Kako samostalno i preko agencije prodati stan: upute korak po korak

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Prodaja stana smatra se složenim i specifičnim procesom. To se može učiniti samostalno ili uz sudjelovanje posrednika u prometu nekretninama. Mnogi ljudi ne žele trošiti vrijeme na traženje kupaca, demonstraciju nekretnine i sklapanje posla, pa koriste plaćene usluge profesionalnog posrednika. Ali često trebate prodati objekt po višoj cijeni, što zahtijeva da sami komunicirate s kupcima. Stoga biste trebali smisliti kako pravilno prodati stan u oba slučaja.

Samoprodaja

Ako imate vremena i želje da sami obavite sve procese, važno je razumjeti ispravne korake ovog postupka.

Uobičajeno, proces je podijeljen u faze:

• izrada dokumentacije za stan za prodaju;
• preuređenje;
• odvoz namještaja i stvari iz nekretnina;
• potraga za kupcima i demonstracija stanovanja;
• sklapanje preliminarnog ugovora;
• obrada prijenosa depozita;
• potpisivanjeglavni ugovor, koji nije potreban za registraciju kod Rosreestra;
• predaja ključeva stana i sastavljanje prijenosne isprave;
• primanje preostalog novca za stan;
• plaćanje poreza ako je stan u vlasništvu prodavatelja manje od tri ili pet godina.

Svaka faza ima svoje nijanse, a ako se zaista trebate odlučiti kako brzo prodati stan, preporučljivo je postaviti nešto nižu cijenu od prosječne cijene sličnih nekretnina na tržištu.

Preliminarni koraci

Budući da nije planirano kontaktirati agenta za nekretnine, sve radnje samostalno obavlja vlasnik objekta. Operacije su unaprijed implementirane:

• priprema se hitna nekretnina za koju se mora osloboditi namještaja i svih stvari;
• manji kozmetički popravci ako su potrebni;
• svi građani prijavljeni u stambeni prostor su otpušteni;
• poželjno je da se odjavi sam vlasnik, kako bi potencijalni kupci bili sigurni u pravnu čistoću transakcije.

Čim je stan spreman za prodaju, počinje priprema dokumentacije.

Koji dokumenti su mi potrebni?

Ako prodavatelj posjeduje sve potrebne papire za nekretninu, to će pozitivno utjecati na učinkovitost prodaje objekta. Kako legalno prodati stan? Da bi to učinio, prodavač mora imati dokumente:

• potvrda o registraciji;
• izvadak iz USRN-a;
• izvod iz kućne knjige,koji sadrži podatke o svim vlasnicima i registriranim osobama;
• izvod s osobnog računa, koji ukazuje na nepostojanje dugova za stambeno-komunalne usluge;
• ako se među vlasnicima nalazi maloljetno dijete, tada morate dobiti suglasnost za prodaju od organa starateljstva;
• putovnice svih suvlasnika;
• tehnička putovnica i tehnički plan stana, a uz pomoć ovih dokumenata potencijalni kupci će moći shvatiti je li na nekretnini izvršena bespravna pregradnja;
• potvrda Federalne porezne službe koja dokazuje da nema dugovanja za porez na imovinu;
• ako je prodavač službeno oženjen, tada njegov supružnik sastavlja ovjerenu suglasnost za postupak.

Ako je potrebno, potencijalni kupci mogu zatražiti dodatnu dokumentaciju.

Koja je cijena?

Građani sami mogu odrediti cijenu, usredotočujući se na različite čimbenike. Na primjer, uzimaju se u obzir godina izgradnje kuće, stanje inženjerskih komunikacija, lokacija objekta, postojeća infrastruktura, udaljenost od trgovina i autobusnih stajališta, kao i broj etaža i drugi čimbenici.

Preporučljivo je pogledati prosječne cijene za slične objekte kako biste postavili najbolju cijenu.

Kako brzo prodati stan? Da biste to učinili, preporučljivo je malo smanjiti troškove. Također, na brzinu utječe i ispravnost oglasa za prodaju.

Traži potencijalne kupce

Za to je optimalno postaviti oglase u novine ili specijalizirane stranice uinternet. Kako sami prodati stan? Za to se uzimaju u obzir preporuke:

• oglas bi trebao biti zanimljiv i privlačan;
• morate odmah naznačiti cijenu i sve pogodnosti nekretnine;
• dopušteno je postavljati oglase ne samo na besplatne resurse, već čak i na reklamne panoe u gradu, ako trebate brzo sklopiti posao.

Prilikom demonstriranja nekretnine potrebno je govoriti o svim njezinim pozitivnim karakteristikama. Neki nedostaci se mogu pretvoriti u prednosti, na primjer, ako postoji prizemlje, onda će biti prikladno za starije osobe ili obitelji s malom djecom.

Pravila dogovora

Čim se pronađe kupac, potrebno je smisliti kako pravilno prodati stan s pravnog stajališta. Preporučljivo je koristiti pomoć odvjetnika, ali ako imate ažurna znanja, postupak se provodi samostalno. Kako prodati stan? Uputa korak po korak sastoji se od nekoliko koraka:

1. Izrada preliminarnog ugovora. Ukazuje na namjere dvaju sudionika da izvrše transakciju. Navedene su važne točke: predmet ugovora, njegova cijena, postupak nagodbe, vrijeme prijenosa nekretnine i potpisivanje glavnog ugovora.
2. Uvođenje od strane kupaca sigurnosnog pologa. Djeluje kao jamstvo da ljudi neće odbiti kupnju. Ako se zaprimi odbijanje, prodavatelj ne vraća sredstva. Umjesto sigurnosnog pologa može se sklopiti ugovor o depozitu.
3. Provedba plaćanja za stan. Kako prodati stan bez posrednika i ne biti izložen prevarantima? Da biste to učinili, važno je pažljivo slijediti sve korake, a posebno se puno pažnje posvećuje pravilima plaćanja za stan. Za to je preporučljivo koristiti bankovne ćelije. Da bi to učinio, kupac mora iznajmiti sef u banci na vrijeme potrebno za registraciju transakcije. Sredstva u potrebnom iznosu u njega ulaže kupac u nazočnosti prodavatelja i djelatnika banke. Paket sa sredstvima je zapečaćen i zapečaćen potpisima svih prisutnih osoba. Nakon uknjižbe prava vlasništva od strane kupca, prodavatelj će moći naplatiti novac.
4. Zaključenje glavnog ugovora. Izrađuju se 3 primjerka, budući da jedan ostaje kod prodavatelja, drugi se šalje kupcu, a treći je potreban kod bilježnika. Ne morate registrirati ugovor kod Rosreestra, ali je poželjno da ga sastavite kod bilježnika.
5. Kupac registrira predmet za sebe u Rosreestru ili MFC-u.
6. Prodavatelj prenosi stan i ključeve od njega na novog vlasnika, a za to je poželjno sastaviti akt o prijenosu.
7. Prodavatelj može naplatiti preostala sredstva za stan u banci ili na drugi prethodno dogovoreni način.

Nakon što smo shvatili kako prodati stan bez posrednika, bit će moguće izvršiti sve radnje ispravno i ne plaćati značajna sredstva za usluge posrednika.

Tipične greške

Ako osoba prodaje sama, često se događaju tipične pogreške. Kako daprodati stan? Da biste to učinili, preporučljivo je uzeti u obzir neke od pogrešaka koje mnogi prodavači čine:

• netočno određivanje cijene nekretnine, što može dovesti do kašnjenja u postupku ili neisplate pogodnosti prodavatelja;
• nedostatak kompetentne pripreme prije prodaje;
• ne priprema sve potrebne dokumente.

Ako ne koristite usluge agenta za nekretnine, morat ćete se pripremiti za složen i dugotrajan postupak.

Prodaja preko posrednika

Ako se ne želite sami baviti postupkom prodaje, možete koristiti usluge posrednika. Prednosti korištenja posrednika uključuju:

• profesionalci sami pripremaju sve dokumente, tako da od prodavača mogu tražiti samo ovaj ili onaj certifikat;
• re altori sami procjenjuju pravnu čistoću prodaje, pa su mnogi kupci vjerniji takvoj akviziciji;
• prema statistici, stanovi se prodaju puno brže nego kada se transakcija obavlja samostalno;
• sve faze transakcije obavljaju zaposlenici agencije za nekretnine.

Nedostaci kontaktiranja posrednika uključuju činjenicu da morate prodati stan po nižoj cijeni od planirane.

Proces prodaje putem posrednika

Ako se odlučite koristiti usluge posrednika, prvo morate odabrati odgovarajuću agenciju za nekretnine. Trebao je već dugo biti na tržištu, a preporuča se i unaprijed pročitati sve recenzije.o njemu. Čim se pronađe prava tvrtka, morate smisliti kako pravilno prodati stan preko agencije. Da biste to učinili, izvode se sljedeće radnje:

• zaključen je ugovor s odabranom organizacijom;
• dokumenti se prenose na sve vlasnike, a sama nekretnina na agenta;
• ključevi stana daju se prodavaču kako bi stručnjak mogao pokazati objekt potencijalnim kupcima;
• čim se pronađe kupac, s njim se sklapa ugovor;
• izračun i izvršenje transakcije;
• ključevi stana predani su novom vlasniku.

Zbog sudjelovanja posrednika, nekretninu je moguće prodati u vrlo kratkom roku, pa ako sam vlasnik nema mogućnost samostalno prodati, onda se ova opcija smatra idealno rješenje.

Njanse prodaje na rate

Neki kupci ne mogu si priuštiti da odmah prebace sva sredstva za stan prodavatelju, pa traže otplatu. Kako prodati stan na rate? Da biste to učinili, uzimaju se u obzir nijanse procesa:

• nakon sastavljanja ugovora formira se raspored plaćanja;
• potreban depozit uz službeni nacrt ugovora;
• uplata mora iznositi najmanje 70% cijene stana;
• ostatak se može platiti u jednakim mjesečnim ili tromjesečnim ratama;
• može unaprijed predvidjeti mogućnost korištenja rodiljnog kapitala ili drugih beneficija;
• plaćanje se može izvršiti u gotovini uz obaveznu izradbupotvrde, putem sefa ili bezgotovinskog prijenosa novca.

Pod takvim uvjetima prodavatelj riskira da kupac i prilikom upisa stana u zalog odbije platiti preostala sredstva. Stoga ćete morati ići na sud. Može li prodavač naplatiti kamatu za davanje rata.

Posebnosti prodaje sobe u zajedničkom stanu

Ako postoji soba u zajedničkom stanu, onda ju je prilično teško prodati. Kako prodati komunalni stan? Da biste to učinili, u obzir se uzimaju nijanse:

• susjedi imaju pravo prvokupa, tako da im je nekretnina u početku ponuđena;
• ako odbiju, tada se odbijanje iskazuje službenim dokumentima ovjerenim kod javnog bilježnika;
• ne možete prodati sobu strancima za više od iznosa koji je ponuđen sustanarima.

Inače, takva transakcija se ne razlikuje od standardne prodaje stana. Ako temeljito razumijete kako pravilno prodati sobu u stanu, u budućnosti neće biti problema s činjenicom da bivši susjedi pokušavaju osporiti pravo kupca na kupljeni objekt. Stoga je preporučljivo sve radnje formalizirati uz pomoć ovjere dokumentacije kod javnog bilježnika.

Mogu li prodati uz hipoteku?

Čak i kada prodaju samostalno, prodavači se često susreću s činjenicom da se od kupaca traži da kupuju hipotekarnim kreditom. Proces je složen i dugotrajan,ali ako to dobro razumijete, onda neće biti problema. Kako prodati stan na hipoteku? Postupak se provodi u nekoliko faza:

• sve detalje transakcije dogovaraju dva sudionika;
• sklapanje preliminarnog ugovora;
• prodavatelju se izdaje depozit, za koji se sastavlja račun;
• procjena nekretnine je u tijeku, a usluge neovisnog procjenitelja plaća kupac;
• prodavatelj prenosi sve dokumente za nekretninu, koji se zatim šalju u banku kako bi se organizacija uvjerila u pravnu čistoću transakcije;
• nakon dobivanja odobrenja zajmodavca, sklapa se standardni ugovor između prodavatelja i kupca;
• potpisuje se ugovor o kreditu s bankom zajmoprimcem;
• novom vlasniku se izdaje stan u Rosreestru, gdje je dodatno fiksiran teret na nekretninama;
• izvadak iz USRN-a s ostalim dokumentima prenosi se u banku;
• prodavatelj dobiva od banke preostali iznos za svoj stan.

Zbog sudjelovanja banke, možete biti sigurni da će sredstva stvarno biti prebačena bivšem vlasniku stana. Namirenja se mogu dostaviti bankovnim prijenosom ili se može koristiti bankovni mobitel.

Dakle, ako dobro razumijete kako prodati stan, tada neće biti poteškoća s ovim procesom. Postupak se može izvesti samostalno ili uz sudjelovanje posrednika. Kupcima je dopušteno davati rate ili izvršiti prodaju na teret hipotekarnog kredita koji je izdao kupac. Napoštivanje određenih uvjeta, čak se i soba u zajedničkom stanu prodaje bez poteškoća. Istodobno, važno je pripremiti dokumente za stanovanje i razumjeti koje korake svaka strana u transakciji mora slijediti kako bi proces prodaje bio pravno čist i siguran.