Zajednička imovina stambene zgrade - što je to? Održavanje i popravak zajedničke imovine stambene zgrade

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Stambene zgrade imaju značajnu površinu koja se odnosi na zajedničku imovinu. Koja je specifična upotreba toga? Kako građani donose odluke vezane uz održavanje zajedničke imovine?

Što je zajednička imovina u kući?

U skladu sa zakonskim aktima donesenim u Ruskoj Federaciji, zajednička imovina stambene zgrade zajednički je resurs vlasnika stanova koji se nalaze u nekretnini. Glavni elementi ove infrastrukture mogu se predstaviti u širokom rasponu. U pravilu se radi o prostorima koji ne uključuju stanove, kao i:

- predmeti koji služe za nekoliko soba u kući;

- slijetanja;

- dizala;

- hodnici;

- potkrovlja;

- tehnički podovi i podrumi;

- razne inženjerske komunikacije;

- krovovi;

- strukture koje obavljaju zaštitnu, noseću funkciju;

- razne vrste opreme smještene ukuća izvan stanova;

- zemljište na kojem se nalazi kuća, biljke koje su na njoj zasađene, elementi uređenja koji se nalaze na njoj.

Glavni propisi koji uređuju pravne odnose u ovoj oblasti su Zakon o stambenom zbrinjavanju, kao i Vladina uredba br. Ruska Federacija. U pitanjima održavanja relevantnih objekata potrebno je pročitati već naznačenu vladinu uredbu. Zajedničku imovinu višestambene zgrade karakterizira veliki broj nijansi u smislu korištenja i održavanja.

Proučimo ih.

Osobinosti korištenja zajedničkih kućnih resursa

Vlasnici odgovarajućih prostorija koriste ih u skladu sa saveznim zakonodavstvom Ruske Federacije. Promjena veličine zajedničke imovine kuće moguća je samo uz suglasnost svih vlasnika ove infrastrukture. Osim toga, moguć je prijenos relevantnih prostorija u vlasništvo drugih osoba. Glavna stvar je da se pri provedbi takvih pravnih odnosa poštuje kriterij - zajednička imovina vlasnika prostora u stambenoj zgradi može se prenijeti na korištenje samo ako se ovim postupkom ne krše prava i interesi građana i organizacija.

Zemljišne parcele na kojima se nalaze stambeni objekti mogu se prenijeti na ograničeno korištenje drugim osobama. Ako je prije donošenja zakona koji regulira korištenje zajedničkih kućnih resursa, te stranice netko već koristio, pristup im nijemože biti zabranjeno. Novi teret objekta utvrđuje se sukladno dogovoru između vlasnika stanova i osobe koja će zemljište koristiti. Eventualni sporovi u okviru ovih pravnih odnosa rješavaju se na sudu.

Značajke održavanja uobičajenih kućnih objekata

Proučimo sada kako se provodi održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

U skladu sa zakonima iz područja stambenog prava Ruske Federacije, vlasnici stanova snose troškove zajedničkog rješavanja predmetnog problema. Udio ovih troškova koji pripada pojedinom vlasniku utvrđuje se na temelju udjela u zajedničkoj imovini u vlasništvu osobe. Čak i ako vlasnik stana u njemu ne stanuje, ipak mora platiti naknadu za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Ako osoba ne koristi lift npr. jer živi na 1. katu, tada mora platiti pripadajući element infrastrukture stambenog objekta.

Konkretni popis aktivnosti koje čine održavanje zajedničkih resursa u kući ovisi o karakteristikama pojedinog stambenog objekta, klimatskim uvjetima u kojima se nalazi. U pravilu uključuju:

- periodični pregled imovine, koji provode vlasnici stanova i druge odgovorne osobe radi utvrđivanja nedostataka u strukturi relevantnih objekata;

- osiguravanje funkcionalnosti sustava napajanja;

- čišćenje i sanitacijaobrada prostora, zemljišta na kojem se kuća nalazi;

- odvoz smeća i otpada nastalog radom firmi koje koriste različite prostorije u kući;

- primjena mjera zaštite od požara predviđenih zakonodavstvom Ruske Federacije;

- briga o biljkama zasađenim na zemljištu uz kuću;

- održavanje elemenata krajobraza koji se nalaze na dotičnom teritoriju;

- obavljanje tekućih popravaka objekata, pripremanje za rad u određenoj sezoni;

- provedba mjera usmjerenih na poboljšanje energetske učinkovitosti stambene zgrade.

Može se primijetiti da popis djelatnosti koje čine održavanje i popravak zajedničke imovine stambene zgrade ne uključuje:

- osiguranje funkcionalnosti vrata u stanovima u vlasništvu stanara - vanjski i unutarnji, prozori;

- izolacija balkona;

- zamjena stakla;

- održavanje zemljišnih čestica koje nisu uključene u strukturu zajedničke imovine, uključujući sadnju biljaka na njoj.

Ove zadatke rješavaju vlasnici stanova.

Popravci su među glavnim aktivnostima koje se provode u okviru korištenja zajedničke imovine. Može biti tekući i kapitalni. Proučimo njegove značajke.

Popravak zajedničkih objekata

Popravak se vrši u skladu s odlukom skupštine vlasnika. Sadašnji je dizajniran za sprječavanje habanja, kao i za održavanje funkcionalnosti predmetnih objekata. Kapitalni popravci zajedničke imovine uu višestambenoj zgradi uključuje zamjenu ili rekonstrukciju pojedinih elemenata stambene infrastrukture. Također se proizvodi ako relevantni objekti isteku.

Tekuće (kao i veće) popravke zajedničke imovine u stambenoj zgradi mogu obavljati društva za upravljanje ako im je ta obveza utvrđena odlukama vlasnika. Sudjelovanje u ovim pravnim odnosima isključiva je nadležnost vlasnika stanova. Stanari također određuju opseg i raspored za popravke zajedničkih resursa u domu.

Napominjemo da su društva za upravljanje dužna obavljati tekuće i hitne poslove potrebne za održavanje funkcionalnosti objekata, čak i ako sporazum s vlasnicima ne utvrđuje konkretan popis relevantnih poslova. Za financiranje ovih djelatnosti vlasnici stanova formiraju fond za remont zajedničke imovine višestambenih zgrada. Uzmite u obzir njegove specifičnosti.

Korištenje općeg novčanog fonda vlasnika stanova

Predmetni fond se nalazi na posebnom računu. Otvara se u financijskoj instituciji koja ima nadležnost za obavljanje relevantnih transakcija. Sredstva koja se nalaze na posebnom računu i pripadaju vlasnicima stanova tako se koriste za remont sredstava.

Formiranje odgovarajućegFond se vrši na teret doprinosa najmoprimaca, kao i penala obračunatih na te iznose na zakonom propisan način. U nekim slučajevima je moguće i da banka zaračuna kamatu za polaganje sredstava na predmetni račun. Fond za remont raspoređuje se među vlasnicima stanova srazmjerno visini njihovih doprinosa.

Vlasništvo ovih sredstava pripada vlasniku određenog stana. Ako osoba proda stan, tada njegov kupac postaje i vlasnik udjela u fondu za remont. Vrijedi napomenuti da vlasnici sredstava na zasebnom računu nemaju pravo koristiti ih u druge svrhe, osim za remont zajedničkih sredstava u kući.

Sada proučimo kako se događaji izvode, u okviru kojih vlasnici utvrđuju pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Riječ je o sjednicama glavne skupštine etažnih vlasnika.

Sastanak glavne skupštine vlasnika stanova: značajke događaja

Glavna skupština vlasnika stambenih prostora, u skladu sa zakonima iz područja stambenog prava Ruske Federacije, glavno je tijelo upravljanja kućom. Zapravo, to je i sastanak, pa se stoga može smatrati događajem. Skupština vlasnika ima dnevni red i uključuje formiranje liste odluka donesenih glasovanjem.

Zajednička imovina stambene zgrade su objekti koji, prema rezultatima sastanka vlasnika stanova, mogu biti:

- rekonstruirano;

- dopunjenogospodarske zgrade za razne namjene;

- popravljeno - uključujući pri korištenju fonda za remont.

Na sjednici skupštine etažnih vlasnika mogu se donijeti odluke:

- o formiranju fonda za remont;

- na iznos doprinosa za remont - u odnosu na minimalnu razinu;

- po izboru građanina koji će otvoriti poseban račun relevantnog fonda i obavljati poslove na tom računu;

- o izboru banke koja će opsluživati financijske transakcije vezane uz nagodbe između vlasnika stanova i pružatelja usluga za održavanje zajedničkih sredstava;

- o dobivanju HOA, UK ili druge kompetentne organizacije zajma za velike popravke u kući;

- o izdavanju jamstava za takve financijske transakcije;

- o postupku korištenja zemljišne parcele uz kuću;

- o korištenju objekata uključenih u zajedničke resurse kuće od strane trećih strana - na primjer, u svrhu oglašavanja;

- o osnaživanju osoba koje sudjeluju u potpisivanju ugovora o korištenju predmeta;

- o uvođenju informacijskih sustava u okviru interakcije vlasnika stanova, kao i o određivanju osoba ovlaštenih za korištenje ovakvih tehnoloških rješenja;

- o postupku financiranja troškova vezanih uz uspostavu sastanaka uz sudjelovanje Kaznenog zakona, HOA-e ili druge nadležne organizacije;

- o izboru mehanizama za kontrolu doma;

- o potrebi za tekućim popravcimavlasništvo.

Istražimo kako se dotični sastanci mogu provesti.

Obrasci i postupak održavanja sastanaka vlasnika stanova

Dotična aktivnost može se održati:

- u obliku osobnog glasanja - kada mu vlasnici prisustvuju osobno, raspravljaju o pitanjima i donose odluke o njima;

- glasanjem stanovnika u odsutnosti - na način propisan regulatornim pravnim aktima Ruske Federacije;

- mješoviti oblik.

Regulatorni pravni akti Ruske Federacije također su utvrdili postupak održavanja predmetnog događaja. Prije svega, zakon utvrđuje učestalost održavanja sastanaka kako bi se utvrdilo kako vlasnici kuće koriste zajedničku imovinu stambene zgrade. Ovo je vrlo značajan kriterij u smislu učinkovitosti upravljanja relevantnim objektima.

Dakle, predmetni sastanci se moraju održavati jednom godišnje, osim ako nije drugačije propisano lokalnim propisima koje utvrđuju vlasnici stanova. Osim glavnog sastanka vlasnika, mogu se održavati i izvanredni događaji vezani uz raspravu o različitim aspektima upravljanja kućom. Može ih pokrenuti svaki građanin iz reda vlasnika stanova.

Glavna skupština vlasnika priznaje se kao legitimna ako je kvorum ispunjen. U skladu sa stambenim zakonima Ruske Federacije, trebao bi biti 50% ukupnog broja glasova. Ako kvorum nije ispunjen, održava se druga skupština.

Ako se netko od vlasnika stana odluči staviti na raspravupitanje, na primjer, kako bi se izvanredno provodili tekući popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, onda mora o svojoj inicijativi obavijestiti ostale stanovnike 10 dana prije mjerodavnog sastanka. Osoba treba poslati informaciju o događaju susjedima u pisanom obliku ili objaviti poruke o sastanku vlasnika stanova na posebnim štandovima. Ovaj dokument mora sadržavati:

- podaci o pokretaču vanredne skupštine vlasnika;

- podaci o obliku sastanka;

-datum, mjesto i vrijeme događaja;

- glavna pitanja na dnevnom redu skupštine vlasnika;

- postupak ispitivanja vlasnika stanova s informacijama koje treba razmotriti na sastanku.

Vlasnici stanova s 10% ili više glasova na sastancima mogu se obratiti Kaznenom zakonu ili HOA sa zahtjevom za održavanje glavne skupštine. Ova žalba mora biti u pisanoj formi i sadržavati točke dnevnog reda. U roku od 45 dana nakon primitka relevantnog dokumenta, ali najkasnije 10 dana prije glavne skupštine, Kazneni zakon ili HOA moraju obavijestiti stanovnike o relevantnom događaju.

Ovakve inicijative također se mogu povezati s raspravom o nijansama koje karakteriziraju popravak zajedničke imovine u stambenim zgradama ili, na primjer, korištenje fonda za kapitalne popravke. Inicijator odgovarajućeg sastanka može biti samo društvo za upravljanje ili partnerstvo vlasnika. Istovremeno, dnevni red može uključivatibiti pitanja koja su obično u nadležnosti sastanka vlasnika stanova.

Sada pogledajmo kako se donose odluke vlasnika kuće.

Obilježja donošenja odluka na sastancima vlasnika kuća

Kao što smo već napomenuli, provedba aktivnosti vezanih uz održavanje zajedničkih dobara u kući provodi se na temelju rezultata glasovanja na skupštini etažnih vlasnika. Odgovarajuće odluke donose vlasnici u općem slučaju većinom glasova, ali ponekad je potrebna podrška dvije trećine stanovnika o pojedinom pitanju.

Obilježja glasovanja na zboru vlasnika stanova

Bit će korisno proučiti kako se provodi glasovanje o pitanjima dnevnog reda na odgovarajućim sjednicama. Primjerice, u pogledu postupaka kao što su remont zajedničke imovine višestambenih zgrada ili utrošak sredstava koja će se koristiti u odgovarajuće svrhe. Glasovanje na skupštini etažnih vlasnika može se obaviti osobno ili putem zastupnika koji djeluje na temelju punomoći. Svaki vlasnik ima broj glasova proporcionalan njegovom udjelu u vlasništvu nad zajedničkim resursima u kući. Podaci o osobama koje su sudjelovale u glasovanju upisuju se u zapisnik sa sastanka vlasnika stanova.

Rezultati glasovanja u okviru sastanka vlasnika stanova bilježe se posebnim protokolima, koji su službeni dokumenti. Njihova kompilacija i primjenaodredbe sadržane u njima mogu imati pravne implikacije.

Formuliranje rezultata sastanka vlasnika

Preslike relevantnih protokola ovlašteni građanin mora dostaviti Kaznenom zakonu, HOA-i ili drugoj nadležnoj organizaciji u roku od 10 dana nakon sastanka vlasnika stanova. Zauzvrat, Kazneni zakon, HOA ili neka druga struktura moraju poslati protokol regulatornim tijelima u roku od 5 dana nakon primitka navedenog dokumenta. Ako ti državni organi dobiju 2 ili više izvora odgovarajućeg tipa 3 uzastopna mjeseca, tada moraju pokrenuti neplaniranu provjeru aktivnosti građana u vezi s upravljanjem kućom. Primjerice, ako se stanovnici aktivno raspravljaju o tome koje bi službe za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade trebale činiti mjere za održavanje relevantnih objekata, tada nadležna državna tijela mogu provjeriti koliko je zakonito postupanje građana u sklopu rješavanja takvih problema..

Zapisnik sjednice stanara ne bi trebao sadržavati odluke o pitanjima koja inicijatori skupa nisu uvrstili na dnevni red. O rezultatima sastanka vlasnika stanova stanari se obavještavaju u roku od 10 dana nakon izvršenja odgovarajućeg dokumenta. U pravilu - postavljanjem na posebne stalke. Zapisnik o rezultatima sastanka vlasnika stanova vodi se na mjestu koje sami stanari određuju. Izvori su normativa zapisnik skupštine vlasnika kojim se uređuje kako treba koristiti zajedničku imovinu stambene zgrade.obvezno za sve stanare, pod uvjetom da su pitanja koja se razmatraju na dnevnom redu sastanka u nadležnosti nadležnog tijela upravljanja zgradom.

Na odluke donesene nakon sastanka vlasnika stanova vlasnici stana mogu se žaliti sudu. Primjerice, ako netko od građana nije bio zadovoljan načinom na koji je bez njegovog sudjelovanja određen postupak utroška sredstava za popravak zajedničke imovine stambene zgrade ili ako je glasao protiv i smatra da su mu prava povrijeđena. Osoba se može obratiti sudu u roku od 6 mjeseci od dana upoznavanja s odlukom sastanka vlasnika stambenog prostora.

Dakle, treba koristiti zajedničku imovinu vlasnika u stambenoj zgradi uzimajući u obzir interese svakog stanara. Ima ih pravo izraziti osobno - na sastancima vlasnika stanova ili na sudu.