Primarno stambeno tržište je Značajke, prednosti i nedostaci

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Primarno stambeno tržište - ovo su prostori koji po prvi put djeluju kao roba. Drugim riječima, riječ je o privatnim kućama i stanovima za koje nikada nije utvrđeno pravo vlasništva. Prodavatelji na primarnom stambenom tržištu su država i razne građevinske tvrtke.

Osnovni koncepti

Primarni stan je stan koji je prvi put naveden kao roba. Primarno stanovanje stječe se ili sudjelovanjem u izgradnji tijekom izgradnje kuće, ili u gotovim novogradnjama sa stanovima koji nisu upisani u državnu knjigu vlasništva.

Što se tiče cijena kvadrata takvog stambenog prostora, u prvim fazama izgradnje trošak je minimalan i raste proporcionalno napredovanju izgradnje određene kuće. Svrsishodnost stjecanja nekretnine na primarnom tržištu izravno ovisi o vremenu izgradnje, kasnijim novčanim ulaganjima u poboljšanje ovog stanovanja i stupnjurizik pri sudjelovanju u zajedničkoj gradnji. Analizirajmo primarno stambeno tržište.

Ima li smisla kupiti takav stan?

Kupnja primarnog tipa stanovanja ima smisla samo ako dobivanje boravišne dozvole i mjesta stanovanja nisu primarni problemi i mogu se odgoditi na određeno vrijeme do završetka izgradnje kuće. Inače se takva opcija može sigurno odbaciti. Treba imati na umu da nakon što ste dobili takvo stanovanje, nećete moći odmah ući u njega. Stan će trebati renovirati, i to, kako kažu, "od nule".

Međutim, kupnja stambenog prostora na primarnom tržištu ima neke prednosti: ništa neće trebati prepravljati od prethodnih vlasnika, zbog nepostojanja problema s popravcima. Međutim, malo je vjerojatno da može pokriti minus u obliku značajnih dodatnih troškova vremena i novca.

Rizici

Općenito, vlasničko sudjelovanje u izgradnji je proces koji je, unatoč svim atraktivnim aspektima i pravnoj "čistoći", povezan s nizom rizika. Glavni od njih su velika poteškoća u predviđanju datuma završetka izgradnje kuće, mogućnost bankrota investitora, pojava društvenih i ekonomskih promjena unutar države.

U isto vrijeme privlači samo jedna točka: ako gradnja prođe bez problema, možete dobiti skupu i pravno "čistu" nekretninu.

Za i protiv

Pitanje primarnog stanovanja ima neke aspekte:

1. Aspekt novca. Ovdje postoji pravilnost potvrđena vremenom i praksom: što prije potpišete ugovor o suglasnosti za zajedničku gradnju, to je niži trošak 1 m2. primarno stanovanje.
2. Vrijeme. Ako je ugovor sklopljen u vrijeme kada je kuća još u fazi iskopa, rokovi za puštanje u rad i stjecanje vlasništva mogu se odgoditi na prilično dugo razdoblje (ponekad i do 2 godine). U ovoj situaciji stanovanje na sekundarnom tržištu izgleda privlačnije, jer se u njega možete useliti gotovo odmah nakon zaključenja transakcije.
3. Dodatni trošak.



4. Stan na primarnom stambenom tržištu prenosi se na vlasnika ne samo u pravnom smislu "čist", već i doslovno. Odnosno, završetak će tamo biti grub, što podrazumijeva značajne troškove za popravke. U slučaju sekundarnog stanovanja situacija je puno jednostavnija. Ali prednost primarnog stanovanja u tom smislu je mogućnost popravka na način na koji vlasnik želi. Odnosno, opremiti stan u skladu s osobnim preferencijama u smislu stila, boja, troškova građevinskog materijala i njihovih karakteristika kvalitete. Ono što je još važnije - uštede na popravcima ili primarnom stanovanju, naravno, svaki pojedini kupac odlučuje sam.
5. Hipoteka na primarnom stambenom tržištu. To je često teško u praksi. Neće svaka financijska institucija kreditirati zajedničku gradnju. Čak i ako se bilo koja banka s tim složikamatne stope će biti prilično visoke. To je zbog činjenice da banke ne žele riskirati, jer se u slučaju bankrota developera pretvaraju u vlasnike nelikvidnih objekata.
6. Rizik da budete prevareni od strane programera je visok samo ako je osoba povjerila svoja sredstva građevinskoj tvrtki s niskim ovlastima i lošom reputacijom. Graditelj sa solidnim imidžom nikada ne bi preuzeo taj rizik. Stoga su transakcije s takvim tvrtkama vrlo isplativ postupak s malom vjerojatnošću sporova.

Dakle, glavne prednosti primarnog stambenog tržišta su:

• psihološka udobnost vlasnika, zbog "efekta prvog vlasnika";
• pravna "čistoća";
• Mogućnost do 30% iznad tržišne dobiti ako se uloži u ranim fazama izgradnje.

Sekundarno tržište

Ne znaju svi što je primarno i sekundarno tržište nekretnina. Idemo to shvatiti. Sekundarno stambeno tržište odnosi se na stambene nekretnine koje su upisane u vlasništvo općine ili privatnih osoba. Prodaja takvih objekata prelazi s vlasnika, vlasništvo tijekom transakcije prelazi na kupca s prodavatelja. Sam koncept ukazuje da su sekundarne kuće objekti koji su u vlasništvu.

Dobre i loše strane

Prednosti sekundarnog tržišta su:

• pristupačna cijena;
• brzo čišćenjeponude;
• razvijena infrastruktura;
• dodatni popusti.

Nedostaci su u pravilu:

• odjeća predmeta;
• loša kvaliteta;
• troškovi popravka i održavanja;
• mogući pravni problemi.

Cijena sekundarnih objekata ovisi o:

• godina izgradnje;
• razmak i značajke izgleda;
• kvalitetna završna obrada i komunikacija.

Ako potražnja za sekundarnim stanovima padne, tržište prilično fleksibilno reagira na promjene i prosječna cijena objekata pada. Trošak prodaje ovisit će o tome koliko hitno vlasnik želi prodati stan i kako planira potrošiti primljena sredstva.

Na primjer, ako vlasnik prodaje stan kako bi poboljšao svoje životne uvjete, on će zadržati cijenu u nadi da će dobiti bolju ponudu. Ako je prodaja vezana uz selidbu, vlasnik je zainteresiran za prodaju nekretnine u kratkom roku, te može dati popust. Raspon sniženja cijena ili ponuda može biti prilično širok.

Primarno stambeno tržište u Moskvi

Danas se na primarnom tržištu nekretnina u Moskvi može vidjeti neviđeno velik broj ponuda. To je otprilike 2,2 milijuna m2, a u odnosu na ožujak prošle godine, ta brojka je porasla za čak 69,2%.

Trenutno postoji oko 35.000 stanova i apartmana na primarnom tržištu u Moskvi. U provedbi je 28 683stanovi, od kojih 53% pripada masovnom segmentu, 42% - poslovnoj klasi, a oko 5% stanova u novogradnji pripada kategoriji elitnog stanovanja. Smatrali smo da je ovo primarno stambeno tržište.