Kako sigurno prodati stan: upute i preporuke

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Prodaja stana je prilično kompliciran i dugotrajan proces koji se može obaviti samostalno ili uz pomoć agencije. Postupak pretpostavlja da prodavatelj prima prilično velik iznos sredstava, pa je važno shvatiti kako sigurno prodati stan tako da kupac ne može koristiti razne prijevarne sheme. To će vam omogućiti da dobijete potrebnu količinu sredstava za stanovanje bez rizika od gubitka novca i nekretnina.

Pravila prodaje

Svaka osoba koja planira prodati stan razmišlja o tome kako pravilno i sigurno prodati stan. Da biste to učinili, preporučljivo je uzeti u obzir sljedeća pravila:

• proces možete dovršiti sami ili uz pomoć pozvanog agenta za nekretnine;
• ako koristite usluge agencije za nekretnine, trebate se pripremiti na potrebu plaćanja njezinih usluga, a trošak pomoći smatra se visokim;
• ako postupak izvodi neposredni vlasnik objekta, tada se puno pažnje posvećuje pravilnom sastavu oglasa, budući da bi trebao biti svijetao,privlačan i učinkovit;
• osnova sigurne transakcije je kompetentna naznaka cijene stanovanja u ugovoru, te je nemoguće namjerno sniziti cijenu radi smanjenja poreza, jer kupac može iskoristiti tu situaciju, pa je platit će iznos naveden u ugovoru;
• prije prodaje objekta preporuča se dosta pažnje posvetiti njegovoj pretprodajnoj pripremi, za što se rade kozmetički popravci, te otklanjaju različiti nedostaci u vodovodu ili drugim važnim dijelovima prostora;
• stanje inženjerskih komunikacija igra odlučujuću ulogu, pa ih je često potrebno obnoviti i poboljšati;
• Da bi transakcija bila pravno čista i sigurna, puno se pažnje posvećuje njenoj dokumentaciji, stoga se sastavlja i potpisuje kupoprodajni ugovor te se predmet preregistruje za kupca u Rosreestru.

Možete prodati samo privatizirane kuće. Ako sami shvatite kako sigurno prodati stan, možete uštedjeti značajan iznos novca potreban za plaćanje usluga posrednika. U isto vrijeme, možete biti sigurni da kupac neće moći koristiti razne prijevarne sheme da obmane.

Njanse prodaje dionica

Često prodavač posjeduje samo određeni dio stana. U ovom slučaju, prodaju vaše nekretnine razlikuju sljedeće značajke:

• imaju drugi vlasnici nekretninapravo prvenstva kupnje udjela prodavatelja, stoga je u početku potrebno ponuditi im ovaj dio;
• samo uz pismeno odbijanje ostalih vlasnika, možete prodati udio trećim osobama, ali po cijeni koja ne prelazi cijenu ponuđenu drugim vlasnicima;
• odluke suvlasnika nekretnine se moraju očekivati u roku od 1 mjeseca;
• ako postoje odbijanja svih ostalih vlasnika, tada se prodaja udjela provodi na uobičajen način.

Preporučljivo je sastaviti i dostaviti obavijesti kod javnog bilježnika, kako biste u slučaju sudskog spora imali dokaze o poštivanju ispravne procedure prodaje objekta.

Posebnosti prodaje stambenog prostora kupljenog na teret rodiljnog kapitala

Materijalnica se izdaje građanima koji imaju drugo dijete u obitelji. Mogu se koristiti za kupnju kuće. Stoga se često postavlja pitanje kako sigurno prodati stan na sekundarnom tržištu ako je kupljen javnim sredstvima. Da biste to učinili, u obzir se uzimaju nijanse:

• obavezno kod korištenja matičnog kapitala, potrebno je da se kupljeni stan uknjiži ne samo na roditelje, već i na djecu, pa maloljetnici nastupaju kao suvlasnici nekretnine;
• da biste prodali takav objekt, morate dobiti dopuštenje organa starateljstva, za što je važno osigurati drugi smještaj za život djece, koji neće biti lošiji od prethodnog objekta;
• nije dopušteno da se nakon sklapanja transakcije životni uvjeti djece pogoršavaju;
• pri ponovnoj kupnji novog objektapotrebno je svakom maloljetniku osigurati udio u stambenom zbrinjavanju, a djeci jednostavno možete otvoriti račun na koji će se prebaciti njihov dio prihoda od prodaje stana.

Neće biti moguće zanemariti zahtjeve zakona, jer je nemoguće registrirati transakciju u Rosreestru bez pristanka organa starateljstva.

Kako sam obaviti postupak?

Mnogi ljudi radije prodaju nekretnine sami. Stoga imaju pitanje kako sigurno prodati stan bez posrednika. Postupak ima sljedeće značajke:

• U početku se kozmetički popravci izvode na nekretninama, što vam omogućuje da postavite optimalnu cijenu za objekt;
• cijena stana je određena;
• oglas je ispravno sastavljen, što je preporučljivo postaviti u raznim tiskanim medijima i na specijaliziranim stranicama na internetu;
• potencijalni kupci će doći u stan da pregledaju prostor;
• ako se kupcu sviđa predmet, tada se sastavlja kupoprodajni ugovor;
• prodavatelju se daje predujam, za koji se može dati gotovina ili koristiti novčane uputnice, ali u svakom slučaju mora se sastaviti račun;
• ako je sastavljen predugovor, tada se glavni ugovor sklapa u roku od jedne godine;
• prikupljanje svih potrebnih dokumenata za stan;
• sastavljanje i potpisivanje glavnog ugovora o prodaji;
• prijelaz prava nanekretnine kupcu u Rosreestru, što zahtijeva prisutnost obje strane u transakciji;
• preostala sredstva se prenose prodavatelju na bilo koji način naveden u ugovoru;
• ključeve stana, dokumente za nekretninu i ostale stvari kupcu daju po potrebi.

Još jedna stvar. Ako shvatite kako sami sigurno prodati stan, nećete morati trošiti novac na plaćanje usluga posrednika. Ali kada koristite svoju snagu, može potrajati dugo da se pronađe kupac. Stoga je važno pregledati oglase “Kupujem stan”, jer je na ovaj način često moguće brzo pronaći kupca.

Njanse korištenja agencijskih usluga

Mnogi ljudi ne žele se sami baviti prodajom objekta. To je zbog činjenice da morate potrošiti puno vremena i truda na ovaj proces. Stoga razmišljaju o tome kako sigurno prodati stan preko agencije. Proces se smatra pojednostavljenim, budući da glavne radnje za prodaju nekretnina obavlja angažirani stručnjak. Značajke postupka:

• Prije svega, morate pronaći odgovarajuću agenciju, koja mora biti provjerena i koja radi već duže vrijeme, jer postoji velika vjerojatnost da ćete naići na prevarante;
• nakon odabira tvrtke, posrednik dobiva pristup stanu, pa mu se daju ključevi nekretnine, kao i kopije dokumenata;
• ostale radnje potrebne za prodaju objekta obavlja angažirani stručnjak, tako da vlasnikstanovanja, nećete morati samostalno tražiti kupca niti obavljati transakciju, jer je dovoljno samo prisustvovati potpisivanju ugovora.

Prednosti korištenja posrednika uključuju značajnu uštedu vremena i truda.

Koji su dokumenti potrebni za prodaju objekta?

Ako proučite upute kako dobro prodati stan, onda možete sami dovršiti proces. Nakon pronalaska kupca s njim se sastavlja kupoprodajni ugovor. Kupci prvo moraju zahtijevati određenu dokumentaciju koja im omogućuje provjeru legitimnosti transakcije. Osim toga, ovi će dokumenti biti potrebni prilikom registracije transakcije kod Rosreestra. Koji dokumenti su potrebni za registraciju prodaje stana? Dokumentacija je u pripremi za ovaj proces:

• izvadak iz USRN-a, koji označava tko je vlasnik nekretnine;
• izvadak iz kućne knjige koji sadrži podatke o svim prijavljenim osobama;
• kopija putovnice prodavatelja;
• ako je prodavač službeno oženjen, tada je od supruge ili muža potrebno dobiti pismeno dopuštenje za prodaju, budući da se takva imovina stečena tijekom braka smatra zajednički stečenom;
• ako dio stambenog prostora pripada djeci, dodatno su potrebni njihovi rodni listovi, kao i dozvola za prodaju od organa starateljstva;
• potvrda koja potvrđuje nepostojanje komunalnih dugova;
• tehnički dokumenti za stan koji uključuju upisnicu i tehnički plan, a uz pomoć ovih dokumenata potencijalni kupci se mogu uvjeriti da nemabespravna pregradnja.

Ako shvatite koji su dokumenti potrebni za obradu prodaje stana, možete ih pripremiti unaprijed. To će vam omogućiti da brzo zatvorite posao.

Mogu li prodati na rate?

Često kupci nemaju dovoljno sredstava za kupnju kuće. U tom slučaju prodavatelj može učiniti ustupke i pružiti priliku za kupnju stana na rate. Ali morat ćete se pripremiti za sljedeće značajke:

• posao se izvršava promptno, što je definitivno plus korištenja rata;
• prodavci se suočavaju s rizikom da će kupac prestati prenositi sredstva iz različitih razloga;
• poželjno je sastaviti ugovor u prisutnosti javnog bilježnika, što će povećati jamstva za prodavatelja.

Vlasnik objekta mora dobro razumjeti kako sigurno prodati stan. Prijenos novca mora biti zabilježen u pisanim potvrdama. Ako u određenom trenutku kupac prestane davati sredstva kao plaćanje za stanovanje, tada će se transakcija morati osporiti putem suda.

Kako sigurno prodati stan na rate?

Procedura prodaje bilo koje nekretnine smatra se složenom i dugotrajnom. Često se prodavači moraju nositi s raznim prevarantima koji žele prisvojiti predmet besplatno. Stoga je važno znati kako se zaštititi od brojnih ilegalnih shema prilikom korištenja otplate. Kako sigurno prodati stan? Za to se uzima u obzirdetalji:

• razdoblje rata treba postaviti unutar tri do šest mjeseci;
• kapara mora premašiti polovicu vrijednosti nekretnine;
• prodavatelj odlučuje hoće li se naplaćivati kamata ili ne.

Ako kupac iz raznih razloga ne uspije u dogovoru, morat će s njim rješavati preko suda, što donosi dodatne troškove i probleme.

Kako prodati hipotekarni stan?

Često se građani za kupnju nekretnina radije obraćaju banci za hipoteku. Ali ne uvijek se mogu nositi s kreditnim teretom. Stoga imaju pitanje kako sigurno prodati stan pod hipotekom. Proces se provodi uzimajući u obzir zahtjeve:

• banka je nužno obaviještena o odluci, a ako je razlog prodaje veliko kreditno opterećenje, institucija može ispuniti polovicu, stoga često nudi restrukturiranje duga;
• prodaja stambenog prostora dopuštena je samo uz dopuštenje banke za ovaj proces;
• zajmoprimac može sam provesti postupak, ali često same banke radije prodaju predmete na aukcijama;
• potreban iznos sredstava polaže se za otplatu duga, a ako nakon toga ostane novac, ostaje kod zajmoprimca;
• prilikom komunikacije s potencijalnim kupcima, mora im se dati informacija da je nekretnina založena banci;
• novac uplaćuje kupac na račun ubanka, nakon čega se potrebni dio koristi za otplatu hipotekarnog kredita;
• tek nakon toga transakcija je registrirana u Rosreestr.

Banka može pronaći kupca koji će kupiti nekretninu putem hipoteke. U tom slučaju, zajam se ponovno izdaje novom zajmoprimcu. Za banku je takvo rješenje korisno, ali novi dužnik mora biti solventan, službeno zaposlen i imati pozitivnu kreditnu povijest.

Kako se zaštititi?

Mnogi ljudi razmišljaju o tome kako prodati stan za gotovinu. Transakcija mora biti sigurna i pouzdana, pa se neke točke moraju uzeti u obzir kako bi se zaštitili od prijevare. To uključuje sljedeće:

• prodajna cijena objekta je navedena u ugovoru, pa je ne treba podcijeniti;
• plaćanje prema ugovoru treba izvršiti samo vlasniku nekretnine, a ne posredniku;
• prijenos sredstava vrši se prema ispravnom mehanizmu, koji je naveden u ugovoru o prodaji, za koji se između strana sastavlja račun;
• ako kupac unese svoje klauzule u ugovor, važno je osigurati da su zakonite;
• često morate imati posla sa sumnjivim kupcima koji bi mogli biti lopovski savjeti, stoga je preporučljivo zahtijevati od građana da potpišu akt o pregledu stambenog prostora i davanju osobnih podataka;
• ako jedna osoba želi sklopiti posao, onda je preporučljivo uzetidepozit koji se ne vraća čak i ako građanin odbije potpisati ugovor;
• najčešće se morate suočiti s prijevarom u trenutku prijenosa novca, pa je za to preporučljivo koristiti bezgotovinsko plaćanje kako biste se zaštitili od primanja krivotvorenog novca;
• preporučljivo je dostaviti nacrt kupoprodajnog ugovora na provjeru od strane iskusnih pravnika kako bi bili sigurni da ne sadrži nikakve nezakonite klauzule, zbog kojih se dokument lako poništava.

Samo ako uzmete u obzir gore navedene točke, možete proučiti oglase "kupnja stana" ili samostalno sastaviti tekst o prodaji stana.

Nijanse korištenja sefa

Postoje čak i različite metode prijevare povezane s korištenjem sefa. Često prevaranti odgađaju registraciju ugovora s Rosreestrom. To uzrokuje da prodavatelj propušta vremensko razdoblje tijekom kojeg ima pristup ćeliji. Stoga kupac izvlači stan i uzima novac iz ćelije.

Kako sami sigurno prodati stan putem sefa? Da biste bili sigurni, dobro je pratiti uvjete najma. Također je nepoželjno sklapanje ugovora prema kojem se pristup ćeliji može dobiti samo uz sudjelovanje kupca, jer on jednostavno ne može dolaziti na sastanke.

Važno je koristiti ne sef u banci, već akreditiv koji koristi bezgotovinsko plaćanje, tako da ako se transakcija zapravo ne dogodi, kupac neće moći vratiti njegovsredstva.

Nijanse plaćanja poreza

Ako stan pripada građaninu manje od tri godine nakon što ga je primio nasljedstvom ili ugovorom o darovanju, a manje od pet godina nakon kupnje, tada ćete morati platiti porez na sredstva dobivena prodajom. Može se smanjiti raznim metodama:

• ako postoji originalni ugovor o kupoprodaji stambenog prostora, tada se porez plaća samo na razliku između prodajne i kupoprodajne cijene;
• za smanjenje porezne osnovice možete koristiti odbitak u iznosu od 1 milijun rubalja.

Često ljudi namjerno snižavaju cijenu u ugovoru kako bi izbjegli plaćanje poreza. Stoga je država uvela izmjene u zakonodavstvo na temelju kojih se prodajna cijena uspoređuje s katastarskom vrijednošću objekta. Porez se izračunava od najviše stope.

Zaključak

Prodaja nekretnine smatra se složenim procesom, tijekom čije provedbe možete naići na razne prijevarne sheme. Stoga je važno razumjeti kako se možete zaštititi od brojnih prijevara.

Postupak prodaje objekta može se obaviti samostalno ili uz pomoć agencije za nekretnine. U prvom slučaju velika se pozornost posvećuje kompetentnoj izradi kupoprodajnog ugovora i postupku prijenosa novca.