Procjena zgrada i građevina: dokumenti, pravila i metode

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Procjena zgrada i građevina može se provesti iz više razloga. Najčešće se radi o plaćanju poreza na imovinu, čija visina ovisi o katastarskoj vrijednosti objekta. Kako bi revidirali ovu brojku i napravili manji iznos novca kao porezne uplate, vlasnici naručuju neovisnu procjenu imovine od specijalizirane organizacije. Članak će dati popis potrebnih dokumenata za postupak, kao i pravila i metode po kojima se ova radnja provodi.

Zašto vam je potreban?

Osim razloga za reviziju katastarske vrijednosti objekta, postoji niz drugih okolnosti koje zahtijevaju ocjenu stanja zgrada i objekata:

• Priprema prije prodaje s identifikacijom tržišne vrijednosti na određeni datum. Postupak je neophodan kako bi se izvršila svaka vrsta transakcije (kupoprodaja, zamjena, zakup, upis dionica, itd.).
• Po nalogu suda ili radi razmatranja postupka na sudu.
• Za izračun štete zbog materijalne štete.
• U svrhu dobivanja zajma ili hipoteke.
• Zadodavanje objekta u ovlašteni kapital organizacije.

Kome povjeriti neovisno ocjenjivanje

Stručnjaci savjetuju da se pridržavate sljedećih pravila pri odabiru odgovarajuće tvrtke:

• Postavite pitanje u tražilici, na primjer, u Yandexu, navodeći svoju regiju. To će biti puno produktivnije od traženja oglasa u tiskanim medijima ili intervjuiranja prijatelja i rodbine.
• Proučite reklame nekoliko tvrtki. Što više informacija na internetu, to je tvrtka pouzdanija, ali će njezine usluge biti skuplje.
• Trebali biste pronaći stranicu odabrane tvrtke i proučiti je u smislu razine dizajna, sadržaja, prisutnosti na stranici za kontakt i informacija o vašem pitanju.
• Potrebno je provjeriti postavljanje na stranicama skeniranih kopija dozvola, potvrda koje potvrđuju zakonitost poslovanja tvrtke, kao i potvrda o osiguranju od profesionalne odgovornosti.
• Preporuča se potražiti recenzije na internetu. Naravno, ako ih ima samo dva ili tri, onda to neće biti od presudne važnosti, ali prisutnost negativnih mišljenja kupaca trebala bi upozoriti vlasnika nekretnine.
• Nakon što ste pronašli odgovarajuću opciju, trebate nazvati tvrtku, predstaviti se i razgovarati o temi koja vas zanima. Jasni i sažeti odgovori pomoći će vam da napravite pravi izbor. Nemogućnost prolaska, ulazak na telefonsku sekretaricu, prebacivanje s jednog zaposlenika na drugog bi trebali upozoriti klijenta.

Dokumenti za procjenu zgrada i građevina

Obično ima vlasniknekoliko dokumenata za objekt nekretnine. Da biste saznali koji su od njih potrebni za postupak, obratite se odabranoj tvrtki za procjenu. U pravilu će zaposlenik tvrtke na prvom sastanku ili u telefonskom razgovoru objasniti što treba pružiti stručnjaku za korisničku podršku. Glavni dokumenti koji omogućuju procjenu tržišne vrijednosti zgrada i građevina u vlasništvu pravne osobe su:

• Potvrda o upisu vlasništva nad imovinom.
• Dokumenti o ograničenjima korištenja objekta.
• Potvrđene granice zgrade ili strukture, prikazujući lokaciju.
• Inventarna kartica izdana prema računovodstvenim podacima.
• Uputa o početnom (zamjenskom) trošku i iznosu obračunate amortizacije.

Dokumenti koji se odnose na pravo na zemljište ispod objekta:

• Tehnička putovnica izdana od Zavoda za tehničku inventuru, sa crtežima za predmet.
• Nedostatak dokumenata iz BTI-a podrazumijeva davanje tehničkih specifikacija prema računovodstvenim podacima.
• Popis dugotrajne imovine poduzeća koja se nalazi unutar zgrade ili kao dio građevine, kao i njihova knjigovodstvena vrijednost.
• Projektni dokumenti s objašnjenjem.
• Komisioni akti stvarne amortizacije imovine.

Potvrda o državnoj registraciji

Ovaj dokument bio je legalan do lipnja 2016. i izdavan je za sveobjekti nekretnina. U slučaju promjene vlasnika, adrese, tehničkih karakteristika (na primjer, zbog rekonstrukcije) ili kada su izvršene potrebne prilagodbe u Jedinstvenom državnom registru prava (EGRP), odmah se izdaje nova potvrda.

Od ljeta 2016. godine dokument nije izdan, a vlasništvo možete potvrditi primanjem izvoda iz USRR-a koji vrijedi mjesec dana.

Ograničenja objekata

Ovdje se daju podaci o prisutnosti tereta, najmoprimaca, ugovora, sporazuma i svih ograničenja koja nedvojbeno utječu na konačnu cijenu objekta kao rezultat procjene zgrada i građevina. Od posebne su važnosti razne sudske sporove koje se u vrijeme postupka utvrđivanja vrijednosti predmeta razmatraju na sudovima od strane stručnjaka angažirane tvrtke.

Lokacija

Adresa nekretnine može se potvrditi potvrdom o vlasništvu, izvodom iz USRR-a, geodetskim planom, tehničkom ili projektnom dokumentacijom. Također biste trebali dostaviti stručnjaku koji pruža usluge procjene vrijednosti katastarski broj zgrade, građevine i zemljišta na kojem se objekt nalazi.

Računovodstveni podaci

Obračun dugotrajne imovine u poduzeću se uvijek vodi. U skladu sa zahtjevima PBU 6/01, imovina se stavlja u bilancu. Nadalje, na njemu se nužno pokreće inventarna kartica. Može se ispuniti ručno, što je tipično za male tvrtke. U ovom slučaju su također sve promjene na objektuuneseno ručno. Ali većina poduzeća koristi 1C. Ovdje se podaci o objektu unose u program, a račun se automatski vodi.

U svrhu procjene zamjenske cijene zgrade i građevine, kopija inventarne kartice, ručno ispunjena i ovjerena potpisom ovlaštene osobe, dostavlja se stručnjaku tvrtke koja izvodi radove.

Dokumenti za zemljište

Procjenitelju je potrebno dostaviti podatke o stanju zemljišne čestice ispod zgrade ili građevine. Uz katastarski broj, postoji i popis dokumenata koji uključuje:

• katastarska putovnica ili plan;
• potvrda o vlasništvu (ako je izdana prije 2016.) ili pravo trajnog korištenja, a od 2016. godine - izvadak iz USRR-a;
• ugovor (u slučaju zakupa).

Ukoliko na gradilištu postoje tereti, onda ih je potrebno prijaviti i prilikom sklapanja ugovora s tvrtkom za izvođenje radova na procjeni građevina i građevina.

Tehnički list

Ovakav dokument se obično izrađuje prije postupka upisa vlasništva nad objektom. Ako nekretnina pripada pravnoj osobi, što potvrđuje izvod iz USRR-a, a tehničkih karakteristika od upisa nije bilo promjena, onda je sasvim moguće da procjenitelj dostavi potvrdu o uknjižbi građevine odn. strukturu koju je ranije napravio BTI. Ne morate naručiti novi dokument. Čak i u slučaju kada nije dostupan od vlasnika, možete se obratiti stručnjacimatehnički inventar na lokaciji objekta radi dobivanja duplikata. Ovaj postupak koštat će nekoliko puta jeftinije od izdavanja nove imovinske putovnice.

Ukoliko je predmet kupoprodajnim ugovorom prenesen u nekretninu, a tehnička dokumentacija nije prenesena na novog vlasnika, procjenitelj treba sastaviti kratki opis prema računovodstvenim podacima i potpisati ovlaštenog predstavnika vlasnika.

Drugi dokumenti

Nesumnjivo, kako bi se proces procjene troškova zgrada i građevina odvijao bez problema, trebate sve podatke o nekretnini dostaviti stručnjacima angažirane tvrtke. To se odnosi na slučaj kada je potrebno procijeniti zgradu zajedno s punjenjem, na primjer, opremu koju je teško rastaviti. Dodatno možete pogledati projektnu dokumentaciju. Ako je objekt djelomično uništen, potrebno je izdati potvrde o proviziji koje potvrđuju stvarnu amortizaciju nekretnine.

Za pojedince

Laik najčešće treba koristiti usluge procjene kako bi odredio tržišnu vrijednost stana, kuće ili zemljišta u vlasništvu. U ovom slučaju, popis dokumenata je mali i svodi se na tri točke:

• dokument o vlasništvu;
• katastarska putovnica (za zemljište);
• tehnička putovnica (za zgradu ili stan).

Korišćene metode procjene

Postoje tri metode pomoću kojih stručnjak može odrediti vrijednost:

• Analog, pri korištenju kojegusporediti nedavne cijene prodanih nekretnina. Ova metoda je prikladna za procjenu kuće. Procjenitelj proučava prodaju tekuće godine, zbrajajući prodanu imovinu uz pomoć koeficijenata na onu koja se trenutno procjenjuje. Dakle, u početku pronalazi informacije o prodanom kućištu i prilagođava njihovu cijenu, uzimajući u obzir dostupne karakteristike za procijenjeni analog. Zatim uspoređuje nekoliko sličnih nekretnina u istom segmentu i daje prosječnu cijenu.
• Skupo, koji uzima u obzir sve troškove izgradnje zgrade ili građevine. Najčešće se to odnosi na novoizgrađene stambene objekte s malim površinama. To se odnosi na količinu sredstava koja će biti potrebna u sadašnjem vremenu za ponovno stvaranje potpuno istog objekta od identičnih materijala slične kvalitete ugradnje, pa čak i sa sličnim arhitektonskim rješenjima.

Profitabilno, u kojem se tržišna vrijednost može odrediti s točnošću, uzimajući u obzir isplativost u slučaju ulaganja. Ova metoda je dobra za određivanje cijene poslovnog prostora. Prvo postavite razdoblje za koje će se izračunati profitabilnost. Drugo, procjenjuje se iznos očekivanog prihoda. Treće, izračunava se dobit koju će vlasnik dobiti nakon obračunskog razdoblja. Četvrto, izračunava se zbroj svih prihoda u doglednoj budućnosti

Amortizacija imovine

Svi objekti nekretnina podliježu starenju. U računovodstvu se ovaj koncept definira kao amortizacija čiji se postotak može procijeniti na temelju obračunate amortizacije. Metodeprocjene fizičkog dotrajalosti zgrada i građevina koriste i tvrtke koje se bave utvrđivanjem tržišne vrijednosti nekretnina. Trenutno se prednost daje izračunu, u kojem se utvrđuje trošenje svakog elementa konstrukcije, a zatim se sažimaju svi pokazatelji. Ovom metodom nužno se uzima u obzir zamjenski trošak objekta nekretnine.

Kako rade stručnjaci

Postoji niz pravila koja se pridržavaju prilikom sklapanja ugovora za procjenu zgrada i građevina:

• Analiza objekta koji je ponudio kupac za određivanje cijene.
• Identifikacija služnosti, tereta, hipoteka.
• Jasna definicija vrste imovine uz provjeru dostupnosti metoda izračuna.
• Pronalaženje ograničenja koja mogu ometati rad.
• Analiza informacija koje daje kupac uz utvrđivanje dostatnosti informacija.

Procjenitelj se u svom radu pridržava sljedećih principa:

• Neovisnost od uključenih ljudi i okolnosti.
• Objektivnost procjene.
• Nema sukoba interesa između izvođača i kupca.
• Obvezno sklapanje ugovora o radu.
• Uspostavljanje jasnih dogovora o vremenu i predmetu ankete.

Dakle, prilikom procjene imovine, kupac mora izvođaču dati sve potrebne dokumente za korištenje. O tome će ovisiti rok za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Također slijediomogućiti predstavniku procjeniteljske tvrtke pristup objektu, što je preduvjet za ispunjenje obveza izvođača iz sklopljenog ugovora o djelu.