvetiti prognozama ovih karakteristika, budući da se stanje na tržištu stalno mijenja. Studija bi također trebala sadržavati studiju rada natjecatelja, utvrđivanje njihovih snaga i slabosti.

Pregledi

Uobičajeno je razlikovati dvije glavne vrste razvoja: razvoj uz naknadu i špekulativni razvoj.

Fee-development je vrsta građevinskog posla u kojem razvojna tvrtka ne posjeduje objekt koji se gradi, već se bavi samo čistim razvojem bez investicijskih funkcija. Ova vrsta razvoja jenajmanji rizik.

Tradicionalni razvoj na modernom ruskom građevinskom tržištu podrazumijeva neizostavno sudjelovanje razvojnih fondova u aspektima ulaganja i izgradnje.

Udio uloge građevinske tvrtke u investicijskim projektima kreće se od 100 do 35-40 posto.

Špekulativni razvoj je teži od prve opcije. Programer gradi poslovne nekretnine, poduzimajući akciju kao osnivač projekta. Financijska shema velikih razvojnih projekata složena je kombinacija vlastitih sredstava programera i privučenih ulaganja: bankovnih zajmova i plaćanja budućih zakupaca.

Visoka dobit u špekulativnom razvoju popraćena je visokim rizicima u slučaju neuspjeha projekta. Špekulativni razvoj je najteži oblik odnosa između sudionika u investicijskom procesu na tržištu nekretnina, budući da su nekretnine, proces izgradnje, projektiranje i iznimno teški bankarski poslovi pomiješani u jednom projektu.

Tko je programer?

Programer je tvrtka koja stvara objekt i upravlja tim procesom. Ukupnost svih radova koje izvodi developer je složen investicijski projekt u području nekretnina. Tijekom provedbe projekta, programer (aka programer) nastoji minimizirati rizike i povećati profitabilnost. U nekim slučajevima može djelovati samo kao izvođač i primati fiksnu naknadu od klijenta za svoj rad. Ako programerdjeluje kao inicijator projekta, tada je prisiljen preuzeti sve rizike.

Programer je stručnjak za nekretnine koji je specijaliziran za izradu novih ili renoviranje postojećih nekretnina, njihov uspješan marketing i prodaju. Ovi zaposlenici često rade s partnerima kako bi podijelili rizik i radno opterećenje, a mogu raditi i za velike tvrtke koje se bave razvojem nekretnina u velikim razmjerima ili koriste razvoj nekretnina kao jedno investicijsko sredstvo u raznolikom portfelju.

Ljudi mogu pristupiti karijeri programera iz različitih perspektiva. Programeri mogu imati diplomu iz razvoja nekretnina ili dolaziti kao agent za nekretnine, izvođač radova ili arhitekt.

Raditi kao developer za nekretnine je vrlo težak zadatak. Programeri bi trebali biti u mogućnosti procijeniti širok raspon budućih scenarija i utvrditi jesu li izvodljivi i prihvatljivi. Može pogledati praznu parcelu i vidjeti potencijal u njoj, ili obići oronulu zgradu i izraditi plan za preuređenje i uspješnu prodaju u budućnosti.

Programeri imaju tendenciju da rade u velikim razmjerima, uključeni u izgradnju više jedinica koje mogu obuhvatiti tisuće nekretnina.

Iskustvo u industriji nekretnina je ključno, budući da developer mora dobro poznavati tržište kako bi razumio hoće li projekt biti uspješan ili ne. Programeri također trebaju veze s lokalnim vlastima kako bi im pomogli u susretuprojekti u rasponu od ljudi u uredu koji mogu dati smjernice kako bi pomogli u pomicanju projekta do suradnika za planiranje u općini koji će te projekte pokrenuti naprijed.

Dobar programer također je dio većeg tima. Programer mora surađivati s arhitektima, izvođačima, krajobrazima, političarima, agentima za nekretnine i mnogim drugim stručnjacima kako bi vodili projekt od početka do kraja. Programeri moraju odabrati dobre timove, učinkovito ih organizirati i upravljati njima kako bi zadovoljili potrebe projekta i članova tima, zadržavajući kontrolu nad cjelokupnim razvojem.

Mnogi programeri biraju određeno područje specijalizacije, kao što su stambene nekretnine visoke klase, komercijalne nekretnine, nekretnine srednje klase, stanovanje s niskim prihodima i tako dalje.

Programeri također mogu proširiti geografske granice svojih projekata. Na primjer, razvoj koji je vezan za high-end stambeno tržište u New Yorku neće nužno biti tako uspješan u Minneapolisu.

Fape projekta

Projekt razvoja stambene nekretnine može se podijeliti u tri faze:

1. Rana faza: U početnoj fazi projekt je usmjeren na stručnost, istraživanje i dozvole. Ovo je obično najnedosljedniji dio u trajanju. Ulaganje u ovoj fazi nosi najveće i najrazličitije rizike jer postoji mnogo nepoznatih čimbenika. Neki od glavnih koraka u ovoj fazi uključuju sljedeće postupke:

• procjena okoliša;
• pregledi;
• analiza tržišta i studija izvedivosti;
• stjecanje zemljišta ili osiguranje prava na kupnju zemljišta;
• planovi lokacije, planovi razvoja i planovi izgradnje;
• organizacija financiranja izgradnje;
• poboljšanja infrastrukture.

2. Srednja faza (faza izgradnje): uključuje izgradnju i poboljšanje zgrada. Budući da su predprojektni radovi već završeni, rizici projekta u ovoj fazi značajno su smanjeni, ali ne i potpuno eliminirani. Neki od glavnih koraka u ovoj fazi uključuju postupke:

• prikupljanje sredstava za izgradnju;
• projektni marketing;
• pre-leasing;
• organizacija za upravljanje imovinom (osim ako nije učinjeno tijekom prije-razvoja).

3. Završna faza (operacija): prva je faza životnog ciklusa zgrade. Iako se rizici povezani s predrazvojom i izgradnjom do ovog trenutka mogu eliminirati, stanje stanara je još uvijek ugroženo. Neke aktivnosti u završnoj fazi uključuju sljedeće postupke:

• potražite kupca ako to već niste učinili;
• trajni marketing i leasing;
• odredite strategiju zadržavanja;
• pojačajte upravljanje imovinom;
• postignite stabilizaciju.

A ako se bavimo poslovnim nekretninama?

Kako bi investicija donijelaočekivanom dobiti, morate brinuti o njezinom primjerenom plasmanu i promociji na tržištu. Trenutno je u Rusiji zadatak kompliciran činjenicom da je konkurencija na ovom tržištu iznimno velika. Iz tog razloga, razvoj poslovnih nekretnina je relevantniji nego ikad.

Razvoj komercijalnih nekretnina ima mnoge prednosti za financijere. Glavni su:

• postupno povećanje cijene maloprodajnog prostora, što im omogućuje da uskoro preprodaju prostor po većoj cijeni;
• prilika za zaradu pasivnog prihoda od najma;
• sigurno ulaganje uz najmanji rizik.

U svakom slučaju, sam objekt ima neku vrijednost, jer po potrebi, u bilo kojem trenutku, možete dobiti sredstva od njegove implementacije.

Primjena razvoja u trgovini

Uzimajući u obzir razvoj razvoja maloprodajnih nekretnina, možemo izdvojiti glavne zadatke koji se u ovom slučaju postavljaju investitoru.

Uključuju:

• Marketinško istraživanje tržišta za identificiranje konkurenata i pronalaženje najboljih opcija za privlačenje kupaca u trgovački i zabavni kompleks;
• tražite optimalno mjesto za lokaciju trgovačkog ili poslovnog centra, uzimajući u obzir protok ljudi;
• izrada prijedloga plana lokacije maloprodajnog prostora (podjela na zone).

Za trgovačke centre, cijena najma ovisi ne samo o površini prostora, već i o njegovoj lokaciji - onim točkama koje se nalaze bliže ulazu ili na mjestima velike gužve ljudi htjetikoštati više.

S vremena na vrijeme može biti potrebno privući dodatna ulaganja u izgradnju.

Skladišna nekretnina

Skladišne nekretnine danas su jedan od najatraktivnijih segmenata ruskog razvojnog tržišta. Tržište je još daleko od zasićenja. Ponude kvalitetnih objekata su beznačajne. Potražnja je značajna. Povrat ulaganja je oko 15-17%, a rok povrata je unutar 4-5 godina. Implementaciju projekata u razvoju skladišnih nekretnina provode i veliki developeri i oni srednje veličine.

Zaključak

Dakle, razvoj je sustav ekonomskih, organizacijskih, pravnih i fizičkih odnosa na tržištu nekretnina. Implementacija projekta u ovom području ima priliku primijeniti inovacije i ostvariti profitabilnost na temelju njihovog ulaganja.