Metodologija za izračun plaćanja najma

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zadnja promjena: 2024-01-17 18:53

Riječ "leasing" ima engleske korijene. U prijevodu, izraz znači "renta". Leasing je vrsta financijske usluge, specifičan oblik kreditiranja za stjecanje dugotrajne imovine od strane poduzeća ili skupe robe od strane pojedinaca.

Priroda posla

Prema ugovoru, najmodavac preuzima obvezu stjecanja nekretnine koju je najmoprimac odredio u vlasništvo. Prodavača određuje primatelj. Stečena imovina prenosi se na njega uz naknadu za korištenje i privremeni posjed.

Takav se postupak u pravilu provodi u okviru poduzetničke djelatnosti. Od 1. siječnja. 2011 Leasing može biti i potrošački.

Ugovor može predvidjeti da izbor prodavatelja i imovine vrši najmodavac. U tom slučaju najmoprimac može biti vlasnik dragocjenosti.

Njanse

U zakonima različitih država, porezne posljedice leasinga se različito smatraju. U Ruskoj Federaciji, na primjer, takav zakup omogućuje vam izračunavanje amortizacije pomoću ubrzane metode. Takođerzakon predviđa preraspodjelu vremena odbitaka PDV-a.

U svojoj srži, leasing je dugoročni najam nakon kojeg slijedi kupnja nekretnine. UNIDROIT konvencija, koju je ratificirala Ruska Federacija, ne predviđa obvezno pravo otkupa, dopuštena je samo najamnina.

Predmet ugovora

Ovo su predmeti koji nisu potrošni. Među njima, na primjer, strukture, zgrade, oprema, vozila, druga imovina.

Zemljišne čestice, objekti koji su zabranjeni ili ograničeni u prometu ne mogu biti predmet takvog zakupa.

Predmet leasinga, koji se daje primatelju na privremeno korištenje i posjed, smatra se vlasništvom davatelja leasinga. Predmeti preneseni na temelju ugovora evidentiraju se u bilanci jedne od strana u transakciji prema njihovom dogovoru.

Predmet leasinga pripada određenoj grupi profila. Pripadnost jednoj ili drugoj kategoriji određuje rizik transakcije.

Klasifikacija

Vrste leasinga razlikuju se ovisno o korisnom vijeku trajanja objekta i ekonomskom sadržaju ugovora. Najam može biti:

• Financijske. Rok trajanja ugovora sličan je vijeku trajanja. Obično se na kraju ugovora preostala vrijednost stavke približi nuli. U tom slučaju predmet može postati vlasništvo primatelja bez dodatne naknade. Financijski leasing se smatra jednim od načina za privlačenje ciljanih sredstava.
• Operativno. Razdoblje važenja ugovora znatno je kraće od razdoblja korisnog rada. U pravilu je predmet ugovora već imovinana raspolaganju zakupcu. U tom slučaju u transakciji možda neće biti prodavatelja (treće strane). Nakon isteka ugovora, predmet se ili vraća najmodavcu i može se ponovno dati u zakup ili ga najmoprimac otkupljuje po ostatku tržišne cijene. Potonja opcija smatra se više iznimkom od pravila. Stopa najma za operativni leasing može biti viša nego za financijski leasing.

Povratni leasing se razmatra zasebno. Njegova je suština da je prodavatelj imovine ujedno i najmoprimac. Povratni zakup može se promatrati kao dobivanje kreditnih sredstava protiv sigurnosti proizvodnih sredstava i izvlačenje dodatnih ekonomskih koristi od razlike u oporezivanju.

Rasporedi plaćanja

Glavne opcije su:

• Regresivno. Ovaj raspored predviđa da se mjesečni iznos smanjuje tijekom trajanja najma.
• Anuitivna. U tom slučaju iznos ostaje nepromijenjen.
• Sezonsko. U ovom slučaju, raspored je vezan za sezonske aktivnosti najmoprimca.

Finansijski leasing reguliran je člancima 665. i 666. Građanskog zakona, odredbama Saveznog zakona br. 164 i drugim propisima.

Bitni uvjeti posla

Ugovor mora sadržavati klauzule o:

1. Predmet ugovora.
2. Prodavatelj nekretnine i da njegov izbor donosi najmoprimac.
3. Termin.
4. Trošak (vrijednost plaćanja).

U odsutnostiod ovih uvjeta, ugovor se smatra nezaključenim.

Plaćanja zakupa

To su iznosi koji se odbijaju najmodavcu za pravo koje je najmoprimac dao na korištenje imovine koja je predmet ugovora.

Prilikom izračunavanja iznosa leasing plaćanja uzima se u obzir sljedeće:

• Amortizacija objekta za cijelo razdoblje ugovora.
• Nadoknada plaćanja najmodavca za kreditna sredstva koja je iskoristio.
• Iznosi prenijeti za pružanje dodatnih usluga od strane najmodavca, utvrđeni ugovorom.
• Provizija.
• Trošak predmeta koji se otkupljuje, ako je ugovorom predviđena odgovarajuća procedura i postupak plaćanja ove cijene u ratama u sklopu plaćanja najma.

Pri potpisivanju ugovora stranke u transakciji određuju ukupan iznos odbitaka, način i oblik obračuna, učestalost plaćanja i način plaćanja.

Plaćanja mogu biti u gotovini, kompenzacijskom ili mješovitom obliku. Trošak usluga ili proizvoda u drugoj metodi utvrđuje se na temelju odredbi zakona.

Metode za izračun plaćanja najma

Prilikom sklapanja ugovora strane mogu odabrati sljedeće opcije obračunavanja:

1. S fiksnim ukupnim iznosom. Ova metodologija za izračun plaćanja najma uključuje raspodjelu jednakih dijelova iznosa na dogovorena razdoblja tijekom trajanja ugovora.
2. Unaprijed. U tom slučaju najmoprimac plaća najmodavcu preliminarni iznos. Njegovu veličinu određuju strane. Ostalo se izračunava iplaća se tijekom trajanja ugovora na isti način kao i kod obračuna plaćanja zakupa s fiksnim iznosom.
3. Minimalni odbici. U ovom slučaju, ukupni iznos uključuje iznos amortizacije imovine za cijelo razdoblje trajanja ugovora, plaćanje za korištenje posuđenih sredstava, proviziju, kao i plaćanje dodatnih usluga koje su ugovorne strane ugovorile, te trošak nekretnina koju treba kupiti (ako su je utvrdile strane u transakciji).

Razmotrimo dalje kako se izračun plaćanja najma provodi s primjerima izračuna.

Opća pravila izračuna

Smanjenje duga najmodavca dovodi do smanjenja plaćanja za korištenje posuđenih sredstava. Osim toga, veličina provizije se smanjuje ako je njezina stopa određena kao postotak nepodmirene vrijednosti predmeta najma. U tom smislu, preporučljivo je izračunati plaćanja zakupa prema sljedećoj shemi:

1. Iznosi se izračunavaju za godine obuhvaćene ugovorom.
2. Određuje se ukupan iznos plaćanja za cijelo vrijeme trajanja ugovora. Za to se zbrajaju iznosi određeni godinama.
3. Iznos doprinosa izračunava se na temelju učestalosti koju su stranke odabrale, metodologije za izračun plaćanja zakupnine i načina istih.

Kod operativnog najma, ako je ugovor kraći od godinu dana, iznos odbitaka se određuje po mjesecima. Detaljan opis algoritma dat je u Metodološkim preporukama za izračunplaćanja najma.

Shema računa

U praksi se koristi sljedeća formula za izračun plaćanja najma:

OP=PC + AO + DU + KV + PDV, u kojem:

• OP - ukupna plaćanja.
• PC - Naknada za korištenje posuđenih sredstava.
• AO - amortizacija.
• DU - doplata. usluge.
• CF - naknada za davanje objekta.
• PDV - porez na vanj. cijena.

Napominjemo da ako je najmoprimac mala tvrtka, PDV nije uključen u izračun ukupnog iznosa plaćanja najma.

Troškovi amortizacije

Za njihovo određivanje koristi se formula:

AO=BS x On / 100, u kojem:

• On – stopa amortizacije.
• BS – knjigovodstvena vrijednost.

Prilikom obračuna plaćanja najma, knjigovodstvena vrijednost se utvrđuje prema računovodstvenim pravilima.

Sudionici u transakciji imaju pravo primijeniti metodu ubrzane amortizacije s koeficijentom ne većim od 2 jedinice.

Naknada za korištenje sredstava zajma

Za određivanje iznosa plaćanja za korištenje kredita za kupnju predmeta leasinga, pri izračunu plaćanja leasinga koristi se sljedeća jednadžba:

PC=St x KR / 100, u kojem:

• KR - iznos zajma.
• St – stopa zajma.

Ovo pretpostavlja da tijekom svake godine naplate PC indikator korelira s prosječnom godišnjom vrijednošću neotplaćenog kredita u tekućem razdoblju ili s prosječnom godišnjom preostalom cijenom objekta:

Krtek=K x (Osnach + OScon) / 2, gdje je:

• KRTek - kreditna sredstva korištena za kupnju objekta, čije se korištenje plaća u tekućem razdoblju.
• OSnach i OScon - procijenjena preostala cijena nekretnine na početku odnosno na kraju razdoblja.
• K - koeficijent koji uzima u obzir udio kredita u ukupnoj cijeni objekta. Ako se za stjecanje imovine koriste samo kreditna sredstva, koeficijent se uzima jednakim jedan.

Provizija

Prilikom obračuna plaćanja po ugovoru o leasingu, naknada se može odrediti kao postotak od:

• prosječna godišnja preostala cijena objekta;
• knjigovodstvena vrijednost predmeta transakcije.

Ovisno o tome, koristit će se odgovarajuća jednadžba. Prilikom obračuna plaćanja najma, naknada se može odrediti na sljedeći način:

CV=BS x p, gdje je:

• BS – knjigovodstvena vrijednost;
• r – stopa nagrade.

Možete koristiti i ovu jednadžbu:

KV=Sv / 100 x (OSnach + OScon) / 2, u kojem:

• Sv – stopa nagrade.
• OSnach i OScon - preostala cijena objekta na početku i na kraju razdoblja.

Dodatne usluge

Prilikom obračuna leasing plaćanja, doplata. usluge najmodavca u tekućoj godini je kako slijedi:

DUt=(P + … Pn) / T, gdje je:

• R… Pn – troškovi najmodavca za usluge (svaku zasebno) koje su odredile strane u transakciji.
• T je razdoblje valjanosti ugovora.

obračun PDV-a

Ako se koristi opći postupak za obračun plaćanja zakupnine, porez se utvrđuje na sljedeći način:

NDStack=Wtek x ST / 100, gdje je:

• NDStack - iznos odbitaka u tekućoj godini.
• Vtech - iznos prihoda od transakcije u obračunskom razdoblju.
• ST – porezna stopa.

Prihod se određuje sljedećom formulom:

Vtek=KVtek + PKtek + AOtek + DUtek.

Treba uzeti u obzir da je sastav elemenata koji ostvaruju prihod određen Poreznim zakonom i pravilima za utvrđivanje porezne osnovice.

Izračun iznosa kada se odbiju u jednakim dijelovima

Ako su strane predvidjele godišnju uplatu, izračun plaćanja zakupa je sljedeći:

LPg=OP / T, gdje je:

• LPG - iznos doprinosa godišnje.
• OP - ukupna plaćanja.
• T je trajanje ugovora.

Ako su strane uspostavile tromjesečna plaćanja, formula koja se koristi za izračun je:

LPK=OP / T / 4

Izračun mjesečnog iznosa plaćanja najma je sljedeći:

LM=OP / T / 12

Efektivna stopa

Predstavlja stvarnu cijenu leasing projekta. Efektivna stopa formira se od troškova koje mora imati najmoprimac. Razmotrimo primjer. Početni podaci:

• Građanin je odlučio kupiti skupi automobil za 2,8 milijuna rubalja.
• Kupac ima samo 280 tisuća rubalja, što je 10% predujma.
• Ugovor je na 10 godina.
• Mjesečno morate platiti 100.000 rubalja.
• Stopa aprecijacije je 9,52%.
• Ukupna isplata 3,6 milijuna RUB
• Otplata se vrši na anuitetski način.

Nakon uplate prve rate, stopa aprecijacije se primjenjuje na preostali iznos: 2,8 milijuna - 280 tisuća=2,52 milijuna. Ovaj iznos je stvarni zajam uzet od leasing društva.

Plaćanja najma bolje je izračunati u Excelu. Možete koristiti sljedeći model izračuna:

Učinkovita stopa (mjeseci najamnine; -iznos mjesečnog plaćanja (znak "-" mora se staviti ispred indikatora bez greške); ukupan dug).

Vrijednosti se unose u polja formule:

Efektivna stopa (36; -100.000; 2.520.000)

Rezultat će biti 2,07% mjesečno. i 24,85% godišnje.

Obračun iznosa prema ugovoru o operativnom najmu

Početni podaci su sljedeći:

• Cijena objekta je 72 milijuna rubalja.
• Razdoblje ugovora - 2 godine
• Stopa amortizacije - 10%/godina
• Stopa zajma - 50% godišnje.
• Provizija - 12% godišnje.
• Iznos plaćanja za dodatne usluge je 4 milijuna rubalja. (uključujući: konzultantske usluge za rad objekta - 1,5 milijuna rubalja, putni troškovi - 500 tisuća rubalja, obuka zaposlenika - 2 milijuna rubalja).
• Iznosi se plaćaju u jednakim ratama prvog dana prvog mjeseca svakog tromjesečja.
• PDV - 20%.

Prosječna godišnja vrijednost objekta (u milijunima rubalja)

godine	St-objekt na početku godine	Troškovi amortizacije	Vrijednost objekta do kraja godine	Prosječna godišnja cijena nekretnine
1	72	7, 2	64, 8	68, 4
2	64, 8		57, 6	61, 2

Odredite ukupan iznos po godini (u milijunima rubalja).

1 godina:

• PC=50 x 68, 4 / 100=34, 2.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• Q=12 x 68, 4 / 100=8, 208.
• B=2, 0 + 34, 2 + 7, 2 + 8, 208=51, 608.
• DU=4 / 2=2.
• PDV=20 x 51, 608 /100=10, 3216.
• OP=2, 0 + 7, 2 + 10, 3216 + 34, 2 + 8, 208=61, 9296.

2. godina:

• CV=12 x 61, 2 / 100=7, 344.
• PC=50 x 61, 2 / 100=30, 6.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• DU=4 /2=2.
• B=2, 0 + 7, 2 + 30, 6 + 7, 344=47, 144.
• PDV=20 x 47, 144 / 100=9, 4288.
• OP=9, 4288 + 7, 344 + 7, 2 + 30, 6 + 2, 0=56, 6328.

Ukupna vrijednost:

56, 6328 + 61, 9296=118, 5624

Prilozi - 14, 8203:

118, 5624 / 2 / 4

Utvrđivanje iznosa po financijskom najmu uz punu amortizaciju

Početni podaci:

• Cijena objekta je 160 milijuna rubalja.
• Ugovor se izdaje na 10 godina.
• Stopa amortizacije - 10% godišnje.
• Stopa zajma - 40% godišnje.
• Provizija - 10% godišnje.
• Kreditna sredstva - 160 milijuna rubalja.
• Dodatne usluge – 9,6 milijuna RUB
• Doprinosi se godišnje odbijaju od prve godine u jednakim obrocima.
• PDV - 20%.

Prosječna godišnja vrijednost objekta (milijun rubalja)

godina	Vrijednost objekta na početku godine	Troškovi amortizacije	Vrijednost objekta na kraju godine	Prosječna godišnja cijena
1	160	16	144	151
2	144		128	136
3	128		112	120
4	112		96	104
5	96		80	88
6	80		64	72
7	64		48	56
8	48		32	40
9	32		16	24
10	16		0	8

Odredite ukupan iznos u milijunima rubalja.

1 godina:

• AO=10 x 160 / 100=16.
• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• PC=40 x 152 /100=60, 8.
• CV=10 x 152 / 100=15, 2.
• B=15, 2 + 0, 96 + 16 + 60, 8=92, 96.
• PDV=20 x 92, 96 / 100=18, 592.
• OP=16 + 18, 592 + 60, 8 + 0, 96 + 15, 2=111, 552.

2. godina:

• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• AO=10 x 160 / 100=16, 0.
• CV=10 x 136 / 100=13, 6.
• PC=40 x 136 / 100=54, 4.
• B=13, 6 + 0, 96 + 16 + 54, 4=84, 96.
• PDV=20 x 84, 96 / 100=16, 992.
• LM=54, 4 + 16, 992 + 16 + 0, 96 + 13, 6=101, 952.

Izračuni za 3-10 godina provode se na sličan način. Kao rezultat toga, iznos doprinosa (u milijunima rubalja) bit će - 68 352 (683, 52 / 10).

Ekonomska izvedivost posla

Kupnja dugotrajne imovine temeljem ugovora o leasingu omogućuje poduzeću smanjenje poreznog opterećenja. Dakle, uplate umanjuju osnovicu poreza na dobit jer se priznaju kao rashod. Ubrzana amortizacija korištenjem faktora 3 omogućuje smanjenje osnovice za odbitak imovine i daljnje smanjenje poreza na dobit.

Uz pravilno planiranje tokova PDV-a prema ugovoru o leasingu, u nekim slučajevima omogućuje ostvarivanje dodatnih pogodnosti.

Zasebno, vrijedi razmotriti povratni zakup, u kojem je najmoprimac ujedno i prodavač objekta. Poduzeće, drugim riječima, iznajmljuje imovinu koja mu je izvorno pripadala. Prilikom povratnog najma sklapaju se 2 ugovora: 1 - o kupoprodaji, 2 - o prijenosu objekta u leasing.

Ovaj postupak ne uključuje promjene u proizvodnom procesu. Povratni leasing služi za pokrivanje manjka obrtnih sredstava poduzeća koje istovremeno prima novac za "prodanu" imovinu. Stručnjaci takav posao uspoređuju s davanjem osiguranog zajma. Ali uz povratni zakup, troškovi prema ugovoru su niži nego u banci.

Extra

U domaćoj praksi uobičajeno je odrediti stopu aprecijacije u ugovoru. U pravilu se smatra godišnjim %. Stopa se izračunava kao razlika između ukupnog iznosa plaćanja i cijene objekta, smanjene na godišnju stopu, uzimajući u obzir rok trajanja ugovora.

Procjena učinkovitosti leasing poslova može se provesti u sklopu analize strukture plaćanja i ekonomskih rezultata. Da biste to učinili, plaćanje se rastavlja na komponente:

LP=glavnica duga + (% na zajam + porez na imovinu + dodatni troškovi) x 1, 18 (PDV).

Pravi trošak resursa tvrtke smanjen je uštedama koje proizlaze iz korištenja leasing sheme. Međutim, treba uzeti u obzir da na kraju najma tvrtka ne odbija porez na imovinu, budući da se imovina prenosi na nultu vrijednost.

Osim toga, kada kupujete OS vlastitim ili kreditnim sredstvima, tvrtka odbija PDV od cijene prema kupoprodajnom ugovoru. Kod leasinga porez se naplaćuje na ukupan iznos plaćanja.

Kao što pokazuju izračuni, model leasinga za stjecanje imovine puno je isplativiji od kreditiranja na uobičajeni način putem bankarske strukture. Međutim, treba imati na umu da je njegova upotreba ograničena na iznos transakcije. Što je veći, veća je ekonomska korist.