Hipoteka je registrirani vrijednosni papir koji se izdaje na temelju ugovora

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2025-01-24 13:17

Hipotekarne kredite karakterizira prisutnost kolaterala u obliku nekretnina. Ova vrsta transakcije zahtijeva službenu potvrdu pomoću posebnog dokumenta, jer je zajam za nekretnine zajam prilično velikog iznosa novca. Osim toga, ovdje je riječ o određenom zalogu, čiju ulogu ima kupljena kuća, stan ili drugi stan.

S tim u vezi, ruske banke uvele su praksu izdavanja hipoteke zajedno s ugovorom o hipoteci.

Što je hipoteka

Hipoteka je vrijednosni papir koji regulira odnos između zajmodavca i zajmoprimca.

Zahvaljujući njoj, vlasnik postaje vlasnik dva prava odjednom:

1. Pravo na ispunjenje novčanih obveza po hipotekarnom zajmu bez pružanja drugih dokaza za njegovo postojanje.
2. Pravo korištenja imovine pod hipotekom kao kolaterala.

Da biste preciznije definirali što je hipoteka i kako se razlikuje od ugovora o hipoteci, pogledajte sljedeću tablicu:

Uvjeti	Hipoteka	Ugovor o hipoteci
Status	Hipoteka je vrijednosni papir koji može biti sudionik u transakcijama u banci i između banaka	Službeni dokument sa zakonskom snagom
Mogućnost izmjene	Nema prilike, za to morate sastaviti novu hipoteku	Možda, ali ako se obje strane slažu
Tko potpisuje	Zajmoprimac i zalogodavac	Zajmodavac i zajmoprimac
Mjesto registracije	Usluga registracije	Notar
Informacije o depozitu	Kolateralni objekt je detaljno opisan	Kolateral se spominje samo
Sadržaj	Jamstvo za ispunjenje obveza strana	Opis pravnih odnosa za izdavanje i otplatu stambenog kredita

Opće informacije

Hipoteka je dužnički vrijednosni papir, čiji učinak prestaje tek nakon potpune otplate svih obveza zajmoprimca prema vjerovniku. Sve dok njezina valjanost nije istekla, banka nositelj prava može ponovo založiti ili prodati hipoteku drugim financijskim i kreditnim organizacijama. Naravno, samo uz osobni pristanak zajmoprimca. Međutim, to nema značajnijeg utjecaja na samu sigurnost.donosi: uvjeti ugovora o hipoteci, kao i uvjeti hipoteke, su nepromijenjeni.

Ruska kreditna praksa ne predviđa obvezno izvršenje ovog papira. Velike banke, na primjer, ne smatraju potrebnim obvezivati zajmoprimca da potpiše hipoteku, jer imaju impresivnu financijsku imovinu u svojim rezervama, odnosno ne riskiraju da izgube značajan iznos za sebe. Ali ne tako veliki sudionici na kreditnom i financijskom tržištu inzistiraju na hipoteci kako bi se zaštitili.

Važna značajka hipoteke je da su njezini uvjeti superiorniji u odnosu na ugovor o hipoteci. Ispada da će u slučaju nepoštivanja obveze biti ispunjene prema odredbama hipoteke.

Ugovor o hipotekarnom kreditu je glavni dokument ove transakcije, on potvrđuje hipoteku, a hipoteka je njezino jamstvo. Originalnu hipoteku čuva banka koja je odobrila kredit, dok zajmoprimac dobiva kopiju ovjerenu kod bilježnika.

Hipoteka je vrijednosni papir čije nominalno vlasništvo ne dopušta financijskoj instituciji da ga prenese na treće strane bez pismenog dopuštenja zajmoprimca.

Suština hipoteka

Hipoteka je poveznica između tržišta nekretnina i vrijednosnih papira. Bit hipoteka je refinanciranje, odnosno hipotekarni dug se može prodati ili staviti pod hipoteku. Institucija hipoteke uvedena je sasvim nedavno, što nedvojbeno znači napredak u razvoju tržišta dužničkih vrijednosnih papira. Tako će banke moći prodavati dug na sekundarnom tržištu i tako sebi osigurati opsežnu gotovinsku bazu za dugoročne kredite.

U hipoteci, najvažnije je masovno kreditiranje banaka stambenih objekata u izgradnji i spremnih. Dugoročni stambeni krediti ne mogu se temeljiti samo na depozitima i drugim štednim računima. Masovno i dugoročno kreditiranje za izgradnju i kupnju privatnih nekretnina zahtijevaju mogućnost refinanciranja, uključujući i na burzi. Svjetska financijska povijest dokazala je nemogućnost normalnog razvoja tržišta stambenih kredita bez hipoteka.

Uvjeti za izdavanje hipotekarne obveznice

Ovaj vrijednosni papir može se izdati pod tri uvjeta:

• glavna obveza je novčana;
• prilikom sklapanja ugovora o hipoteci naznačuje se iznos duga po njemu ili kriteriji po kojima se može utvrditi;
• ugovor o hipoteci mora sadržavati klauzulu o pitanju hipoteke.

To ne znači da hipoteka ili glavni ugovor više ne vrijede. Oba i dalje vrijede. Ali treba imati na umu da je hipoteka vrijednosni papir čije su obveze osigurane kolateralom. Nositelj može naplatiti predmet hipotekarnog kredita ili dobiti ovrhu po glavnom ugovoru upravo na temelju hipoteke, a ne temeljem hipoteke ili glavnog ugovora. Osim toga, jedna od značajki hipoteke trebala bi uključivati obveznu državnu registraciju ove vrijednostipapir.

Zalogodavac izdaje dokument. Hipoteka je ugovor o zalogu koji se izdaje u jednom primjerku, u pisanom obliku, na posebnom obrascu standardnog obrasca. Državna registracija hipotekarne obveznice zahtijeva pojedinačni registarski broj i pečat, bez kojih se ovaj vrijednosni papir smatra nevažećim.

Kategorije objekata

Hipoteka je vrijednosni papir osiguran jednim od objekata sljedećih kategorija:

• stanovi, stambene zgrade i njihovi dijelovi;
• nedovršeni objekti;
• zemljišta;
• garaže, vrtne kućice, dače i druge potrošačke zgrade;
• plovila unutarnje plovidbe, brodovi i zrakoplovi, svemirski objekti.

Hipoteka se ne može izdati ako je predmet ugovora nekretnina s određenim svojstvima, kao što su:

• zemljište;
• poduzeće kao jedinstven i nedjeljiv imovinski kompleks;
• šuma, itd.

U ugovoru o hipoteci, pravo zakupa može biti naznačeno kao predmet.

Što je hipoteka na tržištu vrijednosnih papira

Hipoteka je osigurana dužnička obveza. Tvrtka koja posjeduje portfelj takvih hipoteka ima pravo pokrenuti izdavanje vlastitih obveznica kako bi privukla dodatna sredstva. Otplaćuju se plaćanjem kamata na hipoteke u vlasništvu tvrtke koja je izdala obveznice.

Hipoteka na tržištu vrijednosnih papira je dokument koji ispunjava niz zahtjeva. Konkretno, mora biti doslovna, odnosno određeni detalji moraju biti prisutni na papiru. Nedostatak svih njih automatski će poništiti njegovu vrijednost.

Osim točaka i podataka utvrđenih zakonom, hipoteka može sadržavati podatke koje su odredili založni vjerovnik i zalogodavac. Na primjer, to mogu biti određene sankcije koje se primjenjuju na zajmoprimca u slučaju kašnjenja u plaćanju sljedećeg plaćanja ili neke dodatne mogućnosti koje uključuju očuvanje založene imovine. Banka ima pravo samostalno, bez sudjelovanja dužnika, postaviti ove dodatne uvjete.

Prijenos hipoteke i njegove pravne implikacije

Prijenos hipoteke u pravnom smislu podijeljen je u dvije faze:

• sastavljanje indosamenta u korist indosanta (bilo koje treće strane);
• stvarni prijenos originala.

Indosant (onaj koji prenosi vrijednosni papir) dužan je dužniku dostaviti pismenu obavijest o činjenici prijenosa hipoteke. Nakon primitka dokumenta, indosant postaje vlasnik svih prava hipotekarnog vjerovnika prema hipoteci i glavnim ugovorima. Indosant mu je odgovoran za stupanj pouzdanosti podataka sadržanih u prenesenom vrijednosnom papiru. Osim toga, prijenos hipoteke znači potvrdu indosanta o savjesnom izvršavanju svih obveza dužnika prema ugovoru. Nakonprijenos papira, zalogodavac se odriče svake odgovornosti prema indosantu za neispunjavanje dužnikovih obveza.

Međutim, postoji klauzula u Zakonu o hipoteci koja predviđa određivanje uvjeta odgovornosti. Tako kupac hipoteke povećava vlastitu udobnost i sigurnost svoje investicije.

Refinanciranje hipotekama

Zakon o hipotekama predviđa nekoliko načina refinanciranja hipotekama:

• prodaja hipoteke;
• njena kaucija;
• prodaja ovog dokumenta uz obvezni uvjet njegove ponovne kupnje;
• Izdavanje vrijednosnih papira osiguranih hipotekom.

Vrlo važna nijansa u ovom pitanju je da hipoteku možete refinancirati samo dok dužnik ne ispuni sve obveze po kreditu.

Prednosti i nedostaci hipotekarnih vrijednosnih papira

Prednosti izdavanja hipotekarnih obveznica i certifikata su:

• primanje od hipotekarnog tržišta financijskih sredstava za proširenje raspona hipotekarnih kredita;
• Ulagači primaju vrijednosne papire s visokim povratom i jamstvima.

Nedostatak hipotekarnih obveznica i certifikata za vlasnika je mogućnost otplate kredita od strane dužnika prije roka. Rizik povrata nominalne vrijednosti certifikata je visok, zbog čega će imatelj hipotekarnog vrijednosnog papira biti lišen dugoročne dobiti u obliku kamata.