Novogradnja ili "sekundarno": što je bolje kupiti?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Jedno od glavnih pitanja koje mnogi kupci kuća imaju je izbor između nove zgrade i "sekundarne" zgrade. Izbor je ozbiljno kompliciran ako se cijene obje vrste stanova ne razlikuju puno. Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke, stoga kupnji kuće treba pristupiti vrlo odgovorno. Ovo je ipak stan, a neki od njih mogu koštati stotine tisuća dolara.

Nova zgrada ili "sekundarna" - što je bolje?

Primarni stan je stan koji prethodno nije ni na koga uknjižen. Zapravo, često pokušavaju prodati stanove koji nisu ni izgrađeni kao primarni stanovi.

Napominjemo da je prodaja stanova u kućama koje se tek grade ili planiraju za izgradnju regulirana Zakonom br. 214-FZ. Ovaj zakon obvezuje investitora da izgradi kuću i pusti je u pogon, prenoseći sudionicima programa (kupcima) stanove (objekte) utvrđene u ugovorukonstrukcija).

Nakon puštanja kuće u funkciju, potpisuje se potvrda o prihvaćanju objekta. Istovremeno, kupci će morati uknjižiti vlasništvo nad stanom u novogradnji. Nakon što se primi potvrda o državnoj registraciji, status stanovanja će se automatski promijeniti iz primarnog u sekundarni.

Što je "second hand"?

Stanovanje za preprodavače je stan koji pripada nekome, odnosno vlasništvo je fizičke ili pravne osobe. U tom slučaju stan može biti privatni, općinski ili državni. Ali to je još uvijek drugi dom. Stoga se i novi stanovi koji su izgrađeni prije šest mjeseci ili godinu dana već smatraju sekundarnim stanovanjem, iako su zapravo novi. Stoga je u početku nemoguće reći što je bolje - novogradnja ili "sekundarno", jer oba stana mogu biti nova.

Što se tiče općinskih stanova, ljudi u njima mogu živjeti putem društvenog ugovora o radu. Nemaju potvrdu o državnoj registraciji, ali se stan u kojem žive i dalje smatra sekundarnim, budući da i dalje imaju vlasnika - općinu.

Kriteriji za usporedbu obje vrste stanova

Nemoguće je točno odrediti što je bolje kupiti - "sekundarnu" ili novu zgradu, jer nema očitih prednosti primarnog stanovanja u odnosu na sekundarno stanovanje. Sve će ovisiti o situaciji i uvjetima. Ako želite napraviti pravi izbor i konačno sami odlučiti što je isplativije - "sporedna" ili nova zgrada, ondarazmotrite sljedeće kriterije:

1. Cijena. Ako govorimo o "primarnom", onda postoji obrazac: cijena po četvornom metru stambenog prostora ovisi o fazi izgradnje objekta. U najranijoj fazi, cijena po četvornom metru bit će niska, a to je glavna prednost primarnog stanovanja. Cijena "second hand" uvijek je viša i ne postoji način da se snizi ova fiksna cijena.
2. Vrijeme. Prilikom kupnje sekundarnog stambenog prostora, u njega se možete useliti odmah nakon zaključenja transakcije. Ali s "primarnim" to nije moguće. Ako kupac sklopi posao i kupi kuću u fazi kopanja temeljne jame, tada ćete morati pričekati još dvije godine. Ako sklopite posao u fazi završetka izgradnje, tada će cijena kvadrata biti veća, ali ćete morati pričekati samo tri do četiri mjeseca.
3. Ulaganja. Prilikom kupnje stambenog prostora u novogradnji, kupcu se nudi za grubu završnu obradu. To znači da ćete morati uložiti mnogo novca u popravke, kupnju građevinskog materijala, kupnju opreme i namještaja. Prilikom kupnje stana na sekundarnom stambenom tržištu često možete pronaći renovirane stanove. I premda su popravci najčešće jeftini ili stari, takav stan je prilično pogodan za život. Stoga je pitanje daljnjeg ulaganja relevantno pri odabiru stanovanja.
4. Asortiman. Sekundarno stambeno tržište je puno šire, a ovdje ima više ponuda. Obično se najuspješniji stanovi u novim zgradama otkupljuju u fazi iskopavanja. Do kraja razvoja ostaju na prodaju najnepovoljnije opcije.
5. Registracija. Nemoguće je prijaviti se u novogradnju, jer za dobivanje boravišne dozvole morate imati i jedno i drugopotvrdu o upisu vlasništva ili imate rođaka koji je već upisan u javnom stambenom objektu.
6. Mogući prihod. Već je gore napisano da cijena kvadratnog metra raste izravno proporcionalno fazi izgradnje. Stoga, prilikom ulaganja u fazi iskopa, vlasnik budućeg stanovanja može ostvariti dobit do 30% godišnje. To je slučaj ako izgradnja ide bez odlaganja. Troškovi sekundarnog stanovanja ne mogu se jamčiti da će rasti, ali se mijenjaju zbog tržišnih čimbenika. Međutim, na sekundarnom stanu možete zaraditi tako što ćete ga iznajmiti. U ovom slučaju teško je izračunati iznos dobiti. Sve ovisi o cijeni, području i mnogim drugim čimbenicima.
7. Hipoteka. "Sporedna" ili novogradnja se može uzeti u hipoteku. Međutim, u slučaju hipotekarnog kreditiranja za stan u novogradnji, postoji mnogo različitih poteškoća. Banke se trude ne davati kredite za kupnju stanova koji još nisu dovršeni jer postoji rizik da oni uopće neće biti dovršeni. Takav kredit može izdati najviše jedna ili više banaka, a uvjeti za to mogu biti nepovoljni. Obično je stopa za primarno stanovanje 2-3% viša u usporedbi sa stopom za sekundarno stanovanje.
8. Pravna čistoća. Kada kupujete novi dom, možete biti 100% sigurni da je s pravnog stajališta čist. U njemu prije nitko nije živio, a ovdje je kupac novi vlasnik. Stanovi na sekundarnom tržištu imali su vlasnike, ponekad i nekoliko. I često se ne zna kakvi su to ljudi bili i što su radili u stanu.

Osim toga, u novim zgradama uvijek postoje svježi komunikacijski i inženjerski sustavi. Na sekundarnom tržištu komunikacije se mogu dotrajati i zahtijevati zamjenu, pa je u ovom slučaju to prednost u korist nove zgrade. Također, kada kupujete "primarnu" nekretninu, vrlo je mala šansa da će u blizini živjeti narkoman ili alkoholičar.

Rizici

Pri kupnji stana u novogradnji u izgradnji postoji opasnost da građevinska tvrtka ode u stečaj i da gradnja neće biti dovršena. U tom slučaju ne možete uzeti svoj novac natrag. Nerealno je predvidjeti. Praksa pokazuje da vrlo često građevinske tvrtke odgađaju isporuku stambenog prostora, a kupci ne mogu ništa učiniti. Naravno, Vlada pokušava smanjiti taj rizik razmatranjem zakona o obveznom osiguranju graditelja od stečaja. Ali još uvijek postoji rizik, pa čak ni kazne za kašnjenje ne sprječavaju programera da odgađa rokove. Kada birate između nove zgrade ili "sekundarnog", morate se sjetiti ovih rizika. Ali ako se programeru vjeruje i ima autoritet, tada je rizik od stjecanja stambenog prostora od njega naglo smanjen.

Međutim, postoje rizici i na sekundarnom tržištu nekretnina. Oni su vezani uz izvršenje kupoprodajnog ugovora. Ovaj ugovor se može raskinuti sudskim putem nakon što kupac uplati sav novac. Postoje i slučajevi kada se pojavljuju treće osobe s pravnim vlasništvom nekretnine. U tom slučaju, ugovor o kupoprodaji može se ponovno raskinuti, a transakcija će biti proglašena nevaljanom. U tom slučaju izgubit ćete svoj novac iostati beskućnik. Srećom, svi se ti rizici mogu izravnati uz pomoć stručnog odvjetnika, ali njegove usluge mogu biti skupe.

Prednosti nove zgrade

Apartmani u novogradnji imaju sljedeće prednosti:

1. Izrađeni su od modernih materijala. To neizravno znači da su izdržljiviji i pouzdaniji.
2. Dobro su dizajnirani i gotovo uvijek prostrani.
3. Izgled je udoban i izrađen u skladu sa modernim standardima.
4. Sletišta su čista i velika. Isto vrijedi i za ulaze.
5. Svi stanovi imaju prozore s dvostrukim staklom.
6. Mjerači vode i plina su posvuda.
7. Postoje radni liftovi, neke kuće imaju čak i teretna.
8. Postoji parking ispod zemlje iu dvorištu.

Cijena novogradnje kao glavna prednost

Sve ove prednosti su male u odnosu na najvažniju prednost - cijenu. Najveća popularnost primarnog stanovanja osigurava cijenu. Ako takav stan kupite u fazi iskopa, tada stan u novogradnji može koštati 30% manje od potpuno istog stana na sekundarnom stambenom tržištu. Odnosno, ako uvjetno dobra "sekundarna" košta 100 tisuća rubalja (cijena se uzima kao primjer), tada će ista "primarna" koštati samo 70 tisuća. Istina, morat će čekati oko godinu, pa čak i dvije.

Životni prostor i poboljšana sigurnost

Još jedan argument u prilog"primari" - veliki dnevni boravak. Moderni projekti pružaju stanovnicima veliko područje. Na primjer, najpopularnije nove panelne kuće u Rusiji (serija P-44T) predviđaju minimalnu površinu za jedan stan jednaku 38 "kvadrata". Ali u staroj panelnoj kući, površina jednosobnog stana može biti 30-33 četvorna metra. Ovo je bio standard u vrijeme kada je ova stara kuća izgrađena.

Još uvijek ne znate što je bolje - "rabljena" ili novogradnja? Onda evo još jednog argumenta za vas: u novim zgradama poštuju se novi sigurnosni zahtjevi, koriste se nove tehnologije i materijali. Također postoji jamstvo za neke elemente: strop, inženjersku opremu, zidove i prozore. Ako u roku od pet godina najmoprimac naiđe na probleme koji nisu povezani s neispravnim radom stambenog prostora, tada se može obratiti investitoru i zahtijevati otklanjanje kvara i plaćanje naknade za nastalu štetu.

Pravna čistoća stanovanja

Kada birate koji stan kupiti - novogradnju ili "sekundarno", također morate imati na umu da sekundarno stanovanje može imati "mračnu prošlost" u povijesti. Ali nove zgrade su zakonski uvijek čiste i ne morate se brinuti da će se pojaviti neki rođak prodavača s pravima na vaš stan. Jedini rizik povezan je s mogućim gubitkom novca tijekom izgradnje stambenog prostora u fazi iskopa. No, u slučaju problema s developerom vezanih uz implementaciju inženjerskih mreža ili dokumentacije, to će jednostavno odgoditi rok za završetak objekta. Vjerojatnost da će developer bankrotirati je mala. Najvjerojatnije će biti u potpunosti osiguran od stečaja. Međutim, općenito postoje tužni slučajevi kada iz nekog razloga investitor zamrzne objekt, a onda ih ljudi koji su kupili stanove u nedovršenoj zgradi ne dobiju i ne mogu vratiti novac.

Infrastruktura i uređenje

Također, kupnjom stana u novogradnji postoji šansa da uđete u dio grada sa slabo razvijenom infrastrukturom. Obično investitor u početku pusti u funkciju stambenu zgradu, a tek godinama kasnije oko nje se pojavljuju trgovine, škole, vrtići i drugi objekti. Stoga, kada kupujete takvo stanovanje, morate shvatiti da ćete u početku morati putovati po namirnice. Iako ako se nova zgrada gradi u centru grada, onda će cijena stana tamo biti vrlo visoka.

Još jedan nedostatak je nedostatak pogodnosti. Stan u novoj kući je betonska kutija i bez režija. Ovdje nema ničega, pa ćete morati uložiti novac i trud u uređenje okoliša.

Prednosti "sekundarnog"

Kada birate između nove zgrade ili "sekundarnog", također morate imati na umu nedostatke i prednosti potonjeg tipa stanovanja. Počnimo s profesionalcima:

1. Mogućnost da se odmah uselite u stan koji ste upravo kupili.
2. U takvom stanu bit će inženjerske komunikacije i neka vrsta popravka, što vam već omogućuje da ovdje živite.
3. Veliki asortiman. Sekundarno stambeno tržište je ogromno i često možete birati između različitih opcija. I moguće jepronađite stan koji je blizu metroa i ima sjajan pogled s prozora.

Nedostaci stanova na sekundarnom stambenom tržištu

Naravno, sve ove prednosti često tjeraju kupce da razmisle o sekundarnom tržištu nekretnina. No, govoreći o tome koji je stan bolji - novogradnja ili "sekundarno", svakako morate istaknuti nedostatke:

1. Visoka cijena po kvadratnom metru.
2. Duga priča koja može sakriti neugodne činjenice. Kako biste u budućnosti definitivno bez pravnih problema mogli kupiti dobar stan, morat ćete uložiti u profesionalnog odvjetnika koji može provjeriti povijest i „čistoću” stana.
3. Potporni zidovi su možda oslabili tijekom života.
4. Inženjerske komunikacije su stare i uskoro bi mogle zahtijevati zamjenu ili će možda raditi još jedno desetljeće.

Derutnost kuće kao mogući nedostatak

Međutim, slabi zidovi i komunalije mogu biti u kući koja je izgrađena prije 20-25 godina. Unatoč atraktivnom izgledu kuće, njezino opće stanje može biti loše, stoga je pri kupnji kuće preporučljivo provjeriti inženjerske sustave i snagu same kuće. Da biste to učinili, morat ćete potrošiti novac na stručne procjene stručnjaka. Ponekad se situacija može pokazati tako da ćete morati potrošiti pola cijene stana za zamjenu komunikacija i izvođenje radova na jačanju strukture kuće. Stoga je vrijedno dobro razmisliti o tome koji je stan bolje kupiti - "sekundarni" ili novogradnju. I tamo i tamo ima pluseva i minusa. Nemoguće je generalizirati što je bolje. Potrebno je usporediti konkretne stanove u staroj i novogradnji.

Jesu li recenzije važne?

Posljednji kriterij koji će vam pomoći da odaberete preprodaju ili novogradnju su povratne informacije stanovnika i kupaca! Na primjer, ako graditelj gradi novu kuću, svakako pročitajte recenzije o tome. Kupci o njemu mogu govoriti negativno, jer je u prošlosti jako odugovlačio proces izgradnje. Ako je programer nov, ni njemu ne biste trebali posebno vjerovati, ali ako ima besprijekornu reputaciju i dobre kritike, može mu se vjerovati.