Trebam li sada uzeti hipoteku? Isplati li se sada uzeti hipoteku?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Ekonomska situacija u Rusiji je sada prilično teška, a mnogi građani razmišljaju o tome kako osigurati sigurnost štednje ulaganjem u kupnju stana. Neki namjeravaju ulagati u nekretnine na račun osobnih sredstava, drugi se oslanjaju na bankovni kredit. Ali isplati li se sada uzeti hipoteku? Možda postoje bolji načini za ulaganje?

Hipoteka u krizi: dvije skupine pokazatelja

Da bismo odgovorili na pitanje treba li uzeti hipoteku sada, kada se razvila teška ekonomska situacija u Rusiji, bit će korisno za početak analizirati koje su ključne komponente bankarske krize o kojima analitičari govore tako mnogo. Zatim ćemo pokušati utvrditi koliko su sankcije EU i SAD protiv Rusije krive za sadašnju situaciju – njima je dodijeljena ključna uloga u tome što su se u ruskom gospodarstvu pojavile krizne tendencije.

Dakle, koji su problemi u nacionalnom bankarskom sustavu Rusije? Stručnjaci identificiraju dvije glavne skupine pokazatelja krize, koji se, pak, formiraju pod utjecajem velikog broja različitihfaktori.

Kriza solventnosti

Prvi pokazatelj krize: solventnost stanovništva opada. Ljudi si jednostavno ne mogu priuštiti podizanje novih kredita. To je pak posljedica sljedećih glavnih čimbenika.

Prvo, s rastućom inflacijom, rastućim cijenama većine roba široke potrošnje, posebice one iz uvoza. Najuočljivije povećanje troškova kućanskih aparata. I to unatoč činjenici da realne plaće, ako rastu, nisu u razmjernim razmjerima. Također stalno rastu cijene za stambeno-komunalne usluge, prijevoz. Rezultat: građani nemaju slobodna sredstva za servisiranje kredita.

Drugo, ovo je zaduženje značajnog dijela građana. Mnogi ne razmišljaju toliko o tome isplati li se sada uzeti hipoteku, koliko o tome kako otplatiti prethodne kredite. Mnogi Rusi imaju poteškoća s otplatom tekućeg duga.

Sada pokušajmo utvrditi kako su ekonomske sankcije protiv Rusije utjecale na pojavu prvog pokazatelja krize. Što se tiče prvog faktora, vjerojatno postoji utjecaj. Stručnjaci povećanje cijene proizvoda pripisuju prehrambenom embargu Ruske Federacije protiv europskih dobavljača - a to je nekako povezano sa sankcijama. Ovo je ruski odgovor na njih. Što se tiče drugog čimbenika, najvjerojatnije je krivnja sankcija ovdje relativna. Činjenica je da su najveći dio kredita dali Rusi mnogo prije pogoršanja političke situacije.

Možda ćemo također imati pravo primijetiti da oba faktora koji formirajuodgovarajući pokazatelji su povezani. Povećanje cijene proizvoda i usluga, očito, dodatno ograničava solventnost potencijalnog zajmoprimca, pod uvjetom da ima kredite.

Kriza u bankama

Drugi pokazatelj krize: pogoršanje situacije u bankama, kao rezultat - nemogućnost financijskih institucija da izdaju zajmove, uključujući hipoteke, a također ih nude pod uvjetima koji su ugodni za potrošača. Čimbenici trenutne situacije su pak sljedeći.

Prvo, banke imaju izuzetno ograničen slobodni kapital. Da bi nešto dale zajmoprimcima, banke moraju nešto imati. Mnogi stručnjaci ocjenjuju likvidnost ruskih kreditnih institucija kao nisku.

Drugo, banke su, začudo, u sličnoj situaciji s zajmoprimcima - u smislu opterećenja duga. Činjenica je da i oni sami puno duguju kome - stranim vjerovnicima, Ruskoj središnjoj banci.

Zauzvrat, pokušajmo utvrditi jesu li sankcije krive za sadašnju situaciju? Mnogi stručnjaci vjeruju da je to tako. Zašto? Pristaše ovog stajališta usredotočuju se na činjenicu da su značajan dio ruskih financijskih institucija dužnici stranih vjerovnika. U godinama prije sankcija aktivno su provodili inozemne kredite, iskorištavajući atraktivnost kamatnih uvjeta. Povrat dugova uvelike se očekivao kroz mehanizme refinanciranja – kroz nove inozemne kredite. Sada, kada su pod uvjetima sankcija ruske banke praktički izgubilemogućnost posuđivanja novca u inozemstvu, financijeri moraju tražiti nove izvore plaćanja. Mnoge kreditne institucije, smatraju analitičari, nemaju svoje rezerve za to. Štoviše, nemaju kapital da ga izdaju kao zajmove.

Je li situacija u bankama prioritet?

Prognoze o tome kako će se razvijati hipoteke, što očekivati od tržišta, u velikoj mjeri, smatraju analitičari, još uvijek ovise o stvarnom stanju u bankama. Aspekt koji odražava aktivnost potencijalnih zajmoprimaca u ovoj je fazi sekundaran. Čak i da Rusi nisu imali problema s solventnošću, diktiranih povećanjem cijena (posebno elektronike i druge uvozne robe) i izostankom realnog rasta plaća, stanje u samoj bankarskoj industriji predaleko je od optimalnog za Ekonomisti vjeruju da će se tržište hipoteka razvijati jednako aktivno kao iu proteklih nekoliko godina.

Povratak s kamatama

Najvjerojatnije, analitičari smatraju da će banke, ako žele aktivno kreditirati građane u krizi, to učiniti značajnim podizanjem kamatnih stopa. Ili pooštravanjem kriterija za odobravanje kredita što je više moguće. Dakle, sasvim je moguć scenarij u kojem osoba ne mora ni razmišljati isplati li se sada uzeti hipoteku. Najvjerojatnije, banka jednostavno neće moći dati zajam pod ugodnim uvjetima. Ili čak odbiti zahtjev zbog internih kriznih razloga. Ima li smisla sada dizati hipoteku kada je situacija u bankama daleko od optimalne? Mnogi stručnjaci vjeruju da je ova vrstaodluke još nisu jako opravdane.

Ako je prijava odobrena

Razmotrimo uspješan scenarij - recimo da Rus nema problema s postojećim kreditima, ima visoku plaću, a banka mu je u principu spremna dati kredit za kupnju kuće. Isplati li se sada uzeti hipoteku za ovog građanina? Odgovor na ovo pitanje može se dati na temelju proučavanja ključnog aspekta nadolazeće transakcije: neće li se ispostaviti da će nakon kupnje stana on nakon nekog vremena pojeftiniti tako da će hipoteka biti neisplativa za osobu?

U tom aspektu, kada se odlučujete hoćete li sada uzeti hipoteku, najbolje je proučiti tržište ne toliko u smislu krizne situacije u bankama i sankcija, koliko u smislu analize trendova koji odražavaju dinamiku kupnja i prodaja nekretnina. Naravno, politička situacija ovdje igra ulogu. No, ključni čimbenik u izgledima za ulaganje u stambene objekte, kažu stručnjaci, je stanje na relevantnom tržištu.

Situacija s nekretninama

Kako stoje stvari u segmentu nekretnina? Je li sada isplativo podići hipoteku u smislu očekivanog kretanja cijena stanova? Stručnjaci identificiraju tri vjerojatna scenarija u vezi s izgledima za razvoj tržišta.

Prema prvom, cijene nekretnina u narednim godinama ostat će na razini više-manje koja odgovara sadašnjoj. Zagovornici ovog stajališta smatraju da je današnje tržište nekretnina u pogledu cijena, omjera ponude i potražnje dovoljno uravnoteženo. Potencijalno smanjenje kupovne aktivnosti uZbog ograničenja kreditiranja od strane banaka i niske solventnosti zajmoprimaca, smatraju ekonomisti, bit će popraćeno odgovarajućim smanjenjem ponude - uglavnom zbog činjenice da vlasnici kuća radije čekaju krizu i ne prodaju stanove previše jeftino. Je li sada isplativo uzeti hipoteku u odnosu na ovaj scenarij? Vjerojatno ne puno. Cijene će ostati iste, a morat će se platiti bankovne kamate, koje će, osim toga, zbog krize vjerojatno biti velike.

Međutim, ima smisla uzeti stan na kredit ako osoba trenutno iznajmljuje kuću, a procijenjeni iznos plaćanja bit će razmjeran cijenama najma. Međutim, ova opcija pretpostavlja da građanin ima značajan iznos za predujam na hipoteku. I u ovom slučaju, vjerojatno će biti isplativije izdati ga kao depozit, za primanje kamata, kroz koje će, zauzvrat, platiti unajmljeni stan. Neke banke sada nude depozit od 20% godišnje ili više. To je, prema analitičarima, posljedica povećanja stope refinanciranja Središnje banke, koja je u prosincu porasla na 17%. Ako za osnovu uzmemo gore opisani scenarij, onda će s investicijskog stajališta depozit izgledati isplativije od ulaganja u stan - malo je vjerojatno da će u ovom slučaju poskupjeti za 20% godišnje, a zatim za isti iznos, dok u slučaju s depozitom kamatu banka obračunava u tijeku.

Drugi scenarij pretpostavlja da će cijene nekretnina i dalje rasti. Ovo ćeprvenstveno zbog inflacije. Očekuje se, primjerice, da će zbrajanjem rezultata gospodarskog razvoja u 2014. ta brojka premašiti 11%. Čak i ako potražnja na tržištu nekretnina nije dovoljno dinamična, stručnjaci smatraju da se rast cijena stanova općenito može očekivati razmjerno inflaciji. Isplati li se sada podići hipoteku, s obzirom na ovaj scenarij?

Najvjerojatnije će smjernice za potencijalnog kupca u ovom slučaju biti otprilike iste kao u slučaju prve opcije. Odnosno, možete uzeti kredit za stan, ako se u ovom trenutku stan iznajmljuje, a kamate će biti iste ili ne puno veće od najamnine. Ili uložite depozit za iznos koji je prikupljen za početnu uplatu, primite kamate i platite najam zbog toga.

Treći scenarij uključuje pad cijena stanova. To će pak biti posljedica moguće neravnoteže između ponude i potražnje na tržištu, što može biti potaknuto činjenicom da je Rusija posljednjih godina uvela značajnu zalihu novih zgrada. Iako je značajan dio stanova izgrađenih u okviru ovakvih projekata zajednički, značajan postotak će se naknadno prodati po tržišnim cijenama ili, primjerice, preprodati. To bi moglo stvoriti ono što neki ekonomisti vjeruju da je prekomjerna ponuda na tržištu nekretnina.

Vjerojatno ako se slijedi ovaj scenarij, nema smisla ni pitati seTrebam li sada uzeti hipoteku? Naravno, ovo neće biti najbolja opcija. Ako govorimo o pronalaženju profitabilnih ulaganja, onda možete obratiti pozornost na depozite. Ako postoji potreba za stambenim prostorom, bolje ga je za sada iznajmiti, pogotovo jer se pripadajuće stope u pravilu snižavaju nakon segmenta prodaje.

Čimbenici su međusobno povezani

Naravno, svaki od scenarija na tržištu nekretnina uvelike ovisi o situaciji u bankarskom sektoru, te o razini solventnosti građana. Stoga možemo reći da gore navedeni čimbenici krize izravno utječu na stambeno tržište, kao i na bilo koje drugo. Istodobno, stručnjaci još uvijek vjeruju da se objektivni tržišni mehanizmi - ponuda i potražnja - u ograničenoj mjeri formiraju pod utjecajem navedenih čimbenika. Kriteriji koji odražavaju stvarnu potrebu Rusa za određenim tipovima stanovanja vrlo su važni, uzimajući u obzir utjecaj migracijskih procesa, promjena u tehnologijama izgradnje stanova, itd.

Faktor tečaja USD

Neki stručnjaci, istovremeno, smatraju prihvatljivim izdvojiti četvrti scenarij, koji podrazumijeva značajno povećanje cijena nekretnina zbog utjecaja jedinstvenog, u određenom smislu, faktora. Kao što znate, tečaj dolara u odnosu na rublju gotovo se udvostručio u 2014. godini. Međutim, većina valuta drugih zemalja u razvoju, uključujući zemlje ZND-a, nije toliko pojeftinila u odnosu na američku. Kao rezultat toga, prosječna plaća u dolarima u Rusiji i, recimo, uKazahstan se praktički izjednačio, ili čak, možda, postao inferioran u odnosu na onaj instaliran u susjednoj zemlji. Kao rezultat toga, stanovi u Ruskoj Federaciji, u smislu, recimo, kazahstanskih tenge, postali su osjetno jeftiniji u nizu segmenata od onih kod njihovih susjeda. Državljani Kazahstana na kraju dolaze u Rusiju i ovdje kupuju stanove. Ovaj trend, kako sugeriraju pojedini ekonomisti, mogao bi se nastaviti, ali i pojačati zbog slične aktivnosti stanovnika drugih susjednih zemalja - Bjelorusije, Azerbajdžana, b altičkih država, a možda i Kine. To može donekle zagrijati potražnju za nekretninama i uzrokovati rast cijena u dinamici koja premašuje inflaciju.

Možda bi čovjek trebao proučiti, kad odlučuje hoće li podići hipoteku, mišljenja stručnjaka o četvrtom scenariju, ali samo ako živi u pograničnom gradu. Odnosno, ova opcija se može klasificirati kao lokalizirana.

Zaključci

Tako smo identificirali glavne čimbenike koji određuju krizne trendove na tržištu nekretnina, te razmotrili glavne scenarije čija će nam studija omogućiti da odlučimo isplati li se uzeti hipoteku na stan u trenutna situacija na tržištu.

Pokušajmo sažeti. Dakle, postoji kriza na tržištu bankovnih kredita. Banke, po svoj prilici, neće moći izdavati kredite dinamikom kao prijašnjih godina, a pod istim uvjetima kamata. Zajmoprimci, zauzvrat, neće uvijek imati objektivnu priliku platiti hipoteku. Rezultat je smanjenje potražnje. Razlog bankarske krize je politička situacija. Zato,odlučujući hoćemo li podići hipoteku sada, kada postoje sankcije EU i SAD protiv Rusije, vjerojatno ćemo reći ne. Treba pričekati da se stanje u bankama stabilizira, naći će nove izvore kredita za otplatu postojećih obveza ili će im Vlada pomoći u tome.

Drugi čimbenik koji može utjecati na odluku da li se trenutno podiže hipoteka je situacija na ruskom tržištu nekretnina. Ekonomisti identificiraju tri osnovna scenarija. To je stabilizacija cijena, njihov blagi porast, srazmjeran inflaciji, ili pad. Ili, ako osoba živi u pograničnom gradu, povećanje cijene stanova.

Trebam li uzeti hipoteku? Prednosti i nedostaci ove odluke u odnosu na trenutnu situaciju na tržištu prilično su očiti. Među pozitivnim aspektima je mogućnost profitabilnog ulaganja ako potražnja poraste u bliskoj budućnosti. Ekonomisti, iako prepoznaju značajnu dubinu aktualne krize, smatraju da će se situacija u dogledno vrijeme poboljšati - zbog mogućeg povrata cijena nafte, supstitucije uvoza i diverzifikacije gospodarstva zemlje. Također, ulaganje u nekretnine barem će osigurati sigurnost novčanih ulaganja u odnosu na inflaciju. Među negativnim stranama odluke o kupnji kuće - vjerojatnost pada cijena ili izostanak njihovog rasta je prilično visoka. Ni jedno ni drugo neće biti isplativo za kupca stana. Također, najvjerojatnije, u ovoj fazi, banke neće moći ponuditi zajmoprimcu ugodne uvjete zaposto.