Kako provjeriti programera: metode i preporuke

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Kada kupujete kućište u fazi izgradnje, morate se tisuću puta uvjeriti u pouzdanost programera. Kako provjeriti tvrtku i razumjeti može li joj se vjerovati? Uostalom, cijena nekretnina danas je toliko visoka da većina građana mora uzeti višemilijunske hipotekarne kredite i otplaćivati ih dulje od godinu dana, stoga je važno otkloniti i najmanji rizik. Naučit ćete kako provjeriti programera, na koje informacije i dokumente trebate obratiti posebnu pozornost u članku.

Zašto se ne možete osloniti na sreću

Postoji nekoliko načina za provjeru pouzdanosti graditelja prilikom kupnje stana u fazi iskopa ili izgradnje. Vjerujte svom novcu treba biti samo građevinska tvrtka s besprijekornom reputacijom. Savjesnost i iskustvo u građevinarstvu važni su, ali ne i jedini pokazatelji pouzdanosti tvrtke. Uz njih bitna je i financijska stabilnost, odnosno dostupnost različitih izvora financiranja i administrativnih sposobnosti. Rizici kupca, vjerojatnost "zamrzavanja" izravno ovise o tim kriterijimaizgradnja ili kašnjenje u puštanju u pogon gotovog objekta.

Na aktivnosti investitora kao pravne osobe ili individualnog poduzetnika utječu različiti ekonomski čimbenici, promjene u zakonodavstvu, trendovi na tržištu nekretnina, tečajevi i drugi uvjeti koji ne ovise o samoj građevinskoj tvrtki, svoj ugled i dobru vjeru. U radu tvrtke s dugogodišnjim iskustvom i solidnim imidžom mogu se pojaviti poteškoće i nepredviđene okolnosti. Međutim, takva će tvrtka, za razliku od manje poznatog i neprovjerenog developera, moći pronaći izlaz iz teških situacija bez nanošenja štete krajnjem potrošaču. Zato je iznimno važno znati kako provjeriti programera. To će vam omogućiti da shvatite možete li mu vjerovati svoj teško zarađeni novac.

Informacije na web stranici

Prvi i najlakši način da upoznate građevinsku tvrtku je da posjetite njezinu službenu web stranicu. Obično se osnovne informacije o programeru nalaze u odjeljku "O nama" ili "O tvrtki". Sadrži podatke o razdoblju postojanja na tržištu, povijesti razvoja, postignućima, nagradama. Na istom mjestu neke tvrtke objavljuju podatke o menadžerskoj razini i sastavu upravnog odbora.

Informativni i analitički članci o nezavisnim specijaliziranim resursima ("Pokazatelji tržišta nekretnina", "RBC Nekretnine" itd.) bit će korisni. Informacije o programeru možete dobiti putem bilo koje tražilice. Ali bespogovorno vjerujte onome što je napisano na stranici u odjeljku "Mediji o nama" ili "Recenzije",definitivno se ne isplati.

Ne propustite stranicu "Projekti". U ovom dijelu tvrtka postavlja već provedene projekte, ako ih ima. Usput, njihova odsutnost može ukazivati na to da je programer novak u svom poslu. Bilo bi pogrešno objektivno suditi o iskustvu tvrtke prema onim objektima koji su u fazi implementacije ili planiranja, jer tzv. "papirnati projekti" svjedoče samo o ambicijama developera, ništa više.

Ukoliko se na službenoj web stranici nalaze na uvid predani objekti, obratite pozornost na regiju u kojoj su izgrađeni. Ova činjenica pomoći će provjeriti programera. U pravilu, prisutnost nekoliko uspješno završenih projekata ukazuje na to da investitor ima dobre odnose s općinskim tijelima, što znači da su malo vjerojatni bilo kakvi problemi u vezi s dobivanjem dozvola, ugovaranjem tehničkih uvjeta i opskrbom energijom.

Suradnja s partnerima

Procjenjujući pouzdanost programera, obratite pažnju na njegove ključne partnere. Ako to uključuje velike banke s državnim sudjelovanjem, a vodeće građevinske tvrtke djeluju kao glavni izvođači, nema sumnje u ispravnost vašeg izbora.

Postoji još jedna metoda za provjeru graditelja. Sastoji se od proučavanja investicijske politike poduzeća. Osim toga, ako je glavni investitor tvrtke gigantska financijska korporacija, onda sigurno nema potrebe za brigom. Prije velikih ulaganja u posao, veliki ulagačitemeljito proučavaju razvojne projekte, obavljaju brojne inspekcije aktivnosti developera i samo ako nemaju pitanja potpisuju ugovor. Zauzvrat, programer, ukazujući na partnerstvo s vodećom korporacijom, cijelom tržištu pokazuje integritet svoje reputacije.

Informacije o izvorima financiranja sadržane su u deklaraciji projekta. Ovaj dokument se također može pronaći na web stranici programera. Uz njega se navodi i naziv banke ili druge organizacije koja financira gradnju. Ovo je posebno važno jer suradnja s malom ili nepoznatom tvrtkom zapravo može biti povezana. Ostali izvori su sredstva krajnjih kupaca prenesena prema DDU ugovorima.

Da bi provjerili pouzdanost programera u zajedničkoj gradnji, u pravilu obraćaju pažnju na prisutnost valutnih rizika. Pojavljuju se ako programer vrši sva plaćanja u dolarima ili eurima. Najmanja kolebanja tečaja dovest će do ozbiljnih gubitaka za ulagače. Ako se sve operacije vezane uz projekt provode u rubljama, to eliminira rizike investitora.

Financijske mogućnosti razvojne tvrtke

Obilježja investicijske snage tvrtke uključuju nezavisnu strategiju prodaje. To podrazumijeva provedbu projekta od strane programera na račun ulaganja vlastitih ili kreditnih sredstava, bez sudjelovanja kupaca. Obično se takvi objekti prodaju na kraju procesa izgradnje,kada su gotovo spremni za puštanje u rad. Ako je programer počeo prodavati stanove, ali još nije pripremljena ni temeljna jama, potrebno je proučiti projektnu deklaraciju, u kojoj su navedeni izvori financiranja. Ako su oni pretežno vlasnici dionica, najbolje je pažljivo procijeniti svoju odluku o kupnji.

Adekvatnost politike cijena još je jedan argument u korist programera. Kako provjeriti kada kupujete jeftin stan, u čemu je kvaka? Očigledna jeftinost prijedloga ne ukazuje uvijek na njegove prednosti. Najčešće stanovi koji se prodaju po cijeni znatno nižoj od tržišne ukazuju na nedostatak resursa tvrtke. Međutim, umjereno smanjenje cijena tijekom sezonskih promocija sasvim je normalno na tržištu nekretnina.

Financijsko blagostanje tvrtke često se izražava njezinim publicitetom. Plasman vlastitih dionica u javnom vlasništvu na domaćem ili inozemnom tržištu dionica potvrđuje činjenicu da je programer prošao brojne postupke provjere i dobio visoke stručne ocjene. Ova činjenica ukazuje da ulagači u dionice vjeruju tvrtki i podržavaju njen model korporativnog upravljanja i financijske politike.

Portali za nekretnine, koji objavljuju ocjene ruskih građevinskih tvrtki, mjesto su na kojem možete provjeriti developera prema njegovim kvantitativnim pokazateljima. U vrhu su, u pravilu, tvrtke sa značajnom količinom puštenog stambenog prostora i ostvarenom dobiti za kalendarsku godinu.

Timprovedba projekta

Kako provjeriti pouzdanost developera pri kupnji stana, ako je kuća u izgradnji ili iskop? U tom se slučaju možete osloniti na tempo svake faze građevinskih radova. Kao osnova uzimaju se već provedeni projekti programera. Često programeri posebno objavljuju foto i video izvješća, pokušavajući time opravdati povjerenje investitora. Zahvaljujući web kamerama postavljenim na teritoriju objekta, budući štićenici imaju priliku pratiti radni proces online, ocijeniti dinamiku i usklađenost procesa.

Ali kako provjeriti pouzdanost graditelja u zajedničkoj gradnji i kako razumjeti da je gradnja visokih zgrada prespora? U normalnom tijeku rada, stambena zgrada u izgradnji trebala bi se povećavati za 2-3 kata svaki mjesec. Panelne zgrade, za razliku od opečnih i monolitnih, grade se brže: u prosjeku betonska kutija raste za 4-5 katova mjesečno. Međutim, ovi izračuni su teoretski, pa čak i vodeće građevinske tvrtke često odstupaju od norme.

Prije kupnje stambenog prostora u izgradnji od developera, preporučljivo je odvojiti nekoliko sati svog osobnog vremena i posjetiti nekoliko gotovih objekata. Pregledom dvorišta, pročelja zgrada, ulaza u stambeni kompleks omogućit će se preliminarni zaključak o kvaliteti kuća. Također morate uzeti u obzir godinu izgradnje i povratne informacije stanovnika. Čak i one zgrade koje su vizualno bez nedostataka mogu naknadno novim vlasnicima dati brnajugodnija iznenađenja u obliku smrzavajućih zidova, visoke čujnosti, niske kvalitete unutarnjih obrada, itd.

O kojim dokumentima pitati

Savezni zakon br. 214, koji regulira sudjelovanje u zajedničkoj gradnji, fiksira obvezu investitora da dostavi nekoliko dokumenata na pregled svakoj zainteresiranoj osobi. To uključuje:

• povelja građevinske tvrtke u najnovijem izdanju i ostali sastavni dokumenti;
• potvrda o državnoj registraciji programera kao individualnog poduzetnika ili pravne osobe;
• potvrda o poreznoj registraciji;
• računovodstveni dokumenti za tri kalendarske godine;
• revizorsko izvješće o aktivnostima tvrtke.

Ovo su opći dokumenti koje prvo trebate provjeriti kod graditelja nove zgrade. Društvo je dužno na zahtjev dostaviti njihove izvornike ili ovjerene preslike. No, s druge strane, upoznavanje s ovim dokumentima ne može se nazvati 100% opcijom koja će vam omogućiti da provjerite pouzdanost programera prilikom kupnje nove zgrade. Ti su podaci u pravilu formalne prirode i dostupni su svakom developeru, pa prosječnom kupcu neće biti date nikakve posebne informacije. Jedina vrijednost za potencijalne investitore je revizorsko izvješće, prema kojem će stručnjaci moći donijeti zaključke o financijskom stanju tvrtke.

Gdje je važnije upoznati se s projektnom dokumentacijom. Uz glavni paket papira, dostupnost:

• ugovori o vlasništvu nad zemljištem;
• zaključci vladinih stručnjaka;
• dozvole regionalnih vlasti za gradnju;
• izvodi iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba.

Kada se pitate kako provjeriti graditelja prilikom kupnje nove zgrade, ne treba zaboraviti na dokumente koje je potrebno tražiti odmah u trenutku sklapanja ugovora. Prije nego što stavite svoj potpis na ugovor o udjelu u kapitalu, morate se uvjeriti da tvrtka posluje u skladu sa zakonom. Dakle, koje dokumente razvojnog programera trebate provjeriti? Budite sigurni da osoba koja zastupa interese tvrtke ima ovlasti za dovršetak transakcije. Ako ugovor potpisuje zaposlenik tvrtke, mora imati odgovarajuću punomoć glavnog direktora. U slučajevima kada je ugovorna strana osoba koja nema te ovlasti, sporazum se poništava, a sve obveze po njemu se poništavaju, unatoč činjenici prijenosa novca. Morate obratiti pažnju na ime osobe koja je izdala dokument, rok važenja punomoći i pravo obavljanja koje radnje daje.

Što još može ukazati na pouzdanost tvrtke

Većina korisnika prikuplja informacije o developeru koji ih zanima na raznim forumima koji su posvećeni raspravi o projektima, cijeni novogradnje, prednostima i nedostacima stanova itd. Ovdje nećete moći provjeriti dokumente programera, ali možete saznati o pritužbama vlasnika kapitala, razumjeti što može biti nedosljednosti i pod vodomkamenje u postupku uknjižbe nekretnina. Ako ima više pritužbi nego pozitivnih recenzija, trebali biste ponovno procijeniti odluku o kupnji. U slučaju da deseci dioničara optuže graditelja za iskrene prijevarne radnje, stalna kršenja rokova za dovršetak objekata ili, na primjer, odbijanje pružanja dokumenata o zakonitosti izgradnje na određenoj zemljišnoj čestici, bolje je pronaći drugu tvrtku.

Mnoge zanima koje dokumente treba provjeriti kod programera kako biste mogli saznati o njegovim tekućim tužbama. No, čak i da su informacije koje potvrđuju postojanje određenih sporova između građevinske tvrtke i suinvestitora, izvođača ili dioničara bile u javnosti, to ne bi značilo ništa. Sudski sporovi uobičajena su praksa na tržištu nekretnina, posebno za velike tvrtke koje godišnje naručuju stotine tisuća četvornih metara stambenog prostora. Rješavanje sporova vodi osoblje odvjetnika, tako da ova pitanja nemaju nikakve veze s tijekom procesa izgradnje i pratećim tehničkim problemima.

Kako provjeriti bankrot razvojnog programera

U 2014. godini donesen je Savezni zakon koji je obvezao sve građevinske tvrtke da osiguraju svoju odgovornost prema dioničarima putem bankovne garancije, police osiguranja ili ugovora s Društvom za uzajamno osiguranje. A 2017. godine ponovno su donesene nove izmjene navedenog saveznog zakona, prema kojem programeri sada moraju izdvajati sredstva u jedinstveni kompenzacijski fond za zajedničku izgradnju. Svrha ove državne organizacije je usmjeriti proračun na financiranje dugoročne gradnje i otplatu dugova vlasnicima kapitala u slučaju bankrota investitora.

Kako provjeriti je li društvo steklo službeni status nelikvidnog prije sklapanja ugovora o kapitalu? Posebni registri pomoći će u ovom pitanju. Da biste koristili jedan od njih, morate otići na službenu web stranicu arbitražnog suda. U odjeljku "Omar za jednu datoteku", kroz filtar za pretraživanje, postavite parametre u stupac "Sudionik u predmetu", naznačujući "Tuženik", zatim unesite ime programera i odaberite aktivni gumb "Stečaj". Na ekranu će biti prikazani svi arhivski i neriješeni stečajni predmeti pravnih i fizičkih osoba.

Kućno puštanje u rad: osnovne formalnosti

Napokon je dogovor obavljen i istekli su svi rokovi za predaju objekta ukućanima, koji s nestrpljenjem očekuju dan proslave slavlja. Ali, kako se pokazalo u praksi, mnogi ne znaju kako provjeriti stan od developera.

Rokovi za završetak građevinskih radova propisani su u DDU. Ako programer nema vremena predati objekt na vrijeme, dužan je obavijestiti kupce dva mjeseca prije isteka tog roka i predložiti promjenu odgovarajuće odredbe ugovora. Štoviše, također je važno razdvojiti koncepte razdoblja puštanja u rad i prijenosa ključeva na vlasnike. Novi doseljenici će se u pravilu moći useliti u nove stanove najkasnije sljedeći dan nakon prihvaćanja objekta.državna komisija. Štoviše, u ugovoru treba navesti i trenutak predaje ključeva stanarima. Obično se događa 4-6 mjeseci nakon dobivanja dozvole za puštanje u rad.

Svim dioničarima, programeri su dužni poslati obavijest o spremnosti objekta preporučenom poštom najkasnije mjesec dana prije datuma predaje ključeva. Međutim, kupcima se češće telefonom saopštavaju dobre vijesti i pozivaju da dođu u ured radi provjere dokumenata. Morate doći tamo sa svojom putovnicom i kopijom ugovora o poslu. Ako je kupljeno stanovanje upisano na više vlasnika, svaki od njih mora biti prisutan, a ako to nije moguće, trebate izdati punomoć svom zastupniku.

jedan na jedan. Izvođač je dužan izvršiti isporuku objekta prema određenom propisu, a novi vlasnik ga ima pravo ne prihvatiti ako postoji brak, nedostaci. Prije potpisivanja akta o primopredaji potrebno je provjeriti provedbu svakog manjeg detalja u stanu predviđenog ugovorom. Osim toga, trebali biste biti sigurni da je developer dobio dopuštenje za puštanje u rad, a kući je već dodijeljena adresa.

Ako je programer odgodio pravovremenu isporuku objekta, kupac ima pravo na naknadu. U isto vrijeme, mora se shvatiti da nema programeraće preuzeti inicijativu i neće platiti kaznu svojom voljom. Novi vlasnik ima pravo podnijeti tužbu glavnom uredu tvrtke i pričekati njezino razmatranje u roku od 10 dana. Mnoge tvrtke u takvim slučajevima nude svojim klijentima pretpretresno rješavanje spora, navodeći iznos naknade i razdoblje plaćanja.

Pregled stana

Prije nego krenete na prihvat i prijenos stana, vlasnik mora još jednom otvoriti svoj primjerak ugovora o udjelu i pažljivo proučiti poglavlje koje opisuje karakteristike objekta spremnog za korištenje. Ovdje su navedene sve vrste poslova koje se programer obvezuje izvesti. Tijekom inspekcije preporučljivo je ne ispuštati DDU iz ruku kako biste odmah mogli ukazati predstavniku razvojne tvrtke na utvrđene nedosljednosti.

Dakle, što provjeriti kada prihvaćate stan od developera? Nabrojimo sve na što trebate obratiti pažnju:

• Ulazna vrata. Mora biti pravilno montiran i slobodno otvoren, čvrsto uz otvor. Obratite pažnju na funkcionalnost urezne brave.
• Zidovi. Čak ni minimalno odstupanje od vertikale nije dopušteno, dok lokalne nepravilnosti mogu biti unutar 5 mm. Također biste trebali izmjeriti površinu stana i paziti da postavljanje zidova odgovara njegovom shematskom rasporedu.
• Podovi. Ne smije biti zračnih šupljina ili snopova. Možete ih pronaći dodirom na nekoliko fragmenata čekićem.
• Stropovi. Kapii praznine na spojevima, nesklad između stvarne visine stropova i deklarirane je razlog za odbijanje prihvaćanja stana. Međutim, ako kupac planira ugraditi rastezljive stropove, možete zažmiriti na manje nedostatke.
• Windows. Moraju se instalirati strukture marke koje je programer naveo u DDU-u. Morate sami provjeriti integritet prozora s dvostrukim staklom, funkcionalnost okova, stupanj zatvaranja praznina, prisutnost vizira na lođi (ako postoji).
• Električne instalacije. Uz pomoć posebnih testera možete provjeriti rad svih prekidača i utičnica. Ako njihova prisutnost nije predviđena ugovorom, provjerite postoje li sve žice za daljnje povezivanje.
• Inženjerske komunikacije. Provjeri su podložni sustavi grijanja, kanalizacije i ventilacije, svi zaporni ventili, T-priključci, odvodne cijevi, umivaonik, WC školjka, radijatori za grijanje itd.
• Završi. Potrebno je obratiti pozornost na kvalitetu korištenih materijala, njihovu marku. Ne smije biti pukotina, čipova ili otvorenih šavova.

Na kraju, trebali biste zabilježiti i očitanja brojila koja su postavljena u stanu i izvan njega. Preporučljivo je spremiti podatke mjernih uređaja i usporediti ih s onima navedenim u njihovim putovnicama. Osim toga, možete kontaktirati programera sa zahtjevom za prikaz podruma ili gornjeg tehničkog kata. Dioničari imaju pravo pristupa bilo kojem dijelu zgrade kako bi bili sigurni da cijevi ili krov ne propuštaju, te da nema stranih mirisa.

Zadnji korak

Ukoliko vlasnik nema prava na gotov stan, potpisuje se potvrda o prihvaćanju. U protivnom, ako se utvrde nedostaci, sastavlja se manjkav akt. Označava cijeli popis pritužbi kupaca, kao i adresu, broj stana, pojedinosti i informacije o developerskoj tvrtki.

Programer poziva dioničara na ponovni pregled nakon otklanjanja nedostataka. Ako kupac nema ozbiljnih potraživanja, ali iz nekog razloga odbija prihvatiti stan, investitor ima pravo jednostrano predati objekt.