Prihodovni pristup procjeni nekretnina i poslovanja. Primjena dohodovnog pristupa

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Prihodovni pristup je cijela kombinacija metoda za procjenu vrijednosti nekretnine, imovine organizacije, samog poslovanja, u kojem se utvrđivanje vrijednosti vrši pretvaranjem ekonomskih koristi koje se očekuju u budućnosti. Teorijski temelji takvog pristupa prilično su uvjerljivi. Vrijednost ulaganja je vrijednost budućih koristi do danas, diskontiranih po stopi povrata koja odražava rizičnost ulaganja.

Ovo je razumno i prikladno za svako operativno poduzeće koje se koristi u području proizvodnje i prodaje imovine, kao iu svom poslovanju, podložno stvaranju pozitivne dobiti. Vrijednost investicijskih rizika u procijenjenom poslu prikazana je diskontiranom stopom. U ekonomskom smislu, to je sada stopa povrata koju investitori zahtijevaju na uloženi kapital u usporedive objekte ulaganja prema razini rizika, ili je to stopa povrata na alternativne opcije ulaganja s usporedivim rizicima u trenutku procjene.

Značajke

Primjena prihodaPristup se u praksi pokazuje kao prilično težak zadatak, budući da je potrebno procijeniti svaku bitnu odrednicu troška – stopu povrata i profita. Ako se ove metode koriste za ocjenjivanje poduzeća, onda je imperativ provesti temeljitu analizu svih njihovih ključnih elemenata, uključujući trošak, promet poduzeća, koji imaju izravan utjecaj na dobit, troškove i rizike koje stvara svaki pojedini element.

Prihodovni pristup vrednovanju poslovanja se često koristi. Na primjer, ako govorimo o akviziciji ili spajanju, onda se ova metoda koristi mnogo češće od skupe ili tržišne. Kapitalno ulaganje kupca sada se vrši uz očekivanje da će se u budućnosti primiti neto novčani tokovi, koji se ne mogu nazvati zajamčenim, budući da ih karakteriziraju određeni rizici. Pristup dohotku obuhvaća ove ključne determinante vrijednosti, dok korištenje tržišnog pristupa obično zahtijeva omjer cijene i zarade ili neki drugi sličan višekratnik zarade u retrospektivi, bez uzimanja u obzir budućnosti.

Tržišni višestruki su inherentno nepouzdani i ne pružaju istu razinu temeljitosti koja se može postići korištenjem pristupa prihoda s predviđanjima budućih prinosa i diskontnih stopa. Na primjer, omjer cijene i zarade koji se primjenjuje godišnje ne odražava na odgovarajući način očekivane promjene u budućim godinama. ispravankorištenje omjera pruža priliku za pokazivanje općih preferencija investitora i često ih navode prodavači ili izvori iz industrije.

Koristite

Podatke o proračunu poduzeća također je potrebno analizirati i zaštititi, zbog čega je potrebno izvršiti promjene i razraditi financijske posljedice izrađenog plana, prognoza i osnovnih prijedloga. Prihodovni pristup poslovnom vrednovanju mjeri sve pretpostavke koje se odnose na to da li određene koristi od stjecanja proizlaze iz rasta prihoda, smanjenja troškova, poboljšanja procesa ili smanjenja troškova kapitala. Uz pomoć takvog pristupa sve se to može mjeriti i raspravljati. Osim toga, može se koristiti za određivanje vremena očekivanih koristi, kao i za demonstriranje pada vrijednosti poduzeća kako se koristi pomiču u dalju budućnost.

Upotreba pristupa dohotku omogućuje kupcima i prodavačima mogućnost izračuna fer tržišne vrijednosti poduzeća, kao i njegove investicijske vrijednosti za jednog ili više strateških kupaca. Ako je ova razlika prikazana dovoljno jasno, prodavači i kupci mogu lako prepoznati sinergijske prednosti i donijeti informirane odluke.

Kada se pri vrednovanju poslovanja koristi prihodovni pristup, mora se imati na umu da se izračunata vrijednost sastoji od vrijednosti sve imovine koja se koristi u obavljanju neposredne djelatnosti. NAU okviru korištenog pristupa postoji nekoliko metoda za evaluaciju koje su od najvećeg interesa. Posebno su primjenjive takve metode dohodovnog pristupa: kapitalizacija i diskontiranje novčanih tokova. Možete ih detaljnije razmotriti.

Metode

Upotrebom metode kapitalizacije novčanog toka, ukupna vrijednost poduzeća se otkriva ovisno o novčanim tokovima generiranim imovinskim potencijalom poduzeća. Novčani tokovi poduzeća ili poduzeća u cjelini su razlika između svih priljeva i odljeva financijskih sredstava za određeno obračunsko razdoblje. Obično se za izračune koristi razdoblje od jedne godine. Tehnika je pretvaranje reprezentativne razine očekivanog novčanog tijeka u sadašnju vrijednost dijeljenjem ukupnog iznosa novčanog tijeka s pretpostavljenom stopom kapitalizacije. U ovom slučaju, tok prihoda s određenim prilagodbama je prikladan.

Za korištenje konvencionalne metode novčanog toka, zbrajanje neto dobiti (izračunato nakon oporezivanja) nenovčanih troškova koristi se za određivanje iznosa apsolutnog novčanog toka do kapitalizacije. Ova metoda izračuna može se smatrati pojednostavnjenom od izračuna slobodnog novčanog toka, koja uzima u obzir potrebna kapitalna ulaganja i potrebu za nadopunjavanjem obrtnog kapitala kao dodatak.

Diskontiranje novčanih tokova

Ova metoda se u osnovi temelji samo na očekivanim novčanim tokovima koje generira samo poduzeće. Njegova karakteristična razlika je u tome štoprocjena troškova potrebna je za izračunavanje definicije reprezentativne razine novčanog toka. Ova metoda se u razvijenim zemljama najviše koristi zbog činjenice da se njome mogu uzeti u obzir sve razvojne perspektive. Novčani tok u općim uvjetima jednak je zbroju neto prihoda i amortizacije, uz oduzimanje povećanja neto obrtnog kapitala i kapitalnih ulaganja.

Postoje sljedeći uvjeti za korištenje metode diskontiranog novčanog toka:

• ima razloga vjerovati da će se buduće razine financijskih tokova razlikovati od sadašnjih, odnosno govorimo o poduzeću u razvoju;
• postoje prilike za razumnu procjenu budućih novčanih tokova prilikom korištenja poslovne ili poslovne nekretnine;
• objekt je u izgradnji, u potpunosti ili djelomično;
• poduzeće je veliki multifunkcionalni objekt komercijalnog značaja.

Prihodovni pristup procjeni vrijednosti nekretnina kroz metodu diskontiranog novčanog toka je najbolji, ali je njegova upotreba vrlo naporna. Postoje procjene koje se ne mogu napraviti bez korištenja ove metode. Među njima je izrada investicijskog projekta s njegovom naknadnom evaluacijom.

Prednosti metode popusta

Ako prakticirate prihodovni pristup vrednovanju nekretnina ili poslovanja putem metode popusta, možete identificirati neke glavne prednosti. Prije svega, govorTo znači da buduća poslovna dobit izravno uzima u obzir samo očekivane tekuće troškove proizvodnje proizvoda, a zatim i njihovu prodaju, a buduća kapitalna ulaganja vezana uz održavanje i proširenje proizvodnih ili trgovačkih objekata odražavaju se u prognozi dobiti samo posredno kroz njihovu tekuću amortizaciju.

Važne točke

Procjena objekta prema dohodovnom pristupu s nedostatkom dobiti ili gubitka kao pokazatelja kalkulacija ulaganja provodi se prilagođena činjenici da dobit služi kao pokazatelj računovodstvenog izvještavanja, stoga je podložna značajnim manipulacijama u tijek rada.

Metoda diskontiranog novčanog toka uključuje tri grupe modela:

• dividende s popustom;
• preostali prihod;
• diskontirani novčani tokovi.

Ako se prakticira prihodovni pristup u skladu s modelom diskonta dividende kao dokaz novčanog toka, koriste se isplate dionica. Unatoč činjenici da je model značajno uobičajen u inozemnoj praksi za određivanje i ocjenjivanje vrijednosti imovine poduzeća, on ima dosta nedostataka. U modelima sa zadržanom dobiti ne postoji stupanj računovodstva. Postoji razlika u politici dividendi ne samo za pojedina poduzeća, već i za zemlje u cjelini. Ova metoda se ne može koristiti u poduzećima koja nemaju profit. Ovaj model je najprikladniji za izračun vrijednosti manjinskih udjela.

Model preostalog prihoda

Prihodovni pristup vrednovanju kroz model rezidualnog pristupa pretpostavlja da iznos ostatka prihoda, odnosno razlika između stvarne dobiti i dobiti koju su dioničari predvidjeli u trenutku kupnje samog društva ili njegove dionice, koristit će se kao pokazatelj novčanog toka. Ako je vrijednost poduzeća izračunata na temelju pretpostavki u skladu s ovim modelom, tada će biti jednaka zbroju knjigovodstvene vrijednosti sa sadašnjom vrijednošću očekivanog iznosa dohotka preostalog nakon toga. Ovaj model pokazuje značajnu osjetljivost na kvalitetu podataka prikazanih u financijskim izvještajima. Za ruske uvjete, adekvatnost takvih informacija podložna je značajnim sumnjama.

Pogodnost za dioničare

Naravno, dioničari ili dioničari poduzeća koje ima određenu povijest, kao i činjenice isplate dividendi, mogu koristiti diskontni model za izračunavanje vrijednosti vlastite tvrtke. Situacija je takva da su dioničari poduzeća u ovom sektoru rijetko manjinski, pa bi za njih najprikladniji način bio korištenje dohodovnog pristupa u vrednovanju nekretnina i poslovanja kroz model diskontiranog slobodnog novčanog toka. U ovom sustavu ključni su slobodni novčani tokovi s diskontiranim stopama ili očekivani povrat na uloženi kapital. Najveći problem pri korištenju ovog modela je točnost prognoze slobodnog novčanog toka, kao i adekvatno određivanje diskontne stope.

Ako se primjenjuje dohodovni pristup kako je gore definiran, tada kada se koristi metoda diskontiranog novčanog toka, prihod koji se očekuje od poslovanja uzima u obzir predviđene novčane tokove koji se mogu povući iz opticaja nakon potrebnog ponovnog ulaganja dijela novčana dobit. Kao pokazatelj, novčani tokovi ne ovise o računovodstvenom sustavu koji koristi poduzeće i njegovoj politici amortizacije. Istodobno se moraju uzeti u obzir svi novčani tokovi – priljevi i odljevi. Procjena financijskog značenja diskontiranja gotovine pokazuje se takvom da se kao rezultat ovih procesa oni smanjuju za iznose koji bi bili dostupni ulagaču do trenutka kada je zaprimio navedeni novčani tok, pod uvjetom da je uložio svoj sredstva ne u ovom poslu trenutno, već u nekom - nekom drugom investicijskom sredstvu javne prirode, na primjer, likvidni vrijednosni papir ili bankovni depozit.

Dodatne tehnike

Prihodovni pristup, čiji je primjer ranije opisan, u posljednje se vrijeme sve rjeđe koristi, a sada je metoda vrednovanja postala najčešća. Koristi se za vrednovanje svih vrsta imovine, a temelji se na ideji da se svaka imovina koja dijeli osnovne karakteristike opcija može vrednovati kao ova opcija. Trenutno se pristup dohotku najčešće napušta u korist modela određivanja cijene opcija (odnosno Black-Scholes modela).

Takav sustav, ako se koristi, omogućuje procjenu ukupnog troška kapitala tvrtke ili poduzeća u slučaju da posluje s velikim gubicima. Ovaj model ima za cilj dodatno objasniti zašto trošak vlasničkog kapitala poduzeća nije nula, čak i ako vrijednost cijelog poduzeća padne ispod nominalnog iznosa duga. Ali čak i uzimajući u obzir ovu prednost, može se primijetiti da je Black-Scholesov model za procjenu vrijednosti ruskih poduzeća u ovom trenutku sve više teorijski. Glavni problem zbog kojeg se ovaj model ne može primijeniti na domaće tvrtke je nedostatak nekih dokaza za parametre modela, koji su bitni.

Zaključci

Prihodovni pristup vrednovanju poslovanja i nekretnina postao je mnogo rjeđi, a to se događa iz mnogo razloga. To se posebno odnosi na nedostatke, zbog kojih postoje poteškoće u njegovoj upotrebi na potrošačkom tržištu. Prije svega, treba istaknuti koliko je teško predvidjeti buduće troškove usluga i proizvoda, materijala i sirovina, kao i niz drugih pokazatelja troškova. Pritom se može govoriti o određenoj subjektivnosti stručnih ocjena. Osim toga, problem je i u slaboj otkrivanju informacija o ruskim poduzećima, a zapravo je potrebno za kompetentne izračune i sastavljanje Black-Scholesovog modela. To je uglavnom zbog niske korporativne kulture takvihpoduzeća.

Velika većina dionica, uključujući i velike udjele, koncentrirana je u rukama malog broja ljudi, a udio manjinskih dioničara i malih vlasnika, čiji je udio vrlo mali, u temeljnom kapitalu je neznatan. Ispada da mnoga poduzeća jednostavno nisu zainteresirana za otkrivanje bilo kakvih informacija. Zbog toga je izračun po prihodovnom pristupu osjetno kompliciraniji u odnosu na većinu industrija i poduzeća u Rusiji. U drugim uvjetima radi najbolje, pokazujući sve svoje prednosti i pouzdanost.