Uporedni pristup. Metode utvrđivanja vrijednosti nekretnine

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2025-01-24 13:17

U svjetskoj praksi u području procjene nekretnina koriste se tri pristupa:

• komparativni ili tržišni;
• skupo;
• profitabilno.

Odabir metodologije uvelike ovisi o objektu procjene i stvarnoj situaciji koja se razvila oko određene vrste nekretnine. Međutim, komparativni pristup u određivanju procijenjene vrijednosti i dalje se smatra najpouzdanijim načinom.

Osnovna načela benchmarkinga

Usporedni pristup je skup metoda za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Procijenjena nekretnina uspoređuje se sa sličnim nekretninama.

Procjena se temelji na sljedećim principima:

• Potražnja i ponuda. Ova dva pokazatelja su neodvojivo povezana, ograničen broj ponuda generira određenu potražnju, i obrnuto, što više ponuda, to je manja potražnja.
• Zamjena. Nijedan kupac neće platiti više ako nekretnina sa sličnim karakteristikama košta manje.

Koncept tržišne vrijednosti gotovo je identičan konceptu ravnotežne cijene. Ravnotežna cijena je skup kvantitativnih karakteristika ifaktori cijene koji određuju ponudu i potražnju za artiklom koji se uspoređuje.

Glavni kriteriji za odabir usporedivih nekretnina za procjenu nekretnina

Postoji ogroman broj elemenata koji se uzimaju u obzir u komparativnoj analizi, a njihova kombinacija je gotovo beskonačna. Stoga je analiza ograničena na određeni broj čimbenika koji izravno utječu na cijene.

Elementi za usporedbu. Kvaliteta prava

Svaki teret ili pravo služnosti dovode do smanjenja vrijednosti imovine koja se vrednuje. Odnosno, svako ograničenje prava vlasništva je smanjenje cijene. Ako predmet koji se vrednuje nema takve nedostatke u usporedbi s usporedivim objektima, tada se cijena, naprotiv, povećava.

Za zemljišne čestice dostupnost služnosti nije jedini faktor smanjenja. Prilikom procjene vrijednosti vrlo je važno, prenosi vlasništvo nad zemljištem ili pravo na zakup, trajno korištenje. Posljednja dva prava nazivaju se redukcijskim čimbenicima. Vrlo je važno da li zemljište ima određena ograničenja za daljnje transakcije s njim.

Uvjeti prodaje

Takvi uvjeti se uzimaju u obzir ako procijenjeni predmet stvarno ima karakteristična obilježja kada se prodaje.

Stečaj je redukcijski faktor, odnosno prodavatelj žuri s kupoprodajnom transakcijom, budući da je vrijeme izloženosti objekta tržišta nekretnina očito smanjeno u odnosu na slične objekte.

Na ocjenu također značajno utječu obiteljske veze, partnerstvaodnos, iako je te rizike teško procijeniti.

Ako su prodavatelj i kupac povezani odnosima najma, a planira se sklopiti kupoprodajni ugovor između njih, tada će, naravno, uštedjeti na plaćanju poreza, procijenjeni trošak biti podcijenjen. U ovom slučaju postoji samo jedna motivacija - budući da su stranke u transakciji povezane drugim netržišnim odnosima, dakle, prodavatelj zapravo kreditira kupca. Slična situacija se razvija ako je transakcija pod uvjetima opcije.

Izgledi dobivanja državnih subvencija za razvoj infrastrukture mogu dovesti do povećanja procijenjene vrijednosti stambenih nekretnina. Iznos očekivane povlaštene pozajmice određuje se iz razlike između koncesijskih i tržišnih kredita.

Tržišni uvjeti

Prilagodba prema dolje može se primijeniti ako postoji značajna razlika između tržišne vrijednosti slične nekretnine i nekretnine stručnjaka.

Promjena funkcionalnosti također se može uzeti u obzir u procjeni, jer utječe na ravnotežu ponude i potražnje.

Lokacija nekretnine

Pokretači vrijednosti	Čimbenici koji smanjuju troškove
Neighborhood Prestige Status drugih vlasnika stambenih objekata Rezervirajte područje Dostupnost parkinga Pristupačnost autocestama Prisutnost arhitektonskih spomenika i drugih atrakcija Rekreacijsko područje u blizini nekretnina Jedinstvene arhitektonske značajke zgrade	Udaljenost od centra grada Nema trgovina u blizini Udaljenost od škole i predškolskih ustanova Loša ekološka situacija u regiji Prisutnost tvorničkih i skladišnih poduzeća u blizini posjeda, odlagališta otpada

Fizički faktori (za zemljište)

Uporedni pristup u procjeni zemljišne čestice uključuje prikupljanje karakteristika nekretnine:

• veličina;
• oblik;
• geologija;
• topografija;
• razina pripremljenosti, odnosno da li je zemljište očišćeno od vegetacije, da li su otklonjene nepravilnosti;
• kvalitativni pokazatelji pokrovnosti tla.

Najvažnija je prisutnost ili odsutnost brežuljaka ili padina, kamenih formacija ili jaraka. Također je važno kakva je nosivost zemlje, njezina snaga, prisutnost podzemnih voda. Vrlo je važno postoje li podaci o mogućoj pojavi minerala. Ako se informacije potvrde, tada će zemljište sigurno imati teret u budućnosti.

Opće karakteristike objekta koji se procjenjuje

Pristup usporedbe tržišta je proučavanje karakteristika koje povećavaju vrijednost objekata. To uključuje:

• veličina zgrade ili sobe;
• visina zgrade;
• dostupnost i površina pomoćnih objekata;
• visina stropa.

Bitan je i materijal od kojeg je zgrada podignuta, što je modernija i pouzdanija, to je vrijednost nekretnine veća. Posljednje, ali ne manje važno, je opći izgled cijele zgrade, dostupnost popravaka i zgodan ulaz. Ako je ulaz iz dvorišta, onda će to biti faktor smanjenja.

Nedostatak popravka razlog je za izmjenu izvješća o evaluaciji. Takav se izračun izrađuje na temelju cijene radova popravka ili restauracije, uzimajući u obzir dobit koju će poduzetnik dobiti od ulaganja u izgradnju ili popravak.

Ekonomski čimbenici

Usporedni pristup u nekretninama uzima u obzir moguće uštede na energetskim resursima tijekom rada. Stalno povećanje troškova komunalnih usluga tjera ljude da neprestano razmišljaju o štednji i korištenju alternativnih izvora energije.

Ovaj faktor je posebno važan ako se predmet kupuje za daljnji leasing. Što je veći omjer prihoda i troškova koji će ići na rad zgrade ili prostora, manji je iznos povratnog kapitala u neto prihodu od najma nekretnina.

Ova kategorija također uključuje indikator prisutnosti ili odsutnosti brojila, jesu li poduzete mjere za smanjenje gubitaka topline.

Ostali pokazatelji

Procjena uključuje uzimanje u obzir prisutnosti ili odsutnosti elemenata usluge. Najjednostavniji primjer je ima li kuća lift ili nema. Prisutnost ili potpuna ili djelomična odsutnost svih komunikacija,više povezan s lokalnim sustavom. Ako ima previše nedostataka, tada se provodi korekcija prema dolje. Procjena nekretnina se provodi prema različitim pokazateljima.

Koraci izračuna

Svi usporedni izračuni temelje se na informacijama iz otvorenih izvora o nedavnim transakcijama sa sličnim nekretninama.

Koraci evaluacije:

1. Proučavanje sličnih ponuda u određenom segmentu nekretnina, identificiranje usporedivih nekretnina koje su nedavno prodane.
2. Prikupljeni podaci se analiziraju i svaka ponuda se pojedinačno uspoređuje s nekretninom koja se procjenjuje.
3. Identifikacija cjenovnih karakteristika, dopune izvješća o procjeni vrijednosti.

Dogovaranje prilagođene cijene i izvođenje konačnog troška komparativnim pristupom.

Prednosti komparativnog pristupa

Prije svega, metoda vam omogućuje da odražavate mišljenje samo tipičnih kupaca i prodavača.

Vrednovanje se odražava u tekućim cijenama, uzimajući u obzir promjene financijskih uvjeta, pa čak i inflatorne procese. Procjena je uvijek statički opravdana.

Da biste procijenili određenu nekretninu, ne morate proučavati cijelo tržište nekretnina, već samo slične nekretnine. Tehnika je vrlo jednostavna, s pouzdanim rezultatima.

… i nedostaci

• Prilično je teško utvrditi stvarne cijene.
• Puna ovisnost o aktivnosti i stabilnosti tržišta nekretnina.
• Poteškoćeusklađivanje podataka, ako se slični objekti značajno razlikuju u smislu prodaje.

Na kraju

Suština komparativnog pristupa u procjeni vrijednosti nekretnina jasna je i kupcu i prodavatelju. Tehnika omogućuje strankama da prouče tržište nekretnina i uvjere se da nisu izgubile. Procjena se može provesti na temelju već izvršenih transakcija ili na temelju ponuda drugih prodavača. U svakom slučaju, usporedna tehnika je sistematizacija i usporedba podataka o sličnim nekretninama. Glavna stvar je da odabir sličnih objekata za usporedbu treba uzeti u obzir posebne ili neobične čimbenike, na primjer, prijetnju oduzimanja kolaterala, promjene propisa na lokalnoj razini ili nepoštivanje uvjeta ugovora o zajmu, prisutnost elemenata prisile.