Koji je porez na promet nekretnina?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Postupak obračuna i naplate poreza na nekretnine propisuje odgovarajuća šifra. Zakoni se mijenjaju iz godine u godinu. Istovremeno se mijenjaju prava i obveze građana u području oporezivanja. Činjenica koja ostaje nepromijenjena je potreba za plaćanjem poreza.

Koji je porez na promet nekretnina?

Imovinu nekretnina može posjedovati fizička osoba, privatno poduzeće ili općinska vlast. Vrste nekretnina uključuju različite mogućnosti: stambeni prostor, poslovni prostor (trgovačke ili poslovne zgrade), industrijski prostor, zemljište i poljoprivredno zemljište. Vlasnik može imati pravo samostalnog vlasništva ili kao dio udjela. U svim slučajevima, ako transakcija spada u opis oporezive, porez na promet nekretnina ostaje obvezan.

Sustav kontrole provode porezne vlasti i njihove teritorijalne jedinice. Činjenicaplaćanje ili neplaćanje poreza očituje se u godišnjoj prijavi građana.

Opća načela

Prema ruskom zakonu, oporezuje se svaka vrsta službeno primljene dobiti. S ovog stajališta smatra se da je otuđenje nekretnine u korist vlasnika. Dakle, prodavatelj je taj koji je dužan platiti porez na promet nekretnine.

Članak 224. Poreznog zakona Ruske Federacije navodi da se iznos prihoda od otuđenja nekretnina treba oporezovati po stopi od 13%. Međutim, ovaj zakon se ne primjenjuje u svim slučajevima. Pojedinosti će biti razmotrene u ovom članku.

Drugi zakon na koji se poziva je savezni zakon broj 382. Relevantan je od početka 2016. godine. Prema pravilima ovog zakona, porez na promet nekretnina u pravnom području temelji se na uvjetima vlasništva. Ovaj dokument razmatra dvije vrste staža prema trajanju:

• Prijenos vlasništva nekretnine do 2016.
• Vlasnici nekretnina čija su prava utvrđena nakon 01.01.2016.

Prva kategorija građana pri otuđenju nekretnina rukovodi se odredbama zakona koji je bio na snazi do početka 2016. godine. Po ovom zakonu porez je obvezan za sve vlasnike koji otuđuju nekretninu u prve 3 godine nakon prijenosa vlasništva. Za drugu kategoriju primjenjuje se novi postupak prema kojem je referentno razdoblje vlasništva 5 godina.

Tko ne može platiti?

Ako uzmemo u obzir opći postupak naplate poreza, zakon predviđaokolnosti u kojima porez na promet nekretnina za fizičke osobe postaje irelevantan bez obzira na razdoblje vlasništva. Posebno se razmatra način prijenosa na imovinu. To su sljedeći slučajevi:

1. Kada imovina ide vlasniku pod uvjetom doživotne ovisnosti bivšeg vlasnika.
2. Naslijeđeno vlasništvo.
3. Otuđenje objekata nekretnina, pravo na koje je nastalo kao rezultat privatizacije.
4. Osnova vlasništva je ugovor o donaciji.

Ako naslovni dokument spada u jednu od ovih kategorija, transakcija se ne smije klasificirati kao dodatni prihod i, sukladno tome, biti oporeziva.

Postoje i značajke po regijama. Kao što znate, domaći zakoni podijeljeni su na savezne i teritorijalne. Lokalne vlasti imaju pravo prilagoditi neke savezne zakone bez temeljnih proturječnosti. U praksi se na ovaj način obično ublažavaju prilike za određenu kategoriju građana. Porez na promet nekretnina nije iznimka.

Na primjer, za Okrug Khanty-Mansiysk postoji zakon prema kojem se prihod od prodaje nekretnina ne oporezuje niti tijekom prve 3 godine vlasništva. Slična pravila vrijede i na Stavropoljskom teritoriju: ovdje je rok oporezivih transakcija smanjen s 5 na 3 godine. Da biste saznali koji porez na prodaju nekretnina treba platiti u određenoj regiji, trebate pratiti promjene u teritorijalnomzakoni.

Kako izračunati?

Citizen S. A. prodao je kuću kupljenu prije 1,5 godine za 6.300.000 rubalja. Njegov slučaj u svakom pogledu odgovara definiciji zakona. Službeno je zaposlen, a radno iskustvo mu je više od 10 godina. Koliki će biti iznos poreza na prodaju nekretnine za državljanina S. A.

Da biste pripremili deklaraciju za godinu, trebate uzeti sljedeće podatke:

6,300,000 – 1,000,000=5,300,000 – iznos porezne osnovice

Iznos poreza: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 rubalja

No mnogo prije roka za podnošenje prijave, S. A. je prikupio dokumente za odbitak i dobio potvrdu od porezne službe. Iznos odbitka bio je maksimalan. Sada izračuni izgledaju drugačije:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13%=stvarni iznos plaćanja 130.000 rubalja.

Ako bi građanin S. A. sklopio ugovor 5 godina nakon kupnje, tada bi bio uključen u kategoriju izuzetih.

Za pojedince

Porez na prodaju nekretnina za fizičke osobe, njegove značajke i postupak plaćanja propisan je Poglavljem 23 Poreznog zakona Ruske Federacije. Dakle, subjekti prava koji imaju pravo na primanje prihoda na području Ruske Federacije podijeljeni su u tri kategorije:

1. Rezident neke zemlje je državljanin koji je živio u Rusiji najmanje 183 dana tijekom prošle godine.
2. Nerezidenti - osobe koje ne spadaju u prethodnu kategoriju.
3. Uvjetna definicija - rezidenti valute su državljani Ruske Federacije koji su živjeli u drugoj zemlji posljednjih godinu dana, ali posjećuju Rusiju barem jednom godišnje.

Kada nerezident prodaje nerezident, porezi i postupak njihovog obračuna regulirani su člankom 209. Poreznog zakona. Dakle, za njih se primjenjuje poseban skup naplate poreza na dohodak.

Za pravne osobe

Kada pravna osoba otuđuje nekretninu u vlastitoj bilanci, postupak obračuna poreza uvelike je određen odabranim poreznim sustavom. No, izvjesna je činjenica da pravna osoba prodajom nekretnine ostvaruje prihod. Sukladno tome, ovaj prihod trebao bi se odraziti u bilanci društva. Nastavljamo s razmatranjem poreza na promet nekretnina. Od kojeg iznosa i kojim redoslijedom ga pravna osoba treba platiti? Potrebno je uzeti u obzir pripadnost jednom od sljedećih poreznih režima:

1. UTII.
2. Pojednostavljeni sustav.
3. Patentni sustav.

Tip imovine se također uzima u obzir. Može biti stambeni, poslovni, zemljišni ili podzemni.

Relevantni su i činjenični podaci i oblik vlasništva: vodi li tvrtka zapravo komercijalne aktivnosti, jesu li osnivači rezidenti ili nerezidenti Ruske Federacije? Da biste odgovorili na sva ova pitanja, treba se voditi člankom 23. Poreznog zakona Ruske Federacije.

Prilikom prodaje stana od strane pravne osobe prihod ne podliježe PDV-u, ali je porez na dohodak obavezan. Stopa poreza na dohodak također ovisi o građanskom statusu osnivača (rezidentili nerezident). Ako govorimo o otuđenju nestambenih prostora koji se nalaze u bilanci poduzeća, tada se na iznos dohotka plaća i porez na dohodak i PDV. Istodobno, porez na dohodak se ne naplaćuje na iznos transakcije, već na iznos neto dobiti.

Važna nijansa: porez na prodaju poslovnih nekretnina ne uzima u obzir broj godina vlasništva. Još jedna nijansa iz područja porezne optimizacije kaže da tvrtka ima pravo smanjiti iznos prihoda za rezidualnu cijenu objekta. Ako se nakon računovodstvenih izračuna razlika između iznosa transakcije i konačnog iznosa pokaže negativnom, tada se broj klasificira kao gubitak poduzeća.

Trebaju li umirovljenici plaćati?

Primjenjuje li se porez na promet nekretnina fizičkih osoba - umirovljenika i drugih posebnih kategorija građana? Prema važećim zakonima, porezni poticaji ili olakšice vezane uz socijalni status građana nisu predviđene. Umirovljenici moraju platiti porez ako spadaju u opću kategoriju poreznih obveznika.

Važno je razlikovati porez na imovinu i porez na dohodak. Porez na imovinu od 2014. nije relevantan za umirovljenike. Iznimka je kada umirovljenik koristi nekretninu radi zarade. Inače podliježu općoj proceduri: porez na prodaju nekretnina za 3 godine bit će za njih obavezan.

Ali umirovljenici imaju priliku značajno smanjiti porez ili čak biti oslobođeni poreza. Da bi to učinili, moraju pribjeći imovinskom odbitku. Do 2012. odbitak se nije odnosio na umirovljenike. Usvajanje saveznog zakona br. 330 omogućilo im jetakvo pravo.

Ovim zakonom umirovljenici mogu dobiti jednu od sljedećih opcija poreznog odbitka nakon prodaje nekretnine:

• Ako je vlasništvo riješeno prije više od 3 godine, tada se potpuno oslobađaju na općoj osnovi.
• Ako je razdoblje držanja kraće i vrijednost predmeta ne prelazi 1 milijun rubalja, mogu dobiti smanjenje porezne osnovice na iznos koji je potrošen prilikom kupnje objekta.

Odbici

Subjekti oporezivanja imaju pravo na odbitak poreza na imovinu. Odnosi se na one građane koji su u službenom radnom odnosu i od svojih prihoda odbijaju porez na dohodak ili porez na dohodak u iznosu od 13%. Postoje tri opcije odbitka:

• Ukupno oslobađanje.
• Djelomično.
• Naplata poreza na cjelokupni iznos prihoda.

Istovremeno, maksimalni iznos za koji se može smanjiti iznos poreza je 1 milijun rubalja.

Primjer: građanin prodaje stan kupljen prije 2,5 godine za 4.500.000 rubalja. Do podnošenja deklaracije građanin je pripremio i dokumente za odbitak. Imao je pravo na maksimalni odbitak. Kao rezultat toga, iznos porezne osnovice za njega bio je 3.500.000 rubalja, a porezi - 455.000 rubalja.

Odgovarajući na pitanje koliki porez treba platiti na prodaju nekretnine, važno je spomenuti opciju zajedničkog vlasništva. Ako se vlasništvo nad nekretninom proteže na više osoba, tada se i obveza plaćanja poreza raspoređuje ovisno o udjelu svakeod njih. Ili se suvlasnici mogu međusobno dogovoriti i snositi poreznu obvezu drugim redoslijedom.

Građani mogu koristiti odbitak više puta, jer se odnosi na svaku jedinicu transakcije. Ali unutar 1 godine dopušten je samo jedan odbitak. Zahvaljujući ovoj olakšici, iznos poreza na promet nekretnina može se značajno smanjiti.

Postoje tri metode za provedbu odbitka:

• Isplata dospjelih sredstava u gotovini.
• Prenesite na bankovni račun primatelja.
• Izdajte obavijest poslodavcu s naznakom oslobađanja građanina od plaćanja poreza na dohodak za razdoblje u kojem se nagomilao dospjeli iznos.

Kako podnijeti zahtjev za odbitak?

Zahtjev za odbitak se podnosi tijekom izvještajnog razdoblja u kojem su transakcije izvršene. Odbitak se može primiti u dva oblika: fiksni iznos ili iznos jednak troškovima. Izbor ovisi samo o podnositelju zahtjeva: on prvo može izračunati koja je opcija za njega isplativija i prijaviti se za tu vrstu.

Odbitak je primjeren kada građanin treba dokazati troškove prethodne kupnje nekretnine koja je prodana u izvještajnom razdoblju. Stoga će ti troškovi morati biti osigurani kopijama dokumenata za njih. U ove svrhe, kopije sljedećih dokumenata dostavljaju se poreznoj upravi:

• Ugovor o stjecanju nekretnine (kupoprodaja).
• Dokument koji potvrđuje korištenje usluga tvrtki za nekretnine.
• Akt prihvaćanja i prijenosa tijekomposjed.
• Dokumenti od prodavatelja o primitku novca: račun (ako je novac primljen u gotovini) i bankovni izvod (ako je novac prebačen na račun).
• Nalozi za plaćanje.
• Ostali dokumenti generirani tijekom transakcija i predstavljaju financijsku vrijednost.

Nakon što potvrdite zahtjev za odbitak od strane porezne uprave, ponovno se trebate vratiti na pitanje poreza na promet nekretnina. Koliko biste trebali platiti? Porezna osnovica bit će značajno smanjena. Važno je napomenuti da odbitni troškovi ne uključuju plaćanja osiguranja i otplate hipoteke.

Ciljevi zakona i prakse

Kada građani postanu svjesni poreza na kratkoročnu prodaju nekretnina i utvrde porezne stope, mogu se nesvjesno zainteresirati za legalne mogućnosti štednje. Da biste odgovorili, trebali biste obratiti pozornost na izvornu svrhu uvođenja ovog poreza.

Vjerovalo se da je motiv vlasnika brze prodaje nakon kupnje želja da kapitaliziraju razliku. Svi se sjećaju vremena prije krize, kada su cijene nekretnina dinamično rasle, a država nije imala izravnu polugu. S ove točke gledišta, ovaj porez ima ulogu neizravnog alata za kontrolu tržišta nekretnina. I to je točno, jer pri previsokim cijenama nekretnina, u pravilu, samo će određeni društveni sloj uvijek imati koristi na račun drugih.

Ali razmislite o drugom slučaju: građanin M. S. mora proširiti svoje stambeno zbrinjavanje, također se ne protivi preseliti se bliže središnjem dijelu grada,ali ne posjeduje sredstva. Pronalazi kompromis: proda jedini stan, privremeno živi s obitelji kod bake i djeda i podiže hipoteku na prikladniji stan. Sve je išlo po planu, no onda je kriza posljednjih godina napravila svoje. Vlasnik je bio među onih 20% koji nisu uspjeli vratiti sredstva. Unatoč naporima zajmoprimca, refinanciranje u drugoj banci nije izvršeno.

Jedina ispravna odluka bila je prodati nekretninu prije nego što je banka proda na otvorenoj dražbi. Kao rezultat toga, građanin gubi sredstva u obliku hipotekarnih kamata i plaća porez na promet. Ako se cijena stanovanja promijenila, onda možda više neće moći kupiti stan. I ovo nije izoliran slučaj.

U fazi rasprave o prijedlogu zakona razgovaralo se o mogućnosti oslobađanja onih osoba čija je imovina jedina na prodaju. No, zakonodavci su bili zabrinuti da bi špekulanti mogli iskoristiti ovu odredbu kada saznaju kojem porezu podliježe prodaja nekretnina.

Mogu li ne platiti?

Moguće je optimizirati iznos poreza uz odbitak. Osim slučajeva koje razmatra zakon, postoje i druge opcije:

Pružanje dokumentacije o nastalim troškovima. Ova pozicija je također službeno dopuštena. Na primjer, čak i ako je osoba kupila nekretninu u svrhu daljnje prodaje, tada iznos njegovog prihoda nije jednak cjelokupnom trošku transakcije. Kao prihod priznaje se samo razlika između kupljenog i prodanog iznosa.vrijednost

Rashodi su: trošak objekta, trošak proširenja, otplata postojećih dugova za komunalije, ugradnja mreže i dopuštenih vrsta preuređenja, uređenje okoliša i drugi popravci.

• Primjena dvostrukog odbitka. Postavljajući pitanje koliko se oporezuje pri prodaji nekretnine, treba uzeti u obzir i pravni status poreznog obveznika: u okviru ove vrste oporezivanja on je i prodavatelj i kupac. Drugi važan uvjet je završetak dvije transakcije (kupoprodaja) unutar jedne kalendarske godine. I na kraju, treći uvjet je ako je kupnja obavljena prije prodaje. Odnosno, samo oni koji imaju ovo nije jedino stanovanje imaju mogućnosti optimizacije. Ako odbitak nije potraživan pri kupnji prvog stana, sada se obveza može otpisati na njezin trošak, bez obzira na to koji se porez na promet nekretnina uplaćuje u proračun.
• Primjena faktora smanjenja. Prema odredbama članka 217. Poreznog zakona Ruske Federacije, iznos jednak množenju faktora smanjenja s katastarskom vrijednošću smatra se dohotkom. U ovom slučaju moguće je čak smanjiti poreznu osnovicu na nulu.

Ako je status samozaposlen?

Ako je privatni poduzetnik prodao nekretninu prije nego što se službeno registrirao kao samostalni poduzetnik, tada se transakcija odvija u poreznoj upravi u obliku redovne prijave poreza na dohodak. Ako je u trenutku transakcije prodavač imao status poduzetnika, onda se postavlja logično pitanje: koliko će poreza morati biti plaćeno na prodajuIP nekretnina?

Ovdje je važno razmotriti je li imovina navedena u OKVED kodu kao glavno sredstvo komercijalne imovine koja ostvaruje prihod ili ne. Drugi odlučujući čimbenik je sustav oporezivanja intelektualne svojine. Postoje dvije vrste: STS - pojednostavljeni sustav i metoda "prihodi minus troškovi".

U prvom slučaju, iznos transakcije se dodaje općoj osnovici za obračun poreza. Obvezna porezna stopa iznosi 6%. U sustavu “prihodi minus troškovi” iznos transakcije povećava iznos dobiti. Ali što se tiče troškova, važno je uzeti u obzir trošak kupnje objekta i sredstva utrošena na njegovo održavanje i poboljšanje uvjeta. Kao dokaz za kupnju potrebno je unaprijed napraviti kopiju vlasničkih dokumenata i naknadno dostaviti poreznoj upravi.

U slučaju likvidacije IP-a

Razmotrimo slučaj kada poslovni subjekt prestaje s radom i likvidira status IP. Koji se porezi plaćaju pri prodaji nekretnine u ovom slučaju? Poduzetnik ne podliježe pravilu 3 godine, a porez na dohodak dužan je platiti u proračun kao fizička osoba koja je ostvarila dodatni prihod. Stručnjaci preporučuju da se unaprijed pripremite za postupak likvidacije, najprije prijeći na pojednostavljeni sustav oporezivanja. Ova metoda značajno smanjuje troškove. Sa stajališta porezne optimizacije, preporučljivo je prodavati nekretninu u statusu fizičke osobe, a ne individualnog poduzetnika.

Rok

Na kraju svake godine poslovni subjekti i pojedinci koji rade u službenojosnovi, moraju dati podatke o kretanju financijskih sredstava kojima raspolažu. S tim u vezi, postaje aktualno pitanje: pri prodaji nekretnine, koji porez platiti, kako kasnije ne bi bilo potraživanja od porezne uprave.

Pojedinci podnose izvješće u obliku 3 poreza na dohodak prije 30. travnja godine koja slijedi nakon izvještajnog razdoblja. Tijelo za podnošenje prijave je lokalni odjel IFTS tijela. Ako dokument sadrži pogreške tehničke prirode ili povezane s pogrešnim izračunima, porezno tijelo neće prihvatiti izvješće. Ne možete uređivati postojeći dokument. Ispravljeni izvještaj izdaje se na novom obrascu, na čijoj će naslovnoj stranici biti informacija o ponovnom polaganju. Dokument se izrađuje u dva istovjetna primjerka. Nakon primitka izvješća, određuje se rok za uplatu iznosa poreza. Ovo razdoblje obično traje do 15. srpnja godine u kojoj je izvješće podneseno.

Izbjegavanje neuspjeha i kasno podnošenje izvješća se kažnjavaju:

• Za nedavanje nultih pokazatelja - od 1000 rubalja.
• U ostalim slučajevima - do 30% naplaćenog iznosa poreza.
• Ako se porez ne plati na vrijeme, naplaćuje se iznos poreza plus 20-40% njegovog iznosa kao kazna.
• Pored glavnih sankcija, naplaćuju se kazne za svaki dan kašnjenja.

Stoga je važno zauzeti odgovoran pristup poreznim i zakonskim obvezama. Na nacionalnoj razini, život cijele zemlje ovisi o porezima.