Kupac u građevinarstvu je Definicija, odgovornosti i funkcije

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 10:29

Trenutna uloga kupca kao figure određene vrste u građevinarstvu regulirana je regulatornim dokumentima. Kupac u građevinarstvu je osoba koja upravlja procesom. Prema karakterističnim značajkama djelatnosti i funkcijama, može se izjednačiti s developerom, a po količini izvedenih radova - s investitorom ili generalnim izvođačem. Građanski zakonik ima posebnu odredbu o naručitelju tijekom izgradnje, koja detaljno propisuje ciljne zadatke ovlaštene osobe, kao i kazne predviđene za kršenje zakona.

Pojam i njegova definicija

Kupac može biti i pravna i fizička osoba, kojoj su investitori dali ovlasti za provedbu projekta. Naručitelj u građevinarstvu je subjekt koji upravlja gradnjom koja mu je povjerena.

Aktivnosti izvođača i odnose između svih zainteresiranih strana organizira kupac. On može djelovati i u ime investitora i u ime developera. Radovi su usmjereni na ispunjavanje svih stavki projektne dokumentacije, reguliranje tijeka izgradnje, kao i inženjerske kazne.

Odnosi investitora i kupaca

Funkcije naručitelja u građevinarstvu može obavljati onaj koji ulaže u građevinarstvo, i onaj koji nastupa kao naručitelj. Ove dvije definicije mogu se identificirati ili odvojiti. Investitori su ljudi koji u projekt privlače svoj ili tuđi novac. Upravo je taj čimbenik ključna razlika između koncepata kupca i investitora. Oni koji djeluju kao unajmljeni i tijekom projekta dobivaju ovlast upravljanja izgradnjom. Istodobno, imaju pravo posjedovanja kapitalnih ulaganja i korištenja za vrijeme trajanja ovlasti, što je propisano ugovorom. Kada investitor prekrši uvjete ugovora, kupac ima pravo obustaviti ispunjenje ustupljenih obveza.

Ovlasti programera

Tijekom implementacije građevinskog projekta, investitor ima određenu odgovornost od strane naručitelja. Sve obveze su navedene u ugovoru. Ulogu kupca i programera može obavljati jedna osoba. Da bi se objedinjene funkcije naručitelja u građevinarstvu dokumentirale, naručitelj mora biti pravna osoba, imati pravo vlasništva ili biti zakupnik zemljišne čestice. I također imaju ovlasti za donošenje odluka o provedbi programa izgradnje. Ovo je jedini način da dobijete dopuštenje za:

• gradnja;
• puštanje zgrade u pogon;
• registracija vlasništva.

Prema Građanskom zakonu, jedan od glavnih zahtjeva za kupce za izgradnju objekata je pravodobno ustupanje zemljišne parcele.

Poslovni odnos s dizajnerom

Naručitelj je osoba koja namjerava izvesti radove izgradnje ili restauracije određenog arhitektonskog objekta. U tom slučaju mora imati projekt koji prema arhitektonsko-planerskom zadatku izvodi ovlašteni arhitekt. Kupac se može obratiti određenom stručnjaku ili najaviti odabir projektanata s definiranjem tehničkih specifikacija. Mora sklopiti ugovor s glavnim projektantom, čija je zadaća naknadno privući kooperante. Važno je napomenuti da su pitanja dobivanja odobrenja i drugih povezanih dozvola za izmjere i projektantske radove odgovornost kupca.

Naručitelj i izvođač u građevinarstvu

Sklapanje ugovora s glavnim izvođačem radova za izvođenje građevinskih radova nije rijetka planirana radnja naručitelja koja od njega zahtijeva kontrolu podizvođača. Takva općeprihvaćena shema ne zadovoljava uvijek kupca zbog činjenice da on u početku nema potrebne informacije o tome tko će kao rezultat biti uključen u izgradnju - može biti mnogo podizvođača. Kako bi se smanjila vjerojatnost takvog neznanja,ugovor s glavnim izvođačem u posebnoj klauzuli propisuje da on osobno mora obaviti ključne i najosnovnije poslove (naznačeno prijenosom). Dakle, glavni izvođač nema pravo prenijeti značajan dio građevinskih radova na podizvođača.

U praksi, nepoštivanje rokova za realizaciju čak i naizgled beznačajnog posla može poremetiti raspored. Često, kako bi bili sigurni u glavnog izvođača, naručitelj izgradnje kuća koordinira popise podizvođača. Ovim pristupom u početku pismeno odobrava kandidate za podizvođače.

Ovo se može dogoditi:

1. Integrirano: prilikom nadmetanja, glavni izvođač daje popis podizvođača koji će raditi na projektu. Dakle, kupac je u početku svjestan tko će izvesti posao i donosi informirani odabir.
2. Lokalizirano: tijekom rada se dogovaraju potencijalni kandidati za mjesto podizvođača.

Prilikom odabira druge opcije, preporuča se pozabaviti suglasnošću podizvođača prije potpisivanja ugovora. Ako to nije učinjeno, naručitelj nije odgovoran za jednostrano odbijanje glavnog izvođača da radi s podizvođačem, a sva odgovornost će pasti na glavnog izvođača.

Izravno pozovite podizvođača

Naručitelj u građevinarstvu je osoba koja ima pravo angažirati podizvođača, zaobilazeći glavnog izvođača. Ugovori se mogu sklapati za izvođenje određenih radova. S takvim razvojem odnosa strane snoseodgovornost jedni prema drugima za poštivanje svih klauzula ugovora, uključujući izravno plaćanje. Ali ne može se svaka gradnja odvijati na ovaj način. Neki projekti imaju svoje specifičnosti koje ne dopuštaju odstupanje od općeprihvaćenog "klasičnog" formata odnosa između naručitelja, glavnog izvođača i podizvođača.

Uloga kupca u nabavi opreme

Rad kao kupac u građevinarstvu je izgradnja ispravnih i obostrano korisnih odnosa s dobavljačima. Prije su pribjegavali standardnim obrascima odnosa, sada su, s razvojem tehnologije, povećanjem određenih potreba i razine zahtjeva, uobičajena 2 modela:

1. Uski, u kojem je kupac povezan samo s dobavljačima opreme. Oni koji isporučuju zalihe, strukture i sirovine izravno potpisuju ugovor s izvođačima.
2. Prošireno - predstavlja odnos kada se kupac može djelomično odlučiti na kupnju sirovina i materijala za gradnju. U takvim slučajevima dobavljači rade izravno s kupcem, podizvođačima i glavnim izvođačem.

U obje situacije, Građanski zakonik daje pravo privatnom i javnom naručitelju izgradnje da kontrolira kvalitetu materijala koje je kupio izvođač. Takav proces zahtijeva složenu koordinaciju radnji, ali kao rezultat, stalni nadzor i potpisane kupoprodajne ugovore s dobavljačima, u kojima se navode sve moguće nijanse odnosa,doprinijeti završetku građevinskih radova na vrijeme.

Odgovornosti kupaca

Da bi sve faze procesa izgradnje protekle bez kvarova, potrebno je imati predodžbu o funkcijama tehničkog naručitelja u izgradnji koje se formiraju ovisno o fazama radova koji se izvode izlazi:

1. Priprema idejnog projekta. Uključuje izradu poslovnog plana, ugovaranje i ishođenje svih potrebnih dozvola, obradu dostupnih podataka za izradu projektne dokumentacije, održavanje natječaja, potpisivanje ugovora s podizvođačima, rješavanje problema s investitorima, analizu rizika i odabir osiguravajućeg društva.



2. Priprema svih potrebnih komponenti gradilišta. To može uključivati odabir teritorija za gradnju zgrade, dobivanje dozvole od nadležnih tijela, formiranje dokumentacije, koordinaciju resursa i komunikacija, odabir odgovornih osoba, stvaranje geodetske baze, razvrstavanje rute, organizaciju posebnog mjesta za izvoz i uvoz zemlje, pregovore o rušenju postojeće dotrajale građevine na razmatranoj lokaciji, izračun preostale vrijednosti, kontrolu stanja objekata koji se nalaze u blizini potencijalne građevine.
3. Kontrola nad procesom izgradnje. To je odobrenje odgovornih osoba i ovlaštenih organizacija u ime kupca, koji će provoditi kontrolu kvalitete opreme, konstrukcija, materijala. Samo odobrene i evidentirane osobe mogu obustaviti gradnju, izvoditi radovevisokog rizika, preuzima ravnotežu zgrade, materijala, odobrava raspored radova, konzervira objekt, bavi se dokumentacijom o puštanju objekta u pogon, kontrolira dostupnost licenci i potvrda od izvođača.

Naručitelj u građevinarstvu je ovlaštena osoba koja je odgovorna investitoru ne samo za poštivanje cjelokupne dokumentacije, već i za pravovremeno puštanje objekta u pogon.

Financijsko računovodstvo

U procesu izgradnje ne smijemo zaboraviti ni na računovodstvenu stranu, a to je otvaranje bankovnog računa, analiza uloženih sredstava, kontrola uvjeta plaćanja (privremeni, kompenzacijski, bonus, predujam i drugi oblici obračuna), operativno i statističko računovodstvo, usporedba uloženih sredstava i troškova, organiziranje revizije i izvješćivanje investitora.

U ovom procesu, odgovornosti klijenta za upravljanje kapitalom su specifične za projekt i dokumentirane u ugovorima.

U radu kupca važno je razdvojiti uloge izvođača i kontrolora, te poštivati sva javna i neizgovorena prava i funkcije.

Popis ovlasti

Kupac ima pravo na:

• obrana interesa investitora u državnim i privatnim agencijama, kao i drugim nadzornim službama;
• pojavljivanje na sudu kao tužitelj ili tuženik u ime investitora;
• dobivanje zaključka o usklađenosti sa građevinskim standardima;
• preuzimanje narudžbe za izgradnjudržavne i komercijalne potrebe;
• odabir izvođača i podizvođača, sklapanje ugovora s njima;
• raspolaganje financijama i resursima koje je dodijelio investitor;
• odobrenje radne dokumentacije;
• odobrenje procjene, uzimajući u obzir troškove;
• praćenje kontrole kvalitete korištene opreme, materijala, konstrukcija;
• donošenje odluke o usklađenosti gotove konstrukcije sa svim normama i zahtjevima;
• prihvat objekta i puštanje u rad;
• prijenos završenog objekta investitoru;
• donošenje odluke o konzervaciji građevine;
• kontrola procesa izgradnje, aktivnosti izvođača i dobavljača.

Kontrola kvalitete

Kupac u građevinarstvu je osoba koja u svom poslu ostvaruje 2 zadatka:

1. Ispunjavanje TOR-a na temelju njihove tehničke dokumentacije.
2. Spriječavanje kvalifikacije buduće građevine kao neovlaštene gradnje.

Naručitelj mora pratiti moguće greške izvođača i ukazati mu na pronađene nedostatke. U protivnom, ubuduće mu je oduzeto pravo da se poziva na te nedostatke u kontroverznim pitanjima.

Kupac je voditelj procesa izgradnje. Može djelovati i kao investitor i kao izvođač. Kako bi se izbjegla pitanja o poštivanju svih prava i obveza, preporuča se da sve bude dokumentirano u ugovorima i sporazumima.